La promoción inmobiliaria mantiene el pulso con récord de proyectos y de grúas

Los meses de confinamiento por el Covid 19 afectaron de un modo u otro a todos los sectores, también al de la construcción. Sin embargo, y pese a la paralización de entonces, la actividad promotora ha aumentado en Madrid en los últimos doce meses, llegando a máximos históricos en número de proyectos y de grúas y destacando el desarrollo de nueva superficie de oficinas. Estas son algunas de las conclusiones que desprende el informe "Madrid desde el cielo", que CBRE publica por quinto año consecutivo.

En la capital se contabilizan 506 proyectos (74% de nueva construcción y el 26% de rehabilitación), lo que supone un 5% más que hace un año y con un total de 382 grúas activas, un porcentaje un 16% superior al de 2019. Lola Martínez-Brioso, directora de Research de CBRE España, apunta que pese a que "no es un gran porcentaje, sí en un buen síntoma". El mayor número de proyectos se desarrolla en Vicálvaro (10%), con el 22% del total de las grúas, seguido de distritos como Fuencarral- El Pardo que con un 9% de los proyectos, cuenta con el 11% de las grúas.

Cada grúa tiene detrás un proyecto que es una contribución al desarrollo de una ciudad

"Las grúas son un elemento interesante en nuestro sector y en la actividad económica en general porque nos gusta interpretarlo como los medios de transformación de las ciudades y del territorio. En este sentido, cada grúa o cada grupo de grúas tiene detrás un proyecto que puede ser residencial, centro comercial pero al final es una contribución al desarrollo de una ciudad de su sociedad porque es progreso, empleo y renovación del tejido urbano", señala Adolfo Ramírez Escudero, presidente CBRE España.

La actividad que se refleja por el número de grúas "no se ha visto materialmente afectada por las circunstancias que vivimos en el entorno económico del Covid. Eso es razonablemente normal, porque el proceso constructivo lleva dos/tres años de planificación a ejecución y, por lo tanto, no reacciona inmediatamente a las coyunturas de ciclo", añade Ramírez. En este sentido, Lola Martinez-Brioso señala que "el sector tiene una inercia y los proyectos, la mayor parte de los que hemos visto en desarrollo, habían arrancado antes del Covid. A fecha actual no podemos medir el efecto, seguramente será de cara al año que viene o 2022 cuando veamos a lo mejor este efecto".

Mientras que el 78% de los proyectos son de uso residencial (en números absolutos, 4 más que el año pasado), en el sector terciario se aprecia un fuerte incremento, son 30 proyectos nuevos, siendo las oficinas quienes impulsan este sector. En otros, donde se incluyen proyectos dotaciones o de equipamientos se aprecia un ligero descenso del 10 proyectos menos respecto a 2019.

Vicálvaro en pleno desarrollo

Entre las conclusiones del informe, destaca el distrito de Vicálvaro en pleno desarrollo del Cañaveral, que este año se ha visto crecer a un ritmo elevado. Siendo prácticamente en su mayoría de uso residencial dobla, con casi 90 grúas, a los siguientes distritos.

De los diez distritos más activos, seis han visto un aumento de proyectos en construcción y en cuatro han disminuido. Vicálvaro y Fuencarral-El Pardo son dos distritos con un fuerte crecimiento y en el lado contrario está el distrito de Salamanca, que ha visto descender su número total de proyectos en 11 unidades.

Si hablamos de grúas vuelve a destacar Vicálvaro, aunque la proporción de proyectos respecto al número de grúas es menor porque son grandes desarrollos que involucran una gran cantidad de maquinaria. De hecho, el más grande se encuentra en el Cañaveral, 12 grúas en un solo proyecto residencial que sacarán a la venta más de 400 viviendas. En el lado de crecimiento también está Chamartín, con la remodelación del estadio Santiago Bernabéu que acapara 11 grúas.

Por el contrario, entre los distritos que han visto decrecer el número de grúas están Salamanca y Moncloa- Aravaca. En este sentido, es importante tener el foco en las obras de rehabilitación y es que la obra nueva predomina en Vicálvaro u Hortaleza, mientras que Chamberí, Salamanca y Centro es donde la rehabilitación tiene mucha fuerza.

Analizando el estudio por sectores, el residencial domina con el 78% de los proyectos y las conclusiones son similares. En el número de proyectos residenciales destacan Vicálvaro, Fuencarral-El Pardo y Hortaleza fuera de la M30 y otros tres distritos dentro de la misma, como son Tetuán, Chamberí y Salamanca. Estos, en su conjunto, acaparan la mitad de los proyectos residenciales en curso en la ciudad.

Vicálvaro y Hortaleza acaparan el 26% y el 12% de las grúas del residencial, respectivamente

En ubicaciones como Vicálvaro y Hortaleza se trata de pocos proyectos pero grandes, lo que refleja un alto porcentaje en número de grúas con el 26% y el 12%, respectivamente. Si hablamos de vivienda, Vicálvaro vuelve a ganar en cuanto al aumento de proyectos, con 14 más que el año pasado y, por el contrario, el distrito de Salamanca pierde 12 proyectos que el año pasado estaban en curso y se han finalizado. 

El estudio recoge el número de viviendas que actualmente están en construcción en Madrid. La cifra roza las 14.200 unidades, por encima del año pasado que se situaban en torno a las 13.800. De las más 14000  viviendas en construcción solo un 10% se encuentra en comercialización activa. "El 90% restante están vendidas o el promotor no las pone abiertamente a la venta. Hay promotores que reservan una parte pequeña de las viviendas y en función de como vaya el ritmo de comercialización las van sacando a la venta, pero la inmensa mayoría son promociones que ya están vendidas en gran parte", explica la directora de Research de CBRE España.

En cuanto al Build to rent, CBRE ha identificado 15 proyectos con 14 grúas, con más de 1.500 viviendas actualmente en construcción. La mitad de estos proyectos se concentran en el distrito de Puente de Vallecas, donde el promotor destacado es el Ayuntamiento de Madrid.

En oficinas, la mayor cifra en 4 años

Dentro del sector terciario, se ha visto un incremento de 30 proyectos este año, hasta un total de 43. En oficinas, el desarrollo de superficie suma 475.000 metros cuadrados (en rehabilitación 230.000 m2 y 245.000 m2 de nueva construcción), alcanzando las cifras más elevadas de los últimos 4 años.

Vemos el sector oficinas saneado y con perspectivas positivas

Sin embargo, "a pesar de que esta cifra pueda parecer alta, hay tres aspectos a destacar. El primero es que un tercio de esta superficie ya está comprometida. En segundo lugar, muy buenas noticias, es que un porcentaje importante de todos estos proyectos son en rehabilitación porque como sabemos el stock de oficinas de Madrid necesita para ser equiparado a las ciudades más importantes de Europa. En tercer lugar, la ubicación, la inmensa mayoría de los proyectos de oficinas se están desarrollando dentro de la M30 lo que es el mercado central de negocios, que son las zonas que, tradicionalmente, atraen el mayor porcentaje de la demanda. Vemos el sector oficinas saneado y con perspectivas positivas", apunta Martínez-Brioso.

En retail se han identificado pocos desarrollos puros este año. Con 10 proyectos y 5 grúas en activo, destaca la transformación de locales comerciales en el High Street en su esfuerzo por adaptarse a la era de la omnicanalidad. Así, entre los proyectos más destacados está Serrano 88, mixto de oficinas y retail. Otro ejemplo es Gran vía 18, un proyecto con más de 5000 metros.

La oferta de lujo sigue en aumento con seis nuevos hoteles de 5 estrellas y cinco de 4 estrellas

Por su parte, en cuanto a los hoteles, desde CBRE han contabilizado este año 14 hoteles en total, igual que el año pasado, la mayor parte de ellos en la capital. La oferta de lujo sigue en aumento con seis nuevos hoteles de 5 estrellas y cinco de 4 estrellas. Todos estos proyectos sumarán unas 2.300 nuevas habitaciones a la oferta hotelera de Madrid capital, lo que supone un 27% más que el año pasado. También aumenta, aunque en menor medida, la oferta en hostels, encaminada a presupuestos más económicos.

En cuanto a otros proyectos, como pueden ser los de uso mixto o dotacionales, destaca la remodelación del estadio de fútbol Santiago Bernabéu o la Torre Caleido, junto al actual complejo 4 Torres Business Área al norte de la Castellana, con uso dotacional y comercial de 15.000 metros.