La segunda vida de los edificios de oficinas reconvertidos en viviendas

El cambio de uso de edificios de oficinas en residencial está de moda desde que la Comunidad de Madrid aprobó la ley de cambio de uso (Ley 3/2024 del 28 de junio). La nueva ley dará a las promotoras la posibilidad de pedir licencias para el cambio de uso de suelo terciario (oficinas) a residencial (viviendas). Con la condición de que durante 15 años esas viviendas estarán protegidas con el objetivo de destinarlas preferiblemente a alquiler asequible.

Se trata de sacar oferta rápida al mercado sin necesidad de modificar el planeamiento. Y no cualquier vivienda, sino vivienda protegida, destinada a colectivos más vulnerables. Esta medida significa la salida al mercado de hasta 20.000 pisos destinados a vivienda para alquiler asequible en la Comunidad de Madrid.

Esta novedosa iniciativa será posible sin necesidad de hacer una modificación del planeamiento. En su lugar se podrá realizar mediante licencia y los ayuntamientos tendrán hasta cuatro meses para decidir su aplicación. En el caso de seguir adelante, se habilita un plazo de dos años para solicitar la autorización y de tres como máximo para ejecutar la obra. Se podrá aplicar en parcelas vacantes o en edificios ya existentes, siempre que afecte a toda la infraestructura.

Vía Ágora es una de las promotoras pioneras en aplicar el cambio de uso de oficinas a residencial asequible en la capital. Desarrollará un nuevo proyecto en Valdebebas (Madrid), a través de dos parcelas de uso terciario, ubicadas en la avenida José Antonio Corrales, 85, para construir vivienda protegida en régimen de alquiler. La promotora inmobiliaria, que adquiere el derecho de superficie durante un plazo de 78 años, construirá 454 viviendas de 1, 2 y 3 dormitorios, en parcelas que cuentan con una superficie de 9.164 metros y una edificabilidad de 31.286 metros. Esta operación ha contado con el asesoramiento de Colliers.

"Nos enfrentamos a un grave problema de acceso a la vivienda. Con la aprobación de esta ley por parte de la Comunidad de Madrid y la apuesta del Ayuntamiento, facilitamos nuevas fórmulas que ayudan a paliar el desequilibrio existente entre oferta y demanda, especialmente en aquellas zonas donde la presión de los precios es mayor, como sucede en nuestra capital. Con esta operación, Vía Ágora ratifica su compromiso de poner en el mercado un mayor número de vivienda asequible, facilitando su accesibilidad", afirma Patricia Hernández, CEO de Vía Ágora.

En este sentido, María José Piccio, Directora General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, tiene claro que hay una gran dificultad de acceso a la vivienda principalmente para los jóvenes. "Nosotros apostamos por aumentar la oferta de vivienda disponible y estamos llevando a cabo un ambicioso proyecto de construcción de nueva vivienda de alquiler asequible, pero también somos conscientes que la construcción de nuevas viviendas necesita un tiempo. Se tarda un periodo de tiempo de tres años como mínimo en generar el suelo y construir y en paralelo se ha dado la situación que con la pandemia nuestros hábitos de trabajo han cambiado y antes la mayoría de la gente trabajaba en la oficina y ahora se teletrabaja. La mayoría de las personas no van todos los dias a trabajar a la oficina y hay muchos metros de oficinas en zonas centrales y periféricas que están vacíos y desocupados. Creemos que es una oportunidad teniendo los edificios construidos permitir su transformación para poder tener un parque de viviendas de una manera mas rápida".

Jorge Pereda, director de residencial para Iberia del de Grupo Lar apunta que la medida contribuye positivamente, pero no resuelve el problema. "Tiene que darse una batida de cosas que conjuntamente pongan vivienda en el mercado para cubrir ese déficit, pero esta claro que esta medida abre una espita en cuanto a los planes generales y al urbanismo que tenemos ya que tienen como defecto los tiempos de tramitación que son bastantes inflexibles y con esta medida se reconoce que hay usos que ya no tienen sentido en las ubicaciones donde están y que hay que buscar nuevos usos que se adapten a las necesidades actuales. Los promotores estamos preparados y nos sobran ganas pero ahora hay que ver como se cristaliza esta medida en los ayuntamientos".

De la misma opinión es Leticia Pérez, directora general de Dazia Capital. "La gran mayoría de estos inmuebles son de propiedad única y la división horizontal en España impide muchas veces actuar sobre proyectos. Habrá que negociar con cada propietario y ver que módulos o rentas podrían obtener en cada proyecto. Se necesita capital especializado para hacer esto y esta medida que ha puesto en marcha la CAM tiene que ser tendencia en otras comunidades porque es necesario que el urbanismo se adapte a las nuevas necesidades de la población con las nuevas formas de living que se están dando".

Antonio de la Fuente, director general de Corporate Finance de Colliers asegura que "la reconversión de oficinas en residencial puede ser una muy buena oportunidad para ayudar a suplir ese déficit tan grande de viviendas que tenemos en todas las ciudades. Este año hemos visto que a pesar de que las transacciones de vivienda han caído un 10%, el precio ha seguido subiendo. Esto es una muestra de cómo está de tensionado el mercado en casi todas las ubicaciones que atraen población y la CAM es el ejemplo mas gráfico de esto y tener la oportunidad de forma ágil de convertir edificios en desuso en vivienda va a ser muy bien recibido por la ciudadanía y por el capital institucional. Nuestra experiencia cada vez que queremos analizar de la mano de un inversor institucional un potencial cambio de uso, muchas de las trabas que encontramos son desde un punto de vista arquitectónico y económico".

Antonio de la Fuente, concluye que "al ser una medida que se combina con el incremento del módulo con carácter general en la CAM va a tener más impacto por las rentas máximas que se pueden cobrar en alquiler en vivienda de protección y en cuánto a la ubicación, tendrá un mayor impacto en la periferia que en el centro donde se ubican los edificios mas obsoletos.

La dificultad que nos encontramos más que económica que también lo es, es en la cantidad de factores de corrección o de seguridad que hay que ponerle cuando analizamos un proyecto de este estilo por las incertidumbres intrínsecas que tiene y esto genera o que el precio no es suficiente para llegar a un acuerdo con el propietario o que la rentabilidad no sea suficiente para el inversor. Si somos capaces de dar seguridad jurídica y una legislación podrán salir adelante las operaciones, pero hoy en día hay pocas operaciones de este estilo. Es una medida positiva aunque será una gota en este océano, pero vamos en la dirección correcta".

Reconvertir oficinas en viviendas es una tendencia no solo para viviendas asequibles en alquiler sino también para la venta en el segmento premium. Es el caso de Grupo Lar con la compra del edificio de oficinas en la calle María de Molina, 50, en Madrid que antes ocupaba el Ministerio de Hacienda y que destinará el edificio a un uso mixto, desarrollando un proyecto residencial para su venta en la torre principal del inmueble que se llamará Torre Castelló. Contará con 153 pisos, desde uno a cuatro dormitorios, repartidos en 19 alturas con un precio de venta desde 650.000 euros.