Los fondos esperan un ajuste en los precios de las operaciones 'build to rent' tras la crisis

La vivienda en alquiler se postula como el activo inmobiliario que saldrá más reforzado de esta crisis. A pesar de que el mercado espera un ajuste de precios, que será moderado y por barrios, la llegada de nuevos inversores apostando por este producto hace augurar un buen futuro para el alquiler en España.

El interés por la vivienda en renta era ya muy elevado, pero los grandes fondos que llegaban dispuestos a amasar grandes carteras de pisos en alquiler se topaban con dos problemas: la falta de producto adaptado a sus necesidades y dificultades para logar acuerdos de precio a la hora de negociar operaciones de build to rent.

Este segundo factor podría flexibilizarse tras la crisis. Así lo creen los expertos que participaron en el último encuentro de SIMAPRO Home Edition, en el que apuntaron que ven a las promotoras más dispuestas "para alcanzar un entendimiento y poder llevar a cabo nuevas operaciones".

"No cabe ninguna duda de que como consecuencia de la crisis ha habido una modificación en el equilibrio entre el build to sell y el build to rent", explicó Nicolás Díaz Saldaña, CEO de Témpore Properties, la socimi residencial participada por el fondo TPG y Sareb. "Los promotores antes visualizaban unas expectativas de crecimiento de precios y de demanda realmente favorables para la venta unitaria. Sin embargo, ya a principios de este año empezamos a ver algunos síntomas que indicaban un agotamiento latente para la compra de viviendas y ese agotamiento se va a acelerar y confirmar con la crisis", aseguró el directivo.

"Una parte importante de los promotores, sobre todo los que tienen en sus balances mayor concentración de suelo en determinadas ubicaciones, tratan de combinar la salida a esos suelos por el build to rent y según las conversaciones que estamos teniendo nosotros con promotoras, parece que hay una mayor voluntad de la que había antes del Covid para que podamos llegar a acuerdos", concretó Díaz Saldaña.

"Cuando pase la crisis y la incertidumbre disminuya, se reanudarán de forma más significativa las transacciones"

"El gran problema para el cierre de las transacciones de hoy es la incertidumbre que las rodea, ya que desconocemos el precio de los proyectos de build to rent de y las rentas con las que nos vamos a encontrar en dos años", explicó Eduardo Guardiola, director de Catella Asset Management, que cree que "cuando eso pase y la incertidumbre disminuya, se reanudarán de forma más significativa las transacciones". Si bien, prevé que tras la crisis "la financiación bancaria será otra incógnita. No sabemos en que medida estará ahí y con que costes".

Díaz Saldaña está de acuerdo en que "la inversión para el build to rent va a volver tan pronto esas variables se aclaren. Hay una apuesta clara por este segmento".

Así, cuando llegue la concreción de estos acuerdos no solo supondrán una inyección de oferta, también traerán algo muy necesario para este mercado, ya que según Juan Carlos Álvarez, director general de Negocio de Gestión Patrimonial de Servihabitat, "existe una clara necesidad, desde hace años, de profesionalización de la gestión patrimonial del alquiler, tanto para atender a esa demanda de usuario final, en la que cada vez más los servicios alrededor del alquiler van a ser más complejos, como desde la óptica del inversor, que va a requerir también de servicios adaptados a la gestión de su cartera que le cubran sus necesidades operativas y reputacionales".

"Los fondos institucionales aspiramos a dar mucho más que un propietario particular, que tiende a ser muy pasivo en su forma de gestionar"

En ese sentido, José Carlos Torres, director de inversiones para Hines España, recordó que los "fondos institucionales aspiramos a dar mucho más que un propietario particular, que tiende a ser muy pasivo en su forma de gestionar. Nuestro objetivo no solo es llenar los edificios, también fidelizar a nuestros inquilinos".

Igualmente, el directivo de Hines quiso destacar que "invertir en vivienda no es una moda". "Los inversores más institucionales buscan huir de la volatilidad y diversificar. La correlación entre el ciclo económico y el desempeño de las inversiones en otros activos es demasiado peligrosa. En la crisis anterior daba igual donde estabas invertido y en que sector, al final la situación de la economía te afectaba con un grado de correlación muy alto y vieron que en el residencial en alquiler eso pasaba mucho menos", aseguró Torres.

Así, el directivo apuntó que "el mercado del alquiler tiene una demanda bastante elástica y es casi infinita. En un contexto de crisis, en el residencial, si bajas las rentas alquilas, mientras que en otros sectores como el de oficinas o retail, no era cuestión de bajar la renta o dar incentivos, la demanda no estaba ahí y no tenía capacidad para absorber el stock".

Caída de precios en el alquiler

Eduardo Guardiola cree que esta crisis afectará a los precios. "Van a caer, pero no tanto como en otras crisis y lo harán en menor medida que la vivienda en venta".

Torres, sin embargo, cree que el impacto a este sector será muy diferente en cada submercado. "De momento, lo que estamos viendo es lo contrario. Eso no quiere decir que vayan a subir las rentas, pero es cierto que ahora mismo es muy difícil diagnosticar que es lo que va a pasar", indicó el experto, que cree que "las carteras enfocadas a rentas más bajas van a sufrir más, ya que es el segmento de la población que se verá más afectado por los ERTE".

Además, Torres recordó que "en la anterior crisis, durante 2009 los precios del alquiler en Madrid subieron debido a que se pospusieron muchas decisiones de compra". Asimismo, apuntó que "con un índice de paro muy alto, la bajada de precios del alquiler fue relativamente baja. Esa caída se pronunció cuando la crisis se alargó mucho. Por lo tanto creo que el impacto que veamos esta vez en los precios dependerá de lo profunda que sea la crisis, pero sobre todo, de lo que se extienda en el tiempo".

Si bien, Torres apuntó que esto no es lo que más le preocupa. "Estoy mas pendiente del cóctel de factores como la financiación, la demanda de inversores, que haya un mercado sano y activo de inversión". En este punto, el directivo de Hines destacó que cree que "no hay un mercado mas activo por que el producto que hay, todavía con muy pocas excepciones, satisface las demandas de inversión".

"La mayoría de las veces salían carteras al mercado que no obedecían como producto a lo que nosotros como fondos buscamos en la vivienda en rentabilidad"

"No hemos hecho más operaciones por que lo que encontramos, o por un tema de precio, pero sobre todo, por un tema de calidad, no nos encajaba con lo que nosotros buscábamos. Va a ser mas fácil que se cree un stock desde cero que transformando el stock existente", recalcó Torres.

Guardiola también destacó que antes del Covid, "la mayoría de las veces salían carteras al mercado que no obedecían como producto a lo que nosotros como fondos buscamos en la vivienda en rentabilidad. Ya sea por localización, por lejanía del transporte publico, por el tamaño de la promoción, de las viviendas, por la densidad, por plazo hasta que el edificio se pone en carga. Si el precio no cambia será difícil llegar a un acuerdo en este sentido".

Colaboración público privada

Por otro lado, el directivo de Catella considera que "las administraciones públicas tendrán que colaborar para sacar al mercado suelo publico para que la vivienda en alquiler sea mas accesible para los jóvenes. La emancipación de los jóvenes va a ser mas complicada en los próximos años y estas actuaciones serán claves".

Juan Carlos Álvarez destacó que "el problema de oferta no se resuelve regulando precios. Además de que pueda tener problemas de legalidad, consigue el efecto contrario".

Torres apuntó además que "tenemos experiencias en Europa donde la tentación de regular el precio del alquiler pensando que esto llevará a una bajada lo que ha logrado es expulsar stock del mercado y crear más tensión en los precios. Sin embargo, hay otras experiencias que han logrado ese objetivo y se han conseguido con colaboración público privada"

Inmobiliario, valor refugio

Según explicó el directivo de Servihabitat, "la nueva situación generada por la pandemia de la COVID-19 está comenzando a acentuar una tendencia que en todo caso venía de atrás, como es el desplazamiento del uso de propiedad al del alquiler". Un cambio también de mentalidad que, en su opinión, se verá impulsado por la condición del inmobiliario como valor refugio de las inversiones a largo plazo.

Álvarez apuntó que son varias las razones que van a ayudar, pero principalmente la creciente preferencia entre los más jóvenes por el alquiler en detrimento de la propiedad, los cambios previsibles en el producto residencial, que pondrán un mayor acento en aspectos hasta ahora desatendidos como el teletrabajo y, por último, una tendencia que la COVID-19 acelerará, como es la reconversión de locales comerciales para uso residencial, especialmente los inmuebles situados en calles secundarias".

La fortaleza del alquiler no solo se verá en Madrid, que es donde más se ha centrado el foco de los grandes fondos hasta el momento, también otras grandes ciudades de España verán crecer este modelo residencial. Así lo aseguró Díaz Saldaña, que apuntó que "hay demanda de alquiler en todas partes de España. Donde hay un tejido productivo razonablemente estable hay demanda de alquiler. Sorprendería a muchos la actividad que hay en ciudades como Logroño, Valladolid, Vigo, Castellón de la plana. En todos esos núcleos urbanos hay una demanda muy fuerte de alquiler".

Así, el CEO de Témpore destacó que "vamos por detrás del resto de Europa. Concretamente, estamos aun a 9 punto porcentuales por debajo de la media europea y eso además de por los cambios sociológicos que se están produciendo en España, solo se podrá cambiar con la profesionalización del sector".