La socimi Merlin y Metrovacesa crean el mayor gigante inmobiliario de España

Merlin, Santander, BBVA y Banco Popular han protagonizado la mayor operación inmobiliaria de los últimos ocho años en nuestro país. La fusión de la socimi con Metrovacesa, que estaba en manos de dichas entidades, dará lugar al mayor grupo inmobiliario de España, con activos por un valor bruto de 9.317 millones de euros y unas rentas anuales de 450 millones.

El banco que dirige Ana Botín, será el mayor accionista de este gigante del ladrillo, con una participación del 21,95% de la nueva Merlin y con el 46,21% de la sociedad Testa Residencial. Las acciones de Merlin suben con fuerza en el Ibex 35. 

La integración de ambas compañías posicionará a la socimi como uno de los mayores REITs diversificados a nivel europeo, con un amplio portfolio de oficinas en las mejores zonas de Madrid y Barcelona y como el segundo operador de centros comerciales por tamaño en España.

Rodrigo Echenique, máximo directivo de Metrovacesa, será el presidente no ejecutivo de la nueva compañía, mientras que Ismael Clemente mantendrá su puesto como consejero delegado de Merlin y asumirá también la vicepresidencia ejecutiva. Además, se ampliará el consejo de administración, de 10 a 15 miembros, de los que tres serán nombrados por el Santander y uno por el BBVA. Merlin contará con nueve independientes y habrá además dos consejeros ejecutivos.

Para dar resultado a este nuevo grupo, Metrovacesa se dividirá en tres líneas de negocio. Por un lado los activos patrimoniales de retail (oficinas, centros y locales comerciales, logística y hoteles), que tienen un valor bruto de 3.190 millones de euros y que se escinden a favor de Merlin.

Según indicó la socimi a la CNMV, la valoración atribuida al patrimonio terciario de la inmobiliaria que controla el Santander asciende a 1.672 millones de euros. Por ello, Merlin, como entidad beneficiaria de la escisión, aumentará su capital social en 146 millones mediante la emisión de 146.740.750 nuevas acciones.

Una vez consumada la escisión, los accionistas de Metrovacesa (sujetos a un periodo de no venta de las acciones de Merlin de al menos 180 días) adquirirán el 31,23 por ciento del capital social de la socimi, siendo la ecuación de canje de una acción de Merlin por cada 20,95722 acciones de Metrovacesa.

Además, esta última aportará una deuda de unos 1.500 millones, por lo que el pasivo neto de la nueva compañía se situará en 4.566 millones de euros, con un vencimiento medio de 6,2 años, según especificó la socimi.

Esta macrooperación, que esperan que se complete en el último trimestre del año, supone la creación de una empresa "líder, más fuerte y grande", con potencial para "crear mucho valor para sus accionistas", explicó ayer Ismael Clemente durante la presentación ante analistas.

Residencial en alquiler

El siguiente paso es la escisión y combinación de la cartera de viviendas en alquiler de Metrovacesa con la de Testa Residencial, filial especializada de Merlin, creando uno de los operadores líderes en esta categoría de activos, con más de 4.700 viviendas en gestión. Su cartera tiene un valor neto de 617 millones de euros y genera unas rentas brutas anuales de 35 millones de euros. Estas cifras que podrían verse incrementadas en el futuro a través de nuevas aportaciones de los accionistas.

La tercera pata en la que se divide Metrovacesa son los activos en desarrollo, que queda fuera del perímetro de esta operación y por tanto en manos de los actuales accionistas de la inmobiliaria.

El banco que preside Ana Botín indicó ayer que, una vez materializada la fusión, el impacto sobre las cuentas de Santander será marginal. Asimismo, Merlin destacó que deja de consolidar por integración global el residencial en alquiler, un objetivo que llevaba persiguiendo la socimi desde que iniciará la adquisición de Testa.

Además, también ha dado solución al paquete de hoteles que adquirió en esa misma operación. Antes de la integración con Metrovacesa, estos activos no resultaban estratégicos para la socimi, sin embargo, ahora queda ?reforzado el atractivo y por ende la liquidez de la cartera? de estos establecimientos, ya que ?la entidad resultante pasa a ser la compañía líder en alquiler de hoteles?.

Un gigante en España

La operación, en la que Goldman Sachs ha actuado como asesor financiero de Metrovacesa y Morgan Stanley de Merlin, ha dado lugar a una cartera comercial de más de 3 millones de metros de retail, donde las oficinas representan el 44%, seguidas de los locales comerciales, con el 21% y los centros comerciales con el 18%. La rentabilidad media de la cartera se sitúa en el 5,3%, con un 90% de ocupación y 7,1 años de periodo medio vivo de los contratos de arrendamiento.