La inversión inmobiliaria cae un 30% este año, pero resurgirá en 2021 y se acercará a los 9.200 millones

La inversión inmobiliaria caerá alrededor de un 30% este año como consecuencia de la crisis del Covid y se acercará a los 9.000 millones de euros, según las previsiones de CBRE. La consultora señala que este desplome de la inversión va en línea con el 25% que se espera caiga en Europa.

"Después de un extraordinario primer trimestre en el que el sector inmobiliario atrajo un volumen de inversión cercano a 4.000 millones (prácticamente dobló en volumen al del año anterior), el impacto de la pandemia hizo mella en los trimestres centrales", explica CBRE.

De hecho, entre abril y junio se registraron niveles mínimos no vistos desde 2013 en cuanto a cierre de operaciones, si bien entre julio y septiembre, una vez iniciada la desescalada, la inversión repuntó ligeramente hasta superar los 1.500 millones de euros.

"No obstante, con el paso de los meses, la actividad ha ido poco a poco en aumento en un año en que la incertidumbre y la cautela ha sido la principal protagonista. En los últimos tres meses del año el volumen de inversión ha superado los 2.000 millones, lo que lleva el total anual a unos 8.800 millones de euros. Se trata de una cifra que puede considerarse positiva en las condiciones tan extremas e inverosímiles en el que ha transcurrido la actividad este año", afirma Mikel Marco-Gardoqui, consejero director y responsable de Capital Markets de CBRE España.

En todo caso los volúmenes de 2020 son mayores a los de cualquier año de la crisis anterior entre 2009 y 2013, detalla C&W

En este sentido, desde Cushman & Wakefield (C&W) apuntan que a cierre de 2019 la consultora ya vaticinaba una reducción en el entorno del 15% de la inversión respondiendo al menor impulso del crecimiento económico y la escasez de producto por la alta actividad inversora entre 2017 y 2019. "En este sentido, se puede decir que el propio ciclo del mercado de capitales explica un tercio de la caída y la pandemia los dos tercios restantes. En todo caso los volúmenes de 2020 son mayores a los de cualquier año de la crisis anterior entre 2009 y 2013", detalla C&W.

Desde Cushman se muestran optimistas sobre el recorrido que experimentará el sector el próximo ejercicio. Así, apuntan que en 2021 se verán signos de recuperación en el segmento de la inversión. Según la firma, España captará este próximo año en torno a 9.200 millones de euros de inversión en inmobiliario y los segmentos que se verán más reforzados serán la logística, oficinas y activos alternativos como residencias de estudiantes y para la tercera edad. Hoteles e híper y supermercados también incrementarán sus volúmenes, siguiendo la tendencia de la segunda mitad del año 2020.

Los inversores internacionales se imponen

Según los datos de CBRE, los inversores internacionales han copado el mercado, representando el 76% del total invertido frente al 65% del año anterior. "La gran liquidez en el mercado sigue siendo palpable. Ello, unido a la escasez de opciones de inversión que proporcionen retornos interesantes, sigue poniendo en competencia a los inversores por el producto más prime y de menor riesgo, que es el que no sólo tiene una buena localización y calidad, sino que, además, asegure un nivel de ingresos estables", explica Marco-Gardoqui.

Desde Cushman apuntan que "el sector se ha centrado en el mercado core y core+, más estable y con menor ajuste de precios, viendo menos operaciones en el sector value add, donde los gaps entre las expectativas de compradores y vendedores son más amplios. El mercado oportunista ha sido prácticamente inexistente".

Oficinas y logística

Por sectores, oficinas representó el 21% del volumen total de inversión en el inmobiliario español, situándose alrededor de los 2.000 millones (lo que supone un descenso del 52% respecto a un año antes).

"Pese al COVID-19, los inversores enfocados en este sector mantienen su interés en los productos más prime mientras que el producto value-add ha perdido tracción, en parte debido a la dificultad en obtener financiación para este tipo de activos. Además, el gap entre expectativas de precio de comprador y vendedor es otra dificultad añadida", señala el responsable de Capital Markets de CBRE España.

En Cushman apuntan que el sector de oficinas se ha movido principalmente en Madrid y Barcelona y aseguran que "las rentabilidades 'prime' para oficinas en estas capitales se han mantenido constantes durante la pandemia (3,25% y 3,5%, respectivamente), señalando que los inversores entienden el producto de mejor calidad y ubicación como refugio y perciben que la demanda se mantiene fuerte dadas las nuevas formas de trabajar". 

El sector logístico ha sido uno de los grandes protagonistas durante el año. La inversión acumulada según CBRE se sitúa en torno a los 1.250 millones y, a pesar de que está un 27% por debajo de la cifra alcanzada en 2019, esto se debe principalmente a la escasez de oferta. A destacar el volumen de inversión alcanzado en la Zona Centro, el más alto desde 2003. Este sector, además, consolida su atractivo para inversores que tradicionalmente centraban su atención en otros sectores, especialmente en retail.

Según C&W, la logística ha sido el activo que más han buscado los inversores durante 2020, gracias a que la demanda de espacio para la distribución se ha reforzado por la consolidación del e-commerce durante la pandemia. "En este sentido, los activos logísticos han sido los únicos en ver reducidas sus rentabilidades durante 2020 y cerrarán el año con una referencia de rentabilidad 'prime' del 4.75%, 0,25 puntos por debajo de hace un año. La absorción de espacio logístico será superior en 2020 a la de 2019 en Madrid, con un incremento cercano al 20%", explica la consultora.

"El sector se ha visto fuertemente impulsado por el auge del e-commerce durante la pandemia y, además, los inversores institucionales tienen capital levantado y apetito suficientes para invertir en España y dar continuidad al buen momento experimentado por el sector durante los próximos años", destaca Oriol Barrachina, CEO de Cushman & Wakefield en España. 

Según apunta la consultora, la profesionalización del activo logístico (en comercialización, gestión e inversión), ha llevado a los inversores institucionales a preferir este activo en 2020 y alcanzar una cuota del 12% (17% en 2019). Esto contrasta con lo observado hace 10 o 12 años cuando la cuota oscilaba entre el 3% y 6%.

Inversión en multifamily y retail

En la inversión en multifamily (donde destaca el producto residencial en alquiler) se consolida la tendencia alcista en 2020 al haber captado más de 2.400 millones, superando la cifra de 2019 (2.111 millones), según las cifras de CBRE.

"En este sector, destaca el incremento de la inversión en proyectos que serán desarrollados específicamente para el alquiler (Built to Rent), siendo este año un 48% por encima de lo transaccionado un año antes. Ante la falta de producto terminado y alquilado, los inversores se interesan en suelo para desarrollar BTR", indica Martínez Brioso.

El sector retail en su conjunto, y a pesar de la pandemia, ha tenido una evolución positiva con un aumento del 48% en inversión captada respecto al año anterior y se prevé que el ejercicio cierre con un volumen cercano a los  2.300 millones.

"Esto se debe, principalmente, al cierre de grandes operaciones vinculadas al proceso de desinversión de Intu. En cambio, como no es de extrañar, la actividad en High Street ha caído de forma muy significativa, mientras que el interés en las carteras de supermercados se ha disparado", detalla Marco Gardoqui.

El sector hotelero, el más afectado

El sector hotelero, con cifras aún provisionales, ha sido el más afectado por el COVID-19. En lo que va de año CBRE tiene registrada una inversión total aproximada de 560 millones de euros, lo que supone entorno a un 75% menos de inversión que la alcanzada en 2019.

No obstante, los expertos de CBRE destacan que existen actualmente algunas operaciones en marcha lo que significa que sería posible que se registrasen cambios en las cifras preliminares de cierre de ejercicio en las próximas semanas.