Madrid multiplica por cuatro la inversión en vivienda de alquiler mientras Barcelona se hunde y desaparece del mapa inversor

En un momento de fuerte presión sobre el mercado residencial español, los inversores están enviando un mensaje claro: Madrid es hoy el epicentro de la inversión en vivienda en alquiler en sus diferentes formatos. Desde 2023, la capital ha cuadruplicado el volumen de inversión registrado en Barcelona, según el último informe de JLL sobre el impacto de la regulación en este sector.

Este desplazamiento no es casual. Los recientes marcos regulatorios implantados en Barcelona, como la exigencia de destinar un 30% de las nuevas promociones y reconversiones a vivienda protegida, lo que, según el informe, reduce notablemente la rentabilidad de los proyectos y disuade a los inversores, han hecho menos atractivos los proyectos residenciales para los operadores privados. A esto se suma la intervención de los precios del alquiler en zonas declaras como tensionadas.

Como resultado, la inversión institucional ha caído con fuerza en la Ciudad Condal, mientras que en Madrid no solo se ha mantenido, sino que ha crecido con intensidad. El entorno normativo más predecible y flexible de la capital actúa como un imán para el capital internacional, explica la consultora. Según los datos, Madrid concentra casi toda la actividad de reconversión de activos y lidera el apetito institucional por la vivienda en alquiler.

Barcelona, por el contrario, ha visto cómo la inversión privada prácticamente desaparece. De hecho, en este contexto, la participación del sector público ha sido crucial: desde 2023, el 25% de la inversión registrada en la ciudad procede de administraciones locales y autonómicas, apunta la consultora.

"La ley de la vivienda lo que ha provocado es una mayor percepción de inseguridad jurídica, lo que tiene un efecto directo en los inversores y normalmente, cuando hay miedo deja de haber inversión", explicó la managing director de Nuveen, Marta Cladera de Codina, durante su participación en unas jornadas inmobiliarias organizadas por este medio. Así, apuntó que lo que están viendo es "producto que se ha desarrollado en Cataluña, que no tiene salida lo que ha provocado que determinados mercados sean ilíquidos".

"Si los mercados son ilíquidos, los inversores no entramos. Es una cosa muy básica", explicó y ejemplificó con el caso de la compañía que lidera. Así, Nuveen Real Estate, que es uno de los mayores fondos a nivel inmobiliario del mundo, ha invertido 500 millones de euros de equity en España en vivienda y tiene alrededor de 150 millones más para invertir en los próximos 18 meses. "¿Cuánto vamos a invertir en zonas tensionadas? Cero", aseveró Cladera de Codina.

La situación en Barcelona está clasificada como "dramática" por los expertos del sector, ya que no solo no está entrando capital nuevo. También están saliendo los inversores que ya tenían posiciones en el mercado y también los particulares. En este sentido, Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro, explicó que "el mercado del alquiler ha sufrido una reducción drástica y dramática de la oferta, muy pocos propietarios particulares se atreven a poner sus viviendas en el mercado", y "pocos inversores, sobre todo internacionales, se atreven a acceder al mercado español, apostando por el alquiler".

En la misma línea, Javier Galán, socio de Real Estate en Fieldfisher, destacó que ya no solo se señala a los grandes inversores institucionales, también a los propietarios particulares que se "han comprado cinco pisos y cuatro plazas de garaje", ahora "son considerados un gran tenedor; una persona que está canalizado los ahorros del trabajo de toda su vida, los meten en el mismo saco que a un fondo de inversión que tiene 30.000 activos".

El experto destacó también que "lo primero que hacen los inversores es contratar unos abogados preguntar: ¿Cómo va a ser mi inversión a nivel legal? ¿Me van a estar cambiando las reglas del juego constantemente? ¿Voy a poder ofrecer un retorno a mis inversores? ¿Voy a tener un payback razonable o voy a tener una seguridad? Y eso no se está produciendo", advirtió.

Auge del alquiler

Pese a estas barreras, la apuesta de los inversores por este modelo habitacional responde a la elevada demanda existente para el mercado del alquiler, lo que se ha traducido en que el pasado año el 20,4% de los hogares españoles residía en régimen de alquiler, frente al 14,9% registrado en 2014. Esto supone un crecimiento del 47% en apenas una década, con especial incidencia en las grandes ciudades.

A ello se suma un incremento demográfico sostenido, motivado principalmente por la inmigración: en los últimos cinco años, la población española aumentó en 1,7 millones de personas, el 97% de ellas extranjeras y en edad laboral. Este dinamismo poblacional, sumado a cambios en la estructura de los hogares, que son ahora más unipersonales, parejas sin hijos y familias monoparentales, "está generando una demanda más flexible, orientada a soluciones habitacionales adaptables", apunta el informe.

La presión sobre los núcleos urbanos es evidente y se estima que hasta 2039 el número de hogares crecerá un 19%, superando los 23 millones. En ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Alicante, el incremento será aún más pronunciado, lo que exige una expansión del parque residencial.

Sin embargo, actualmente la oferta no acompaña. Según JLL, en el periodo 2022-2024 solo se cubrió el 33% de los nuevos hogares formados, "lo que acentúa la escasez estructural". Las causas son múltiples: falta de suelo finalista, trámites administrativos lentos, inseguridad jurídica en ciertas áreas y un incremento de los costes de construcción y financiación.

El potencial de la inversión institucional

El panorama de España es muy diferente al de otros grandes países donde el mercado el alquiler se ha desarrollado de una forma mucho más profesionalizada gracias a la presencia de grandes inversores. Así, mientras en países como Suiza, Dinamarca o Suecia los inversores institucionales controlan más del 40% del parque de vivienda en alquiler, en España apenas suponen el 3%. Este bajo grado de institucionalización representa una oportunidad.

Según el informe de JLL, España es en 2025 el segundo mercado residencial más atractivo de Europa, solo por detrás del Reino Unido, y el segundo con mayor potencial de crecimiento a nivel mundial entre 15 países analizados. Si bien, deben darse las condiciones para que el capital pueda aterrizar en el país y aumentar de forma considerable la oferta con sus planes de inversión.

Pese a las dificultades normativas, en los últimos cinco años, la inversión en activos Multifamily ha crecido un 50% respecto al lustro anterior, alcanzando un 15% del total de inversión inmobiliaria en el país (frente al 8% entre 2015 y 2019).

El informe destaca también un aumento del apetito por activos build-to-rent (BTR- activos construidos directamente para destinarse al alquiler), especialmente si están operativos o cerca de estarlo, y por operaciones con tickets más contenidos. Entre enero de 2024 y marzo de 2025, el ticket medio fue de 32,6 millones de euros, con un foco que, si bien sigue centrado en Madrid, comienza a extenderse a mercados como Valencia.

El auge del alquiler asequible

Uno de los fenómenos más relevantes que se están dando en el mercado dentro del nuevo escenario socioeconómico es el crecimiento del interés inversor en vivienda asequible o regulada. El modelo build-to-rent orientado a este segmento está ganando terreno, siempre que se den condiciones normativas claras y estables. Estas operaciones permiten a los inversores mantener rentabilidades sostenibles con menor exposición al riesgo político, especialmente en zonas con fuerte demanda como Madrid.

Además, el modelo build-to-sell (BTS, construir para si venta posterior) ha adquirido fuerza, impulsado por estrategias como la reconversión de oficinas a vivienda en localizaciones consolidadas y la privatización progresiva de carteras en alquiler.

En este sentido, el informe destaca que la reconversión de edificios existentes se ha consolidado como vía alternativa para ampliar la oferta habitacional. Concretamente, entre enero de 2024 y marzo de 2025 se registraron en España operaciones por 331 millones de euros vinculadas a cambios de uso para residencial, principalmente dentro de la M-30 de Madrid. "La mayoría de estas iniciativas están orientadas al segmento de lujo, donde es posible compensar mejor los costes de adquisición y reforma", apunta la consultora. El trasfondo de este auge inversor es una presión demográfica creciente, alimentada por el aumento sostenido de la población: 1,7 millones de personas más en los últimos cinco años, el 97% extranjeras.

Esto se suma a la transformación de los hogares, cada vez más pequeños y diversos. En paralelo, el número de hogares podría crecer un 19% hasta 2039, con las mayores concentraciones en Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia y Málaga Sin embargo, la oferta de vivienda nueva no está respondiendo al mismo ritmo. Entre 2022 y 2024 solo se ha cubierto un 33% de los nuevos hogares generados, lo que ha disparado los precios y tensionado el acceso a la propiedad, siendo esta una situación que no se correjirá de forma inmediata.