La banca financia 50.000 pisos de los 200.000 en construcción

La financiación alternativa en el sector inmobiliario lleva varios años operando en España. Este mercado comienza a desarrollarse en nuestro país proyectando liquidez para que empresas promotoras pongan en marcha sus proyectos residenciales. Hay varios actores a través de gestoras de fondos que dan financiación alternativa como Colliers International, Ibero Capital o Alantra, entre otros, para financiar deuda y otro tipo de proyectos inmobiliarios. También están las plataformas de crowdfunding como otra alternativa para invertir en el sector. Este último es un método de inversión a través del cual cualquier ahorrador puede destinar fondos a un proyecto del sector y recibir intereses a cambio.

¿La financiación en el real estate está cada vez más lejos de los bancos? ¿Se acude a la financiación alternativa porque no se puede acceder a la tradicional?. Según Diego Bestard, CEO y fundador de la plataforma Urbanitae, "antiguamente, el promotor financiaba la totalidad de la promoción desde el lado bancario pero ahora las entidades no están entrando en la financiación de suelo y en este terreno hay una clara necesidad".

"En el estado incipiente que aún tiene esta financiación alternativa no es posible que financie el cien por cien de un proyecto residencial"

"El cambio regulatorio que se produjo en las entidades financiaras después de la crisis ha hecho que una parte importante del negocio inmobiliario no se pueda financiar al menos cuando el promotor quiere, y esto ha provocado que salgan nuevos actores al mercado, ofreciendo financiación alternativa", explica Antonio de la Fuente, director de Corporate Finance de Colliers International, que apunta que "en este momento y en el estado incipiente que aún tiene esta financiación alternativa no es posible que financie el cien por cien de un proyecto residencial por lo que se tiene que recurrir también a la banca y a recursos propios. Si bien, hay que destacar que hace cuatro años, la vía de la financiación alternativa no existía y actualmente ya supone el 20% del crédito promotor total".

Por su parte, Carolina Roca, directora general de Grupo Roca y vicepresidenta de Asprima (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid) explica que hay que dejar claro que a día de hoy no se puede hablar de financiación alternativa sino de financiación complementaria porque en realidad lo que cubre son los recursos propios de la parte del crédito promotor donde el inmobiliario no llega para sacar adelante el proyecto. "El reto está en crear una financiación alternativa de verdad. En cualquier proyecto el planteamiento de la financiación bancaria es llegar a financiar el 65% del proyecto y el resto tiene que ser asumido con recursos propios por el promotor y es ahí donde ahora está entrando la financiación alternativa, pero para que sea alternativa de verdad tiene que financiar hasta el final, algo que asume ahora la banca y eso es muy complicado", explica la directiva.

Roca, señala, además, que "actualmente hay en marcha unas 200.000 viviendas de obra nueva y las entidades existentes no llegan más que para financiar 50.000 unidades -el 25% del total-, luego hay que preguntarse como vamos a tener dinero para levantar 150.000 viviendas anuales que estimamos que necesita el mercado, y para cuya construcción se necesitarían unos 15.000 millones de euros".

Principales actores

¿Quién aporta esa financiación alternativa?. Principalmente, fondos internacionales y family office o pequeños ahorradores españoles, a través de crowfunding. Entre los grandes fondos está Ibero Capital Management, que fue la primera en saltar al mercado con 400 millones para financiar al sector promotor y luego se sumó Colliers International en España, que recibió el mandato en exclusiva de Marathon Asset Management para gestionar 200 millones destinados a la financiación de compra de suelo finalista. "Hay una demanda creciente de financiación no satisfecha por los bancos y los fondos están entrando y se financia prácticamente todos los productos, residenciales, compra de suelo, aperturas de centros comerciales, rehabilitación de hoteles...y en casi todas las fases del proyecto menos en una, que es en el desarrollo de suelo, porque ahí los plazos de desarrollo son incompatibles con los planes de negocio. También se están financiando necesidades corporativas de compañías que acuden al MARF para descontar pagarés" apunta Antonio de la Fuente.

Un ejemplo de financiación de necesidades corporativas reciente es el registro de Pryconsa al nuevo programa de pagarés en el MARF. Con esta nueva herramienta para la emisión de pagarés la compañía podrá colocar un saldo vivo máximo de 100 millones, que le permitirá alcanzar plazos de hasta 24 meses de duración. El MARF es otra vía de financiación, como en su día lo fue la línea ICO de bonos y pagarés que dio el Gobierno.