Algo está echando atrás a los compradores de vivienda en EEUU en el último momento y las cancelaciones se disparan: "Están sufriendo náuseas"

El mercado inmobiliario de EEUU está dejando titulares similares al de otras economías occidentales. Elevados precios, tipos de interés notablemente más altos después de la pandemia, dificultades de los jóvenes para independizarse, cada vez más gente abocada a un alquiler por las nubes... Sin embargo, entre la vorágine de cifras, ha llamado la atención un dato muy particular. Los contratos de compraventa de viviendas que se cancelaron en julio lo hicieron a un ritmo récord, reflejando cómo unos nerviosos compradores se echaron atrás.

Según Redfin, el mes pasado se cancelaron alrededor de 58.000 operaciones, lo que equivale al 15,3% de las viviendas que se pusieron a la venta. Según la agencia inmobiliaria, es la tasa de cancelaciones más alta registrada en julio desde 2017. No se trata solo de que el mercado inmobiliario sea caro, con tipos hipotecarios aún elevados y precios de la vivienda que se han disparado un 50% desde principios de 2020. Los compradores también se están echando atrás más de lo habitual debido a la incertidumbre sobre la economía. Además, con más ofertas entre las que elegir en muchas partes del país, hay menos urgencia.

Las cancelaciones fueron especialmente elevadas el mes pasado en zonas con gran actividad constructora, donde se ha acumulado el inventario. San Antonio (Texas), donde casi el 23% de las compras se frustraron, encabezó la lista, seguida de Fort Lauderdale y Jacksonville (Florida) y Atlanta. En la zona de Virginia Beach (Virginia), conocida por sus bases militares, la tasa de cancelaciones pasó del 12,5% del año anterior al 16,1%, el mayor aumento anual entre las áreas metropolitanas analizadas por la agencia inmobiliaria.

Los compradores "tienen el poder de negociación en muchos mercados y, a menudo, no tienen prisa", afirma Redfin en el informe. "Pueden esperar durante el periodo de inspección si sale a la venta una vivienda mejor o si descubren un problema que no quieren arreglar". El periodo de inspección es el tiempo, habitualmente entre 14 y 30 días, que transcurre tras la aceptación de una oferta para comprar una vivienda en EEUU, donde un inspector profesional evalúa el estado de la propiedad, sus sistemas principales (electricidad, fontanería) y electrodomésticos. El objetivo es que el comprador tome una decisión informada sobre la compra, identifique posibles daños o problemas, y negocie reparaciones con el vendedor o cancele el contrato si los problemas son graves.

La incertidumbre económica desde la llegada de Donald Trump a la Casa Blanca en enero ha hecho mucho. Las noticias sobre aranceles, el temor a los despidos y, para muchos trabajadores federales, la realidad de los despidos, han frenando la demanda de los compradores. Por otro lado, para los vendedores de viviendas, "el efecto bloqueo la tasa hipotecaria se está suavizando", según Redfin.

Para esas personas que compraron su vivienda durante el boom del covid, los tipos hipotecarios mínimos que firmaron son ahora una especie de "esposas de oro" ante la posibilidad de pagar ahora unos mucho más elevados si se cambian a otro inmueble. Sin embargo, para muchas personas, quedarse para siempre en la misma casa no es una opción. Los cambios de trabajo, las exigencias de volver a la oficina y los divorcios obligan a las personas a mudarse, entre otros motivos.

Jeremy Caleb Johnson, agente inmobiliario asociado de Long & Foster en Virginia Beach, explica a Bloomberg que muchas personas que compraron viviendas durante el frenesí de la pandemia ahora están tratando de revender propiedades que necesitan reformas. Muchos de esos compradores renunciaron entonces a las inspecciones solo para ganar las guerras de ofertas (pujas de los interesados en adquirir el inmueble), afirma.

Un agente inmobiliario de EEUU: "Los compradores están teniendo náuseas económicas, se sienten mareados con el mercado. Quieren comprar una casa, pero a veces se sienten abrumados cuando empiezan a centrarse en todos los detalles y los costes"

Ahora, estos actuales vendedores están dando una mano de pintura y arreglando mínimamente las zonas ajardinadas en lugar de realizar costosas reparaciones, refiere con cierta ironía Johnson. A diferencia de lo ocurrido durante el covid, los compradores que están buscando ahora ya no están dispuestos a hacer la vista gorda, señala. "El equilibrio de poder en el mercado inmobiliario estadounidense se ha inclinado hacia los compradores, pero muchos vendedores aún no han visto ni aceptado la señal de advertencia", sintetiza Asad Khan, de Redfin.

Este cambio en el equilibrio de poder no significa que ser comprador ahora mismo sea fácil. Al contrario, manifiesta Johnson, "los compradores están teniendo náuseas económicas, se sienten mareados con el mercado". "Quieren comprar una casa, pero a veces se sienten abrumados cuando empiezan a centrarse en todos los detalles y los costes que acarrea el proceso. A veces les resulta más fácil cancelar y tomar un poco de aire fresco y respirar", añade.

No es para menos esa sensación de agobio, algo más que palpable en el caso de los jóvenes. La adquisición de una primera vivienda, teniendo en cuenta los impuestos y los seguros, cuesta actualmente más de la mitad de los ingresos medios de una persona de entre 25 y 34 años. Al mismo tiempo, aunque sigue caro, el alquiler supone, de media, menos del 40%. "Todo esto ha obligado a más jóvenes a recurrir al mercado del alquiler o a permanecer en él, lo que ha supuesto un aumento de 1,7 millones de hogares en los últimos dos años, casi el doble del ritmo del mercado de viviendas en propiedad", analiza Bradley Saunders, economista de Capital Economics.

En un informe de la casa de análisis británica, Saunders indica que, aunque el mercado laboral se ponga aún más feo (el informe oficial de julio y las revisiones de los meses anteriores fueron bastante desalentadores), las cosas van a seguir así: "El alquiler parece seguir siendo la opción más viable para la mayoría. Si bien ya nos hemos convencido de que la Reserva Federal recortará los tipos de interés este año ante la ausencia de efectos inflacionarios significativos, seguimos esperando que las autoridades actúen con mayor cautela de lo que los mercados prevén, dado el entorno altamente incierto. Como resultado, los tipos hipotecarios no volverán a niveles que permitan la propiedad de la vivienda para la mayoría durante un tiempo".

En otra nota de investigación separada de Capital Economics, sus analistas señalan que a pesar de las leves caídas registradas en los últimos meses en indicadores de precios como el Case-Shiller, hay razones para pensar que no se convertirán en una recesión prolongada. "La relación entre las ventas y los nuevos anuncios y el volumen de las solicitudes de hipotecas para la compra de viviendas, que históricamente han sido indicadores fiables de la evolución futura de los precios, siguen siendo coherentes con un mantenimiento o un ligero aumento de los precios, en lugar de con una caída", escribe Stephen Brown.