La inversión en activos 'multifamily' tiene cimientos sólidos

Si eres asiduo de la información inmobiliaria, quizá hayas oído hablar del sector multifamily. Los activos multifamiliares están ganando protagonismo en todo el mundo por su atractivo inversor. De hecho, el año pasado movieron más de 90.000 millones de euros solo en Europa. Pero, antes de examinar los datos, trataré de explicar a qué hace referencia el término.

En esencia, los activos multifamily son aquellas propiedades residenciales compuestas de más de una unidad. Es decir, en esta categoría podrían entrar inmuebles tan dispares como un sencillo dúplex o tan formidables como el complejo suizo Le Lignon, situado en el cantón de Ginebra (Suiza), que alberga nada menos que 2.780 apartamentos y a más de 6.000 residentes.

Aunque hay más que decir. Usualmente este tipo de activos están orientados al alquiler. La consultora CBRE señala que el segmento de inversión residencial o multifamily está "compuesto por producto terminado y alquilado (PRS) y build to rent". Las siglas PRS (private rented sector) se refieren al "alojamiento en alquiler institucional administrado profesionalmente y directamente para inquilinos", en la definición de la consultora Knight Frank. El build to rent es, simplemente, la vivienda de obra nueva destinada al alquiler.

Con las ideas algo más claras, vayamos a las cifras. Como adelantaba, el volumen de inversión en multifamily en Europa alcanzó aproximadamente 92.300 millones de euros en 2021, según la multinacional Savills. Ello supone un crecimiento interanual del 79% y un avance del 120% respecto de la media de los últimos cinco años.

En España, la inversión en este segmento totalizó 2.300 millones el año pasado, un 27% más que en 2020. El crecimiento se explica mejor por el hecho de que en nuestro país se necesitan 1,2 millones de viviendas adicionales en alquiler de aquí a 2030, debido al desequilibrio entre la oferta y la demanda. De los 2.300 millones, el 52% fueron a parar a Madrid, mientras que Barcelona fue el destino de un 13%.

Desde Urbanitae seguimos muy de cerca la evolución de este segmento. La demanda de vivienda, corroborada por el gran apetito inversor en residencial, es algo que constatamos diariamente en los proyectos que estudiamos. Aunque nos hemos centrado sobre todo en obra nueva, nuestro objetivo para 2022 -además de alcanzar los 100 millones de financiación- es, de hecho, incursionar en el build to rent.

Aunque las rentabilidades en este segmento son ajustadas, CBRE señala que su atractivo es cada vez mayor. Las zonas exclusivas (prime) de Madrid, con un 3%, y Barcelona, con un 3,25%, ofrecen rendimientos similares a los de otras grandes urbes europeas, como Londres (3,25%) o Copenhague (2,80%), "y con un pronóstico muy positivo de cara a 2022".

'Multifamily', solución a vivienda

En todo caso, la consultora considera que el multifamily supondrá este año el 75% de la inversión inmobiliaria en living, bajo el que suelen incluirse activos como las residencias de estudiantes, los inmuebles multifamiliares o las viviendas asequibles. CBRE considera que el número de hogares en alquiler crecerá del 24,8% actual al 27,3% en 2050, animando las previsiones del build to rent.

La intensa actividad de fusiones y adquisiciones denota también el atractivo del multifamily a escala europea. Entre las principales operaciones del año pasado, sobresale la compra de la inmobiliaria alemana Deutsche Wohnen por parte de la también alemana Vonovia, por 23.500 millones de euros, o la adquisición de la cartera residencial de la sueca Akelius en Alemania, Suecia y Dinamarca valorada en 9.100 millones de euros por parte de Heimstaden.

Como recuerda la consultora JLL, las perspectivas del multifamily en 2022 se basan en fundamentales sólidos. El aumento de la urbanización y el crecimiento demográfico de las ciudades, el cambio en la composición de los hogares, el desafío de hacer asequible la vivienda y el desequilibrio persistente entre oferta y demanda están detrás de un sector que ha demostrado estabilidad en un periodo de incertidumbre.

En efecto, pocos sectores reúnen una tasa de crecimiento anual compuesta superior al 15% en la inversión total entre 2012 y 2020, y un avance anual de más del 50% el año pasado. En su informe Global Investor Outlook 2022, la multinacional Colliers estima que el 40% de los inversores inmobiliarios se decantarán por los activos multifamiliares este año. Estaremos atentos.