Vivienda - Inmobiliario

Estas son las dos fórmulas para poder comprar vivienda barata, pero vienen con "bicho dentro"

Vivienda tapiada por la okupación

Alba Brualla

En un mercado de la vivienda que se mueve en precios desorbitados los únicos inmuebles que se precian asequibles en los portales inmobiliarios son los que ya tienen inquilino o, como se conoce en el sector, vienen con "bicho dentro". Y no hablamos de un alquiler, si no de las viviendas okupadas o bajo el modelo de la nuda propiedad.

Estas dos etiquetas aparecen en los anuncios que precisamente reflejan los precios más baratos dentro de las listas de pisos en venta en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona.

Su coste puede ser hasta un 60% inferior al resto de viviendas que se ofertan en el mercado y esto se debe a la incertidumbre, ya que en ambos casos, cuando se adquiere una vivienda de estas características, no hay certeza sobre cuando se podrá disfrutar de ella.

En el caso de las viviendas okupadas "el perfil del comprador es un inversor que tiene tiempo para esperar y proceder a los trámites para poder recuperar la vivienda, pero también se interesan por estos inmuebles vecinos del mismo barrio", explica Ricardo Sousa, CEO de Century21 en España y Portugal, que destaca que estos vecinos, quieren una casa para vivir, para sus hijos o como pequeña inversión.

En la mayoría de los casos "los activos okupados que están a la venta son generalmente propiedad de fondos que están gestionados por los servicers", explica Sousa. "Nosotros tenemos acuerdos con ellos para la comercialización de sus carteras y muchas veces cuando nos adjudican viviendas no saben si están o no okupadas", concreta el directivo.

Así, el trabajo del agente inmobiliario pasa por identificar la vivienda y conocer su estado. "En ese paso iniciamos contacto con el okupa y también con nuestra cartera de inversores o compradores del barrio que sabemos que tienen interés", apunta Sousa.

Estas viviendas son accesibles para el pequeño inversor al tratarse de un desembolso más reducido. "El pasado año intermediamos en la venta de 190 pisos okupados por un valor conjunto de 13 millones de euros, lo que se traduce en una media de 70.000 euros por vivienda", concreta el CEO de Century21, destaca que en el caso de las viviendas vacías, "el valor medio de nuestras transacciones está por debajo de 150.000 euros, por lo que estamos hablando de la mitad de precio cuando hablamos de pisos okupados".

Estos precios de derribo van ligados al riesgo de la operación, ya que existe mucha incertidumbre sobre cuando se va a poder recuperar la vivienda. Si bien, en promedio, recuperar una vivienda okupada puede llevar entre 8 y 18 meses, dependiendo de la complejidad del caso. Y también se desconoce el estado en el que se va a encontrar la misma.

Así, a los 70.000 euros habría que añadir los costes de poner la vivienda a punto. "La reforma media que necesita este tipo de pisos es menor a los 15.000 euros, salvando algunas excepciones en las que el piso está en peor estado, pero en cualquier caso es un riesgo al que se enfrenta el comprador de este tipo de viviendas", apunta Sousa.

Con un coste total de entre 85.000 y 90.000 euros de media, la compra de estas viviendas se convierte en una buena oportunidad para particulares que "ya tienen su casa pagada" y que, por tanto, pueden hipotecarse de nuevo sin que el tiempo de recuperación del inmueble les penalice o suponga un factor de estrés financiero para la familia.

"Una vez vendemos el inmueble también damos asesoramiento al comprador con nuestras gestorías colaboradoras especializadas en esta materia", explica Sousa, que destaca que cuando el comprador es un inversor, una vez formalizada la transacción y recuperado el inmueble muchos de ellos vuelven al mercado en venta o alquiler, y "también les ayudamos en este proceso".

¿Qué es la nuda propiedad?

Más allá de la okupación ilegal, el otro grupo de activos que aparecen en la oferta de pisos en venta con precios más bajos que el resto del mercado son los que llevan la etiqueta de nuda propiedad.

Para entender en que consiste se debe saber que la plena propiedad de un inmueble se divide en dos conceptos: usufructo, que da derecho al uso, y nuda propiedad, que es la mera titularidad de la vivienda, es decir, la simple propiedad sin derecho a su uso.

¿Es por tanto posible vender tu casa y seguir habitando en ella? Si, y esta es la fórmula que se conoce como nuda propiedad. Un modelo que cada vez es más común en España donde la población de avanzada edad es cada vez más creciente y aunque disponen de patrimonio no cuentan con liquidez.

Los ahorros de su vida se concentran en la vivienda, en su patrimonio, y la forma que tienen de monetizar esos ahorros es vendiendo la nuda propiedad de un inmueble pero conservar el usufructo de la vivienda. De este modo, es posible seguir habitando en ella hasta el fallecimiento o según lo estipulado en el contrato.

El mercado de la nuda propiedad en España crece a un ritmo del 20% anual, según los datos de Jubenial, un marketplace especializado en servicios inmobiliarios para la tercera edad, que espera que las operaciones aumenten más de un 50% en los próximos cinco años.

Este portal asegura que el tipo de propietario que más demanda la nuda propiedad se caracteriza por tener más de 75 años y buscar un complemento económico que le ayude a costear la ayuda asistencial en el hogar. "Aproximadamente el 60% son mujeres, reflejando una mayor esperanza de vida", apuntan.

Respecto al tipo de activos que salen a la venta bajo esta fórmula, el inmueble predominante es de tres dormitorios, en edificios con una antigüedad de 50 años y una superficie media de alrededor de 95 metros cuadrados, con un precio medio que oscila entre 250.000 y 350.000 euros.

Desde Jubenial aseguran que Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y San Sebastián se posicionan como las cinco ciudades españolas en las que más ha crecido este producto inmobiliario en los últimos años.