¿Qué impacto podemos esperar de la bajada de los tipos de interés en la compra de vivienda?

Desde que en julio de 2022 el Banco Central Europeo (BCE) anunciara la primera subida de tipos desde 2011, el volumen de transacciones de vivienda comenzó a ralentizarse, lo que generó algunas dudas en 2023 sobre la posibilidad de estar ante una posible corrección severa de volúmenes y precios. Entonces, las comparaciones con lo ocurrido en la gran crisis financiera de 2010 fueron inevitables y muchos pronosticaron un derrumbe de las transacciones y caída de los precios.

Sin embargo, tal y como ha quedado demostrado en estos dos años, la realidad ha sido bien distinta: el sector privado ha hecho los deberes en este tiempo, manteniendo unos niveles de apalancamiento por hogar muy inferiores a los de la media de nuestro entorno. Esto es, cuenta con una estructura hipotecaria muy robusta, dado que desde 2020 la mayoría se habían formalizado a tipo fijo. Y aquellas formalizadas a tipo variable habían sido parcialmente amortizadas, quedando un saldo medio vivo de apenas 99.751 euros por hipoteca. Con este perfil de clientes hipotecarios saneados, la banca comercial ha mostrado mucho apetito por mantener su exposición al préstamo hipotecario, ya que es un producto que les ofrece más garantías que otros y con una elevada rentabilidad.

Desde principios de 2024 se ha anticipado la bajada progresiva de los tipos de interés por parte del BCE que no se ha producido hasta junio y el euríbor ha seguido esta misma tendencia. Esta bajada de tipos de los interés ha permitido que la tasa de esfuerzo se recupere situándose en el 36% -porcentaje de ingresos netos que un hogar destina al pago de su hipoteca-. Así, las operaciones cerradas en la primera mitad del año se han financiado con un plazo medio de 24 años y a un tipo medio fijo del 3,3%.

En esta línea, a lo largo de 2024 se ha visto un incremento significativo en el número de transacciones, alcanzándose en los primeros seis meses del año las 349.984 unidades, un 6,5% más que en el mismo periodo de 2023. Esta fortaleza de la demanda está empujando los precios al alza y sólo en el primer semestre la vivienda de obra nueva se ha encarecido más del 8% y la usada más del 6%.

De seguir esta tendencia de bajada de tipos (en su última reunión de octubre el BCE anunció una nueva bajada de 25 puntos básicos, dejándolos en el 3,25%), estaríamos hablando de un estímulo mayor a la demanda de vivienda frente a una oferta de muy reducida y, por tanto, de una nueva presión al alza de los precios.

En conclusión, la bajada de los tipos de interés augura un incremento en la compra de viviendas, beneficiando tanto a nuevos compradores como a inversores, y a la vez también cabe esperar un repunte al alza de precios.

Soluciones a la accesibilidad

Por otra parte, y al margen de la buena situación del mercado inmobiliario, estamos viendo un foco cada vez mayor hacia la accesibilidad a la vivienda desde las distintas administraciones, ya que se ha convertido en una reclamación social en casi todo el país. Y el posible repunte de los precios generaría una tensión mayor. Ante este horizonte, cabe preguntarse qué soluciones se pueden plantear.

Si la subida de los precios viene provocada por el incremento de demanda, la solución más obvia para contener esta subida es aumentar la oferta. Se han planteado algunas opciones en vivienda en alquiler en algunas administraciones (concesiones demaniales sobre suelo para desarrollo de vivienda asequible o cambios de uso de suelo a residencial con destino alquiler asequible, por ejemplo), pero de momento se han puesto sobre la mesa pocas recetas para facilitar el acceso a la vivienda en propiedad. Volviendo a la solución obvia, para poder estimular la oferta son necesarios tres ingredientes: suelo, capacidad constructora y capital para adquirir el suelo.

De este modo, urge promover el desarrollo de suelo alrededor de las principales ciudades españolas. Sólo con un marco jurídico que permita acelerar los trámites de planificación y gestión urbanística se podrá poner en uso el suelo necesario. Lamentablemente, se ha utilizado la tramitación de este marco con fines políticos, sin que se haya conseguido llegar a un consenso entre los distintos partidos.

Asimismo, es necesario que se promueva el desarrollo de la formación profesional o bien la integración de extranjeros con esta capacitación en el sector de la construcción. La falta de profesionales expertos en los distintos oficios está generando una tensión desconocida hasta ahora.

Por último, sólo con un marco regulatorio favorable se podrá atraer el capital necesario para estos desarrollos. Actualmente, no existe ni un solo incentivo al desarrollo de la vivienda con destino a la propiedad particular y, teniendo en cuenta que se trata de un sector que entraña numerosos riesgos, será complicado atraer este capital si no se le ofrece un marco de rentabilidad atractivo.

En resumen, si continúa la senda de bajada de los tipos de interés y no se ponen en marcha medidas que incentiven la oferta de vivienda veremos cómo las tensiones en torno a la vivienda irán en aumento.