El precio de la vivienda usada caerá un 15%, mientras que la nueva resistirá en el medio plazo

El sector residencial se enfrenta a una situación inusual y de la que no existen precedentes en España. A pesar de que es difícil realizar estimaciones sobre cual será el impacto real de esta crisis, los expertos consultados por elEconomista creen que en el medio plazo la obra nueva mostrará una mayor fortaleza que el producto de segunda mano.

De este modo, mientras que la vivienda usada podría registrar este año caídas de precios que se moverán entre el 10% y 15%, esperan que la vivienda nueva se mantenga estable, al menos, en los próximos meses.

"Actualmente, alrededor del 85% de las unidades que se están construyendo ahora y que se van a entregar este año están ya vendidas, mientras que para las que se finalizarán en 2021 ya hay preventas de un 50% aproximadamente", explica Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCEspaña). Esto no solo blinda el negocio de estas compañías en el medio plazo, si no que "también mantiene estables los precios de esos proyectos".

Desde Aedas Homes, una de las grandes promotoras del país, aseguran que no están analizando una corrección de precios en sus promociones. "No estamos en ese escenario. Ni hay recorrido ni necesidad para descuentos en los precios", apunta la compañía.

"La crisis sanitaria global del Covid-19 ha sido un shock exógeno al sector inmobiliario. Nada que ver con lo que ocurrió en 2008. Además, se ha producido cuando nos encontrábamos preparados: economía fuerte, sector bancario saneado y sector inmobiliario solvente -con unos balances muy sólidos, prácticamente sin endeudamiento, sin stock y con una gran cobertura de los objetivos de ventas para este año y el siguiente", explican desde la promotora que dirige David Martínez.

Aedas sostiene además que la producción actual de vivienda de obra nueva es inferior a la demanda estructural, que es de unas 120.000 unidades al año, mientras que el pasado ejercicio se dieron las llaves de 56.000 viviendas. Por otro lado, la ratio de construcción por cada 1.000 habitantes está en mínimos históricos, con menos de 2 viviendas por cada 1.000 habitantes.

Los márgenes de las promotoras ya están ajustados, las promotoras están capitalizadas y no tienen necesidades de liquidez.

"El producto nuevo fabricado en los últimos años ha sido sobre pedido (compra sobre plano) y se ha entregado prácticamente todo (algo más de 200.000 viviendas). Por todo ello, no esperamos ningún ajuste significativo de los precios. Puede que exista un ajuste puntual en zonas sin mucha demanda, pero en ningún caso de forma generalizada", concreta la promotora.

Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, también cree que "puede producirse algún descenso puntual en alguna promoción", pero destaca que "los márgenes ya están ajustados, las promotoras están capitalizadas y no tienen necesidades de liquidez. De ahí, que el segmento de vivienda nueva por lo que a precios se refiere se mantenga estable".

Pero, ¿cuánto tiempo puede durar este remanso de paz en la vivienda de obra nueva?. Según Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain, "las caídas de precios en vivienda de obra nueva dependerán, en su caso, de la profundidad de la crisis económica y del tiempo que se tarde en recuperar la economía. Si la recuperación se extiende más allá de dos años parecen razonables caídas de precios. Y si el mercado español se recupera con una mayor verticalidad, creo que la bajada de precios será muy circunstancial y muy limitada a algunas promociones o algunas áreas geográficas más dañadas por la crisis del turismo".

Primeros impactos

En el lado contrario se encuentra la segunda mano, donde se esperan para este año "descensos generalizados de precios que estarán determinados en gran medida en función de la actividad de la demanda y, por tanto, de sus nuevas condiciones: capacidad adquisitiva y confianza respecto a la situación actual y futura", explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Por el momento, la vivienda usada está ya sufriendo los primeros síntomas del Covid-19. "Actualmente, y como consecuencia de la crisis sanitaria, muchas familias y pequeños inversores a los que les urge vender para ganar liquidez, están comenzando a hacer descuentos reales en el precio de las viviendas de entre el 10% y el 15% para conseguir una venta rápida", explica Ricardo Sousa, CEO de Century21 en España y Portugal, que apunta, sin embargo, que "la mayoría de los propietarios que no tienen necesidad de vender, están optando por esperar y mantener los precios".

"El mercado inmobiliario se caracteriza por su estabilidad e inercia ante los cambios y eso le convierte en un valor refugio en tiempos de incertidumbre".

La llegada de esta crisis se ha dado además en un momento en el que el sector de la vivienda mostraba ya una senda de ralentización. En este sentido, Juan Fernández-Aceytuno, consejero Delegado de Sociedad de Tasación, señala que "al cierre de diciembre de 2019, el mercado ya presentaba una tendencia a la desaceleración progresiva. A modo de ejemplo, la evolución de los precios ha pasado de subidas del 5,5% en 2018 al 3,1% en 2019".

Según el directivo "el mercado inmobiliario se caracteriza por su estabilidad e inercia ante los cambios, lo que amortigua la amplitud de onda de las oscilaciones de la economía general, y eso le convierte en un valor refugio en tiempos de incertidumbre". Aun así, destaca que "últimamente hemos visto que, a partir de la declaración del estado de alarma y de la reducción de la actividad del mercado, en los portales inmobiliarios se observan ligeros descensos de precio en aproximadamente un 25% de las ofertas (en número de ofertas), frente al 20% del mismo número de ofertas que se modificaron en el mismo periodo del año pasado, por lo que no parece significativo todavía".

Ferran Font, director de estudios de Pisos.com, cree que "el precio de la vivienda no se va a derrumbar como lo hizo a partir del 2009, pero su evolución irá ligada a la del PIB, por lo que prevemos que registre caídas de entre el 6,5% y el 13,5% tras el confinamiento".

Este descenso no se repartirá de igual modo por todo el territorio español. "La experiencia nos dice que los mercados que mejor soportan las crisis son aquellos en que hay una demanda sostenida, local, de vivienda, como ocurre en las grandes ciudades, de las que Madrid y Barcelona son un ejemplo, pero también Valencia o Málaga. Y por otra parte zonas costeras que tienen demanda secular, como ocurre en el arco mediterráneo", explica José Vázquez Seijo, presidente de Euroval, que apunta que "hay amplias zonas de España donde los precios bajaban ligeramente antes de esta crisis, como las dos Castillas, o se habían estabilizado, caso de Galicia, aunque con diferencias en los mercados locales de esas comunidades. Esas tendencias se reforzarán seguramente con esta crisis".

Ricardo Suosa cree que esta crisis puede cambiar la forma en la que los clientes se relacionan con la vivienda, dando prioridad a factores distintos y cambiando también las preferencias de ubicación que habían predominado hasta ahora. "Esta crisis sanitaria está afectando y afectará al mercado de una forma transversal. Estamos ante una situación que conllevará el que muchas familias se replanteen cuál será la mejor zona para vivir, optar por zonas con menos densidad de población, decantarse por casas con espacio exterior, pisos con terraza o áreas más grandes", explica el CEO de Century 21, que cree que "el hecho de haber integrado el teletrabajo como fórmula laboral, podría reducir la necesidad o interés por vivir en el centro de las ciudades".

Ventas y visados

Durante tres meses la venta de viviendas se ha parado prácticamente en seco, especialmente en el producto de segunda mano, donde la venta digital no es tan efectiva. "Tras la actual caída drástica se retomará cierta actividad, pero cabe suponer que en los próximos meses quede muy por debajo de cifras inmediatamente previas a esta coyuntura", apunta Rafael Gil.

"Teniendo en cuenta la imposibilidad física de visitar viviendas más la prevención a la hora de visitar espacios cerrados, más el impacto económico, no nos extrañaría ver reducciones de las unidades de segunda mano vendidas de hasta el 50% para este año", apunta Echavarren, que cree que "las viviendas de obra nueva resistirán mejor las estadísticas de venta dado que en ella se concentra la parte más solvente de la demanda".

Desde Aedas aseguran que su percepción es que "una vez que superemos esta crisis, volveremos de una forma razonablemente rápida hacia un nivel de ventas que teníamos previamente, como está ocurriendo ya en China". En este sentido, Fernández-Aceytuno indica que lo que han observado en "este tipo de crisis pandémicas previas, es que la actividad del mercado cae alrededor de un 70% en un primer momento, pero tras el periodo de confinamiento, la oferta y la demanda se vuelven a activar, de tal forma que se retoman en un plazo prudencial las posiciones del momento anterior al paréntesis del mercado".

En cuanto al volumen de visados en el que podríamos situarnos los próximos años, Echavarren explica que "por cada 500.000 parados más, supone retroceder un año en la situación económica y de empleo respecto a la creación de puestos de trabajo de los últimos cinco años. Por tanto, sobre una expectativa de incremento del paro entre 1 y 2 millones de puestos de trabajo podríamos pensar que el reloj del mercado inmobiliario retrocederá entre dos y cuatro años, llevándonos a niveles de entre 60.000 y 70.000 unidades de obra nueva iniciadas por aquellas fechas".