Ni Salamanca ni Chamberí: este es el barrio más prometedor para la vivienda de lujo en Madrid

Referente de la bohemia cultural, cuna de la movida madrileña y hasta escenario del levantamiento contra los franceses en 1808. El barrio madrileño de Universidad, conocido popularmente como Malasaña, está emergiendo como destino inmobiliario de lujo, tanto de alquiler como de compraventa. Hay producto y los precios son más competitivos que en otras exclusivas zonas de la capital como el Barrio Salamanca o Almagro (perteneciente al distrito de Chamberí).

"Es una zona a punto de explotar", dice Alvise da Mosto, managing director & partner de la inmobiliaria de lujo Barnes. El segmento prime de Malasaña está dinamizado en gran medida por los jóvenes extranjeros que acuden a la capital española a estudiar. "Los estudiantes adinerados pueden alquilar pisos de 200 metros cuadrados por 4.000 o 5.000 euros al mes, una cifra inferior a lo que costaría la misma vivienda en otro barrio exclusivo". Da Mosto constata que los jóvenes internacionales están poniendo sus ojos en Malasaña debido a una atractiva oferta de vivienda (en mayor medida rehabilitada), a las propuestas culturales y de ocio que ofrece la zona, pero también a las conexiones de transporte público. El barrio tiene línea de metro directa con el IE, donde estudian buena parte de los clientes de Barnes, algo que no ocurre en la zona de Salamanca, y que "para ellos "es un plus". La mayoría de alumnos internacionales provienen de Francia, Italia o Bélgica.

Las escuelas de negocio están desempeñando un papel clave en la expansión del mercado residencial más exclusivo de Madrid. No es para menos, ya que los programas MBA de las escuelas de negocio españolas se encuentran entre los 20 mejores máster del mundo, según el último ranking publicado por Financial Times, lo que "atrae a perfiles jóvenes internacionales con una gran proyección que desde su llegada crean un dinamismo en diversos sectores", comenta Daniel Caprarin, director de Research & Marketing, de Knight Frank.

Según relata el experto, estos jóvenes generalmente con alto poder adquisitivo comienzan alquilando sus primeras viviendas, y, una vez ya establecidos, terminan comprando "al encontrar en Madrid un trabajo estable y la seguridad que les ayuda a proyectar su carrera profesional y a mejorar su calidad de vida". Además, en muchos casos, los padres de estos jóvenes también optan por comprar una vivienda para establecer su residencia en la capital española y poder acompañar a sus hijos. "Malasaña es una zona muy demandada de la ciudad gracias a la proximidad de los servicios, ubicación y la buena conexión el resto de Madrid", concluye Caprarin.

Disponer de una posición económica acomodada no es sinónimo de tener más facilidades para alquilar una casa. Es la opinión de Juan Uribe, director de alquileres Engel & Völkers Madrid, quien asegura que algunos propietarios son reticentes a alquilar sus viviendas a estudiantes. En su lugar, se decantan por los perfiles profesionales. "Es cierto que hay demanda, pero los propietarios tiene un filtro importante y distinguen entre quienes son estudiantes y quienes trabajan, y muchas veces se quedan con lo segundos", comenta. En términos globales, Uribe constata que la mayoría de los clientes que buscan alquileres en Madrid son expatriados, nómadas digitales o profesionales que acuden a Madrid a pasar una temporada corta.

El quinto barrio más caro para vivir de alquiler

Más allá del segmento prime, Malasaña es el quinto barrio de Madrid más caro para vivir de alquiler solo superado por Trafalgar, Justicia-Chueca, Almagro y Castellana. Los inquilinos desembolsan una media de 22,97 euros/m2 al mes, lo que supone que un piso de 80 metros cuadrados cuesta unos 1.800 euros, según datos de Fotocasa. Por el lado de la oferta, es el segundo barrio del distrito Centro con mayor número de vivienda disponible, justo después de Embajadores-Lavapiés.

"Es un barrio que, además de oferta disponible, tiene mucha demanda por ser céntrico y por todas las comodidades que ofrece de servicios y buenas conexiones de transporte público, además de toda la gran oferta cultural de teatros y museos", comenta María Matos, portavoz de Fotocasa.

En cuanto a la evolución del precio del alquiler en los últimos años, los datos del portal inmobiliario constatan que las rentas subieron con fuerza en los últimos nueve años. De hecho, acumulan tres ejercicios consecutivos con incrementos de dos dígitos: los precios se incrementaron un 10,3% en 2022; un 13,2% en 2023, y este ejercicio han subido un 7% interanual.

"La evolución de los alquileres en Malasaña es muy semejante a la que muestra el distrito Centro de Madrid y viene dictada por la evolución del número de ofertas de alquiler", relata Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones. En concreto, el experto destaca que desde 2015 hasta 2018, la oferta de pisos en alquiler se mantuvo en números muy bajos (sólo levemente superiores a los actuales) lo que propició las fuertes subidas de precios de este periodo. "La rentabilidad del alquiler propició un aumento cercano al 50% en las ofertas de alquiler que se mantuvieron en esos niveles entre 2018 y principios de 2020 (hasta el confinamiento); este aumento de la oferta tuvo como efecto la moderación de las subidas de precios", dice.

La pandemia del coronavirus y el obligado confinamiento tuvieron un efecto claro en el mercado inmobiliario del país, pero fue especialmente notable en los grandes mercados como Madrid y Barcelona. En el caso de Malasaña, "entre abril y diciembre de 2020 se duplicaran las ofertas de alquiler por el traspaso de las viviendas turísticas al alquiler de medio plazo y su efecto fue una fuerte bajada en los precios. A partir de mediados de 2021 las viviendas turísticas volvieron a funcionar y hubo una drástica reducción de las ofertas hasta recuperar los niveles prepandemia en diciembre de 2021", explica Pérez Barrio. "Desde esa fecha las ofertas no han dejado de bajar lo que ha propiciado las fuertes subidas recientes, concluye el portavoz de UVE Valoraciones.

El metro cuadrado en venta supera los 7.400 euros

La vivienda de compraventa ha tenido una evolución similar a la del alquiler, aunque los precios subieron con menor intensidad en los últimos años. Actualmente, el valor del metro cuadrado en Malasaña roza los 7.500 euros, frente a los cerca de 3.500 euros que costaba hace nueve ejercicios. Los precios aceleraron con especial fuerza en 2022 y 2023, con incrementos anules del 10,7% y 10,2%, respectivamente. Así las cosas Malasaña es una de las zonas más caras de la capital para convertirse en propietario.

De cara a los próximos meses, la consultora Knight Frank pronostican que la demanda seguirá muy activa en esta zona de la capital. "Malasaña continuará registrando un incremento en el número de operaciones", apuntan. El perfil del comprador de la compañía abarca a clientes jóvenes, inversores para alquiler y familias que buscan una zona clásica.