La banca se disputa los mejores clientes en hipotecas con intereses inferiores al 2% TIN

La reactivación del mercado hipotecario afecta a la ofensiva bancaria: la guerra por captar las mejores operaciones se ha azuzado mientras amaina, en cierta manera, la rivalidad en las llamadas ofertas de catálogo que resultan accesibles para cualquier ciudadano porque hay más operaciones para todas las entidades. La contienda resulta más viva por los clientes más cotizados. Aquellos con ingresos medios-altos y buenos perfiles de solvencia, encuentran en la actualidad tipos de interés cercanos o, incluso, inferiores al 2% TIN en hipotecas a tipo fijo –sin incluir las comisiones asociadas a la venta cruzada de productos que sí incorpora la TAE–. Se trata de un interés inferior al 2,4% que marca el euribor y lo logran en la negociación bilateral con el banco o apoyándose en intermediarios especialistas, según explican a elEconomista.es diferentes brókeres financieros.

En hipoteca fija, "el tipo de interés por debajo del 2 o entorno al 2 está reservado para hipotecas por encima de 300.000 euros, con financiación por debajo del 80% de valor de tasación y con una baja tasa de endeudamiento", refiere Santiago Cruz, consultor hipotecario y consejero delegado de Ibercredit.

"El cliente que quieren todas las entidades es el de banca personal. Es un cliente, además, que tiene una posición dominante en la negociación y lo sabe", agrega en alusión a que las entidades han comenzado a ofrecer hipotecas con productos a medida para esos perfiles frente al tradicional pack diseñado como un catálogo inmutable de productos para abaratar el interés final del préstamo.

"A día de hoy se puede llegar al TIN con máxima bonificación sin contratar productos de riesgos, nada más el seguro del hogar. Antes hacía falta un seguro de vida y un seguro de accidentes para poder llegar a la máxima bonificación", repara.

Pelea en perfil de banca privada

"Desde el bróker de Kelisto estamos consiguiendo hipotecas fijas que rondan el 2% o que, incluso, pueden irse por debajo de esa cifra en perfiles muy buenos, una diferencia muy reseñable si se compara con el precio de la mejor "estándar" del mercado (y más aún, con la media, que supera el 2,9% TIN)", refrenda Estefanía González, portavoz de Kelisto.es. En 2025 ve factible ver rebajas adicionales entre el 5 y 10% ante la previsión de que el BCE recorte los tipos hasta el 2%. "No sería extraño ver el interés medio de las hipotecas fijas rondando el 2,5% en ofertas estándar, lo que significa que podríamos ver las mejores ofertas del mercado en el 2,2%-2,3% TIN y que, negociando, podríamos llegar a tipos del 1,5-1,7% TIN", infiere.

En iAhorro los préstamos con mejores precios a fijo los están cerrando en un promedio del 2,17% TIN, frente al 2,53% del arranque de 2024 o el 3,30% estimado por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) para el conjunto de operaciones firmadas en octubre -última cifra publicada-. "En oferta comercial (de catálogo), empezamos el año muy cerca del tres y medio en tipo fijo a 30 años. Ahora estamos más entorno al 2,8-2,6% en oferta comercial. ¿Qué ha pasado en las negociaciones? En las negociaciones el tipo suele estar un 0,5-0,8 por debajo o, incluso, en algún caso un punto por debajo en muy muy buenos perfiles. Y ahora podemos encontrar el tipo fijo entorno al 2%", coincide.

"El sector de las hipotecas fijas ha sido el más afectado por estas rebajas. De hecho, consideramos que se ha librado una guerra de precios en ese ámbito; especialmente durante el último trimestre. Según nuestros datos, el interés medio de las ofertas hipotecarias a tipo fijo ha pasado del 3,40% de principios del año al 2,80% actual. Y algunos bancos incluso ofrecen tipos de en torno al 2,50% o menos", apunta a su vez Miquel Riera, especialista en hipotecas del comparador HelpMyCash.

La pelea por el usuario más solvente o con ingresos medios-altos cobra importancia en el escenario actual de tipos a la baja, donde un buen número de entidades ha puesto precisamente el foco en crecer en el segmento de banca personal y privada y en negocios que generan comisiones como la gestión de activos.

Nuevos ajustes en 2025

La vertical subida de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE), que escaló la tasa desde el 0% al 4,5% en poco más de un año y medio, secó la demanda de préstamos y la nueva concesión en hipotecas llegó a encadenar caídas superiores al 18% durante algunos meses de 2023. Las familias optaron por retrasar la compra de vivienda ante el repentino encarecimiento de la financiación y por la falta de visibilidad sobre la evolución de la política monetaria, alentando una fuerte ofensiva comercial por parte de la banca en los últimos meses de 2023 para arañar el escaso negocio y cubrir presupuestos.

Con el posterior recorte del precio del dinero, la demanda ha vuelto a resurgir, aplacando la fuerte necesidad que tenían los bancos de abaratar su oferta para disputarse las operaciones en su generalidad. La banca ha firmado hipotecas por valor de 52.191 millones de euros entre enero y octubre, cuantía un 13,20% superior al mismo periodo del año pasado, cuando la cifra se desplomó un 15,24%.

Que haya más negocio quita presión a esa necesidad de competir en precios para cerrar operaciones, pero los expertos esperan nuevos ajustes de los TIN en enero. El mercado descuenta que el BCE volverá entonces a bajar los tipos y aplicará sucesivas reducciones hasta finalizar 2025 con el precio del dinero en el 2% frente al 3% actual. Los analistas esperan que la hipoteca a tipo fijo gane protagonismo en detrimento del tipo mixto que ha reinado en los últimos años y, sobre todo, del variable. Estas últimas son, de hecho, las menos demandadas pese a que numerosas ofertas de "catálogo" ofrecen un diferencial inferior al 0,50% sobre el euríbor.

Solo Malta ofrece préstamos más baratos en la UE

La fuerte rivalidad comercial entre la banca hace que España cuente con las ofertas hipotecarias más baratas de la zona euro después de Malta. El precio medio del préstamo se situó en octubre en el 3,20% aquí, cifra que solo supera al 1,81% de Malta, y se sitúa a distancia del 3,50% del área euro; y de países como Francia e Italia (3,27% en ambos casos), Portugal (3,50%) o Alemania (3,65%).

Las cifras proceden de las estadísticas del Banco Central Europeo (BCE), que no desglosa por tipo de productos ni por TIN o TAE (incluye las comisiones de los diferentes productos contratados con el préstamo para bajar el interés). Con independencia de esos factores, revela que el precio en España se abarató en 70 puntos básicos en un año frente al 3,9% de octubre de 2023; un esfuerzo superior a los 49 puntos de la zona euro.