Intervenir el precio del alquiler puede marginar dentro de las ciudades a ciertos colectivos en función de su renta

El notable crecimiento de los precios del alquiler, con una oferta muy por debajo de la demanda y la evolución de las rentas de determinados colectivos ha provocado muchos problemas de acceso a la vivienda. Uno de los objetivos que se ha marcado el nuevo Gobierno de coalición es la regulación de los precios del alquiler para tratar de abordar esta situación. El documento de Coalición progresista que presentaron hace apenas unas semanas PSOE y Unidas Podemos así lo recoge. El objetivo: intervenir los precios del alquiler poniendo techo a las subidas de rentas en las zonas más tensionadas.

Al respecto, el Banco de España ha publicado hoy un documento, que ha encargado a dos expertos, donde analiza precisamente los costes derivados de ejercer un control en las rentas del alquiler. Las conclusiones son evidentes: la intervención tendrá más efectos negativos que positivos y aunque los hay, estos últimos son solo temporales. Al final, se terminará creando una segmentación en el mercado de la vivienda, al concentrarse las medidas de control de rentas en determinados colectivos o zonas de una ciudad con las consecuencias que ello implica.

Y es que, precisamente de esta "dualidad" en el mercado del alquiler, se derivarán efectos realmente perniciosos, "una segmentación de la población según sus condiciones socieconómicas, -una suerte de guetos en función de la renta-; una reducción de la movilidad de los trabajadores que no desean perder un alquiler inferior al precio del mercado o incrementos en el precio del alquiler y reducción de la oferta". 

Se reducirá la oferta y la que haya disponible empeorará su calidad

En opinión de estos expertos, la oferta del alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo las viviendas disponibles en el mercado, disminuyendo los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación.

Los expertos llevan meses advirtiendo de los efectos negativos que podría tener una intervención en este sector, alertando de las consecuencias que han tenido en otras ciudades como Berlín, donde "a pesar de este mecanismo diseñado para limitar el crecimiento de los precios del alquiler, los problemas de acceso a la vivienda de alquiler persisten".

Precisamente, la experiencia que se extrae tras la implantación del control de precios en otras ciudades europeas, como en la capital alemana o París, pone de relieve los retos a los que se enfrenta una iniciativa de estas características. Entre ellas, los expertos citan las dificultades para definir de manera objetiva qué se considera una vivienda equiparable a partir de la que construir precios de referencia en un municipio o en una zona regulada; la consideración precisa de qué se considera un mercado de alquiler de vivienda tensionado o la ineludible arbitrariedad tanto en el establecimiento de umbrales en los precios del alquiler como en las metodologías utilizadas para fijar los límites a los niveles y a las tasas de crecimiento de los precios del alquiler, entre otros. Y aunque las regulaciones en grandes ciudades han sido efectivas para moderar a corto plazo el precio del alquiler en el segmento regulado, al mismo tiempo pueden causar aumentos de los precios del alquiler de vivienda en los segmentos no regulados. 

El informe, bajo el titulo La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional, admite un efecto inmediato de estas políticas (de intervención) en una mejora en el bienestar (...)". Sin embargo, "el cambio de incentivos creado por la regulación genera reacciones tanto en la oferta como en la demanda, con posibles pérdidas de bienestar social en el medio y en el largo plazo".

Así, el estudio pone de relieve la posible reducción de la oferta, como consecuencia de la disposición de los propietarios a vender los inmuebles arrendados como por la menor inversión en la construcción o en la rehabilitación de la vivienda destinada al alquiler. "Al mismo tiempo, la reducción del rendimiento neto de la inversión en alquiler residencial creada por la regulación supondría una caída en los gastos de mantenimiento y de renovación de la vivienda arrendada, que disminuiría su calidad a lo largo del tiempo".

Los efectos sobre la movilidad de los trabajadores es otro de los efectos negativos que se ponen de relevancia

E incluso plantea la posibilidad de que se generen pérdidas adicionales de eficiencia en el caso de que la regulación dé lugar a un mercado del alquiler residencial dual, en el que, coexistan en distintas áreas de una misma ciudad viviendas con precios controlados e inmuebles con libertad para la fijación de precios. 

Los efectos sobre la movilidad de los trabajadores es otro de los efectos negativos que se ponen de relevancia. No en vano, destacan, "en mercados de alquiler de vivienda segmentados, los inquilinos podrán tener incentivos a permanecer en una vivienda con un precio regulado inferior al del mercado, reduciendo de ese modo la movilidad de los trabajadores, creando externalidades negativas, al concentrarse de forma artificial la población en determinadas zonas de la ciudad y originando una asignación deficiente de la oferta de vivienda". 

Otro efecto de la intervención en los precios es que la reducción de la oferta de alquiler residencial provocaría un aumento de los precios del alquiler en los segmentos del mercado no regulados, que sería especialmente acusada en contextos de aumento de la demanda y escasez relativa de la oferta de alquiler.

Oferta a precios asequibles

El informe dedica también una parte a analizar aquellos países en los que los gobiernos han intervenido manteniendo una significativa oferta pública de alquiler residencial a precios asequibles, dirigida principalmente a colectivos con dificultades de acceso a la vivienda. 

"Esta política presenta la ventaja de centrarse en la causa que subyace tras el incremento del precio del alquiler de vivienda: la insuficiencia de inmuebles disponibles para el arrendamiento ante aumentos de la demanda en determinados mercados locales".

No obstante, asegura que esta política se enfrenta a importantes retos presupuestarios y requiere un diseño eficiente en su implementación. Por un lado, la creación y el mantenimiento de un amplio parque de vivienda pública de alquiler es una medida costosa para las arcas públicas. Por otro, el diseño de los programas de vivienda de alquiler social debe evitar desincentivar la movilidad geográfica de los beneficiarios, limitar los riesgos de segmentación social, por la posible concentración de bolsas de exclusión social, y minimizar el efecto expulsión de la oferta de alquiler por parte de agentes privados.

Si bien en buena parte de las economías avanzadas la vivienda de alquiler provisionada por el sector público mantiene un peso relevante y complementa a la oferta privada, en la última década se ha observado un retroceso en esta por la escasez de recursos presupuestarios en algunas economías y el cambio de prioridades en las políticas asistenciales, concluye el texto.