¿Por qué en Perú y Bolivia nunca terminan de construir las viviendas? Así son las 'Ciudades inconclusas' de ladrillos "prohibidos"

El paisaje que se vislumbra desde el avión cuando empieza su aterrizaje en Lima, Perú, o en La Paz, Bolivia, es de enormes urbanizaciones, muchas de ellas aisladas, con un patrón en común: viviendas inconclusas, sin terminar, semiobras, o, como propiamente se dice en estos rincones altiplánicos, casas sin 'terrajeo' (tejados sin terminar). Un escenario que puede tener varias explicaciones, las cuales van desde la propia cultura de la construcción local o desde las regulaciones legales que impulsan la evasión o reducción de impuestos, pese a los esfuerzos políticos por cambiar esta tendencia para "embellecer" a estas ciudades de cara al mundo.

"Somos un país que no se termina de construir", describió a su país, en una entrevista a Trome, el escritor peruano Santiago Roncagliolo. Hablamos de un fenómeno "estético" que a simple vista podría tratarse de una decisión habitacional e independiente de cada propietario. Pero que va más allá de una razón meramente vista desde el diseño.

Al indagar en el universo de la construcción altiplánica de América Latina para encontrar una explicación a este fenómeno, hemos recogido de foros testimonios de ciudadanos peruanos, bolivianos que han adquirido esta tendencia. Así como información sobre regulaciones legales, políticas habitacionales e incluso culturales sobre la realización de obras inconclusas en estos rincones

A las preguntas que aparecen en la plataforma Reddit: ¿Es verdad que pago menos impuestos por una casa sin tarrajeo? o ¿Por qué es tan común que las viviendas peruanas y bolivianas tengan aspecto de no estar terminadas?, sus usuarios evidencian algunas de las razones sobre estas prácticas históricas de la vivienda que van vinculadas por decisiones políticas.

Programa peruano 'Techo Propio' y sus límites de ayuda

Uno de los usuarios peruano explicó en Reddit que la razón por la cual no ha terminado de construir su vivienda es por el límite que entrega el programa peruano 'Techo Propio': "Mi casa luce así por el hecho que está construida gracias al programa de 'Techo Propio' y ellos te brindan una vivienda que cumpla las necesidades básicas (luz, agua, desagüe) y lo normal es que te dejen fierros visibles por si quieres seguir construyendo tu casa más de lo que te pueda brindar el programa. Pues ellos ya no ponen pintura o un voladizo, por ejemplo. Esos ya son gastos extra, pero me imagino que las personas que construirán sus casas no tendrán dinero para cosas como la pintura, que al final no parecen tan importantes".

Según define la plataforma del Estado Peruano, "se trata de un programa dirigido a las familias con ingresos familiares mensuales que no excedan el valor de 3.715 soles (967 euros al cambio) para comprar y 2.706 soles (705 euros al cambio) para construir o mejorar su vivienda, la misma que contará con servicios básicos de luz, agua y desagüe"

Regulación legal sobre impuestos de una propiedad

Al mismo tiempo, otro usuario de la red manifestó que "si tu casa tiene los fierros visibles, legalmente se considera como no acabada o en construcción. Por lo que, aparte de pagar menos (impuestos), la municipalidad (ayuntamiento) no te puede exigir que termines la fachada ya que la ley te protege".

Para contrastar esta información, rescatamos de una entrevista publicada en el medio La República, el fundamento legal del abogado tributarista de Perú Jorge Picón.

A modo de contexto, en el país latinoamericano existen dos tipos de impuestos que las personas deben pagar al momento de tener una propiedad: el impuesto predial y el impuesto arbitrio.

El vacío legal de la fiscalización y la recaudación de impuestos

El predial consiste en el pago generado por el hecho de poseer una propiedad, mientras que los arbitrios, sirven para costear algunos servicios. De acuerdo con la declaración de Picón al medio peruano, "los impuestos prediales se pagan dependiendo de la valoración de la propiedad y en eso sí logran influir los acabados que tenga dicho predio". En esta línea, afirmó que una vivienda construida, tiene mayor valor que una que está en proceso, hecho por lo cual, se pagan mayores impuestos prediales. Sin embargo, "el problema ocurre en el proceso de fiscalización y recaudación de los impuestos, por lo cual, algunas personas no declaran que su vivienda ha sido finalizada y no pagan el monto correspondiente".

El experto, además, reveló que este fenómeno puede ocurrir en el "90% de municipios distritales de Perú", sumado a los actos de corrupción en dichas entidades. "No se puede tener un control de las personas que tributan correctamente. Una posible solución a ello, según el Picón, "es la creación de una entidad equivalente a la Sunat, pero que fiscalice el cobro de impuestos en los ayuntamientos".

La cultura de las viviendas autoconstruidas

La otra explicación para interpretar esta tendencia llega por la cultura de la construcción en estas zonas altiplánicas. El cual tiene directa relación con la autogestión "informal" de los propietarios en realizar los proyectos de sus casas con "maestros de obra", sin ingenieros, arquitectos, u otros profesionales del sector.

Según datos de un estudio peruano de 2024 realizado por el Grupo de Análisis para el Desarrollo (Grade), que recoge la Agencia Peruana de Noticias Andina, la autoconstrucción de viviendas en el Perú mueve alrededor de 25.000 millones de soles al año (6.505.850.712 euros al cambio), lo que equivale al 4,1% del Producto Bruto Interno (PBI) nacional del país latinoamericano.

Al detalle, el informe evidencia que el 71%, 7 de cada 10 viviendas en Perú, han sido autoconstruidas y que actualmente, hay 2,9 millones de casas en proceso activo de autoconstrucción, de las cuales 1,6 millones son de material precario y 1,3 millones están en fase de edificación con material noble.

El peligro de lo artesanal ante terremotos y seísmos

En este contexto, la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) agregó que un alto número de viviendas de Lima no han sido edificadas correctamente para resistir un seísmo y son vulnerables a un terremoto de alta intensidad. Al respecto, el director general del Centro Peruano Japonés de Investigaciones Sísmicas y Mitigación de Desastres (CISMID) de la Universidad Nacional de Ingeniería (UNI), Carlos Zavala, explicó a la Agencia Andina que la reducción de costes que hacen algunas familias al construir sus hogares representa un riesgo real ante un terremoto.

"Utilizan ladrillos tubulares, que no son aptos para construir paredes portantes, de acuerdo con la normatividad vigente. En el Perú la gente autoconstruye con el material más barato. No saben que por carga de gravedad pueden funcionar, pero cuando venga la carga de un sismo fuerte no van a resistir y perderán su inversión", señaló a Andina. El experto indicó que una construcción con ladrillos tubulares resiste 50% menos que otra edificación con ladrillos de fábrica e incluso los de tipo sólido artesanal. Incluso señala que esto ni siquiera representa una gran diferencia en el presupuesto de construcción para las familias. La diferencia de coste entre el ladrillo tubular y el artesanal es menor al 30%.

Financiamiento y calidad de vida

En promedio, una familia gasta 190.000 soles, 49.507 euros al cambio, para construir su vivienda, con 44.000 soles, 11.460 euros, destinados al terreno y 146.000 soles, 38.000 euros, a la construcción. "Este alto coste, a pesar de la falta de trámites legales y permisos formales, resalta la ineficiencia económica de la autoconstrucción", agrega el informe.

Con este gasto, la mayoría de las familias (70%) financia su vivienda exclusivamente mediante ahorros, realizando la construcción en un promedio de 21 etapas, debido a la dificultad de volver a juntar el dinero necesario, y llegan a gastar alrededor de 6.700 en cada una, 1.745 euros al cambio.

Este proceso prolongado "afecta la calidad de vida, obligando a las familias a vivir en condiciones precarias en promedio durante ocho años, y ocho años adicionales en plena construcción. Entre las pocas familias que logran recurrir a créditos bancarios, el 92% lo hace mediante créditos de consumo con altas tasas de interés, mientras que solo el 2% obtiene créditos hipotecarios", concluye el estudio.

El caso boliviano

En un video, Álvaro Pacheco, un tiktoker y experto en construcción, ha abordado el fenómeno arquitectónico en La Paz, Bolivia. Según Pacheco, muchas de estas viviendas permanecen en estado de obra bruta o semi bruta como una estrategia para eludir la "carga impositiva" que implicaría su terminación. Esta práctica ha llevado a que aproximadamente el 80% de las viviendas en las laderas de la ciudad y en otras localidades del occidente del país mantengan esta estética inacabada, lo que ha generado un paisaje urbano característico pero también problemático.

Sorprendentemente, la situación ha sido reconocida incluso por las autoridades locales. Desde la alcaldía de La Paz han implementado incentivos para fomentar la finalización de estas casas, buscando transformar el entorno y mejorar la calidad de vida de sus habitantes. Sin embargo, la resistencia de los propietarios a completar las construcciones persiste, lo que plantea interrogantes sobre la efectividad de estas políticas públicas y la necesidad de un enfoque más integral que contemple tanto los aspectos económicos como sociales del desarrollo urbano en la región.