Stéphanie Bensimon (Ardian): "España tiene un gran potencial como destino de inversión inmobiliaria"

Con una cartera en gestión de 164.000 millones de euros en activos, de los cuales 4.000 millones corresponden a inversiones inmobiliarias, Ardian se sitúa como uno de los principales inversores inmobiliarios de Europa. Según explica Stéphanie Bensimon, Head of Real Estate y miembro del Executive Committee of Ardian France, en una entrevista con elEconomista.es España está en el foco de la compañía, ya que apuntan a un periodo de buenas oportunidades para su estrategia de inversión.

¿Cómo valora el momento inmobiliario que vive España en el mercado de la inversión en comparación con otros mercado europeos?

Europa está registrando una dinámica generalizada marcada por la subida de los tipos de interés y la disminución de las valoraciones, pero cada mercado tiene sus particularidades. Hemos visto fuertes correcciones en Alemania, tardarán más en Francia y, en el caso de España, hemos visto ajustes de precios pero sigue habiendo un desajuste entre las expectativas de precios de compradores y vendedores, lo que hace que se registren pocas transacciones. No obstante, el equipo inmobiliario sigue viendo oportunidades en el mercado español. El mercado residencial es muy atractivo dado el fuerte desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas y la actual necesidad de capital de terceros por parte de los promotores. En particular, la población de Madrid ha crecido y el turismo se ha disparado. El INE (Instituto Nacional de Estadística) estima que en Madrid se construirán unas 41.000 viviendas cada año hasta 2037, pero la producción anual actual es de sólo 15.000-17.000 unidades. También vemos un gran potencial en el espacio del self-storage, con un papel de consolidación en lo que es un sector en crecimiento pero aún muy fragmentado.

¿Cree entonces en el potencial de España como destino de inversión?

Sí, sin duda creemos que España tiene un gran potencial como destino de inversión inmobiliaria. Hay varias razones para ello: en primer lugar, su mercado ha mostrado importantes signos de recuperación en los últimos años. Tras la crisis económica y a pesar de las fluctuaciones del mercado, el sector inmobiliario ha ofrecido rentabilidades atractivas para los inversores, ya sea a través del alquiler residencial, el alquiler turístico o la revalorización de los inmuebles. En segundo lugar, creemos que el país cuenta con fundamentos positivos como la calidad de vida, unos costes asequibles en comparación con otras grandes ciudades del mundo, una gran oferta cultural y una posición geográfica ideal, que contribuyen a convertirlo en un objetivo de inversión clave.

En un primer momento la apuesta inmobiliaria de Ardian en España fue en el segmento de las oficinas, con el panorama actual de tipos altos y la crisis de este sector en EEUU, ¿mantienen su interés por este tipo de activos?

Es cierto que el sector de oficinas se ha enfrentado a dificultades en los últimos tiempos debido a incertidumbres macroeconómicas (endurecimiento monetario, inflación) y geopolíticas que han provocado una caída de la inversión. Es innegable que el contexto actual es difícil y que lo seguirá siendo durante varios meses más, ya que las consecuencias de la política monetaria tardan en repercutir plenamente en la economía. Sin embargo, es importante recordar que todas las fases del ciclo presentan oportunidades, siempre que se sepa elegir las operaciones adecuadas.

¿Ven entonces oportunidades?

La corrección del mercado ha mermado las perspectivas de salida, pero también ha creado condiciones favorables para adquirir activos con potencial de valor añadido a precios recalibrados. En este entorno, tenemos una oportunidad única de conseguir inmuebles de alta calidad, estratégicamente situados y con un importante potencial de valor añadido a precios atractivos. Más aún en un contexto en el que el déficit de financiación y la obsolescencia normativa conducen a ventas urgentes.

¿Creen que con la previsible bajada de tipos cada vez más cerca se puede reactivar el mercado de la inversión de oficinas en España?

En teoría, la bajada de los tipos de interés debería ayudar a reactivar el sector de oficinas por dos razones. En primer lugar, debería ser más fácil comprar, ya que el coste de financiación debería ser menor. En segundo lugar, en entornos de tipos de interés más bajos, es probable que los inversores busquen activos que ofrezcan mayores rendimientos que las alternativas de inversión tradicionales, como los bonos y los depósitos bancarios. Lo que tenemos en el mercado es que los activos verdes en grandes ubicaciones son los que se alquilan y los más resistentes.

¿Cómo valoran que en España todavía no se hayan ajustado los valores en la misma línea que el resto de países europeos?

En España, siempre hemos observado que el sector inmobiliario ajusta sus valores a un ritmo más lento que el resto de las grandes potencias económicas europeas. Estos cambios suelen manifestarse en grandes transacciones a nivel institucional, y por el momento no se están produciendo demasiadas. En lugar de inversión institucional en edificios de oficinas, estamos viendo inversiones de menor volumen por parte de HNWIs o family offices, inversores habituales en el sector inmobiliario español. Suelen utilizar menos financiación que los grandes fondos y se ven menos afectados por subidas significativas de los tipos de interés, por lo que ven estos momentos como buenas oportunidades de inversión con menos competencia en su gama de billetes de inversión.

Algunas empresas se están planteando cambios de uso de oficinas. ¿Están estudiando esta opción para alguno de sus activos o creen que va a ser una tendencia creciente en el sector inmobiliario?

La Comunidad de Madrid anunció que quería facilitar estas reconversiones de oficinas en zonas con alta demanda de vivienda. En nuestro caso, sí que estamos viendo oportunidades para llevar a cabo estos cambios, pero no nos lo planteamos para los dos activos que tenemos en cartera. Uno de los activos tiene un único inquilino, con un contrato de arrendamiento a largo plazo, y el segundo, actualmente en rehabilitación, será uno de los mejores edificios de oficinas de Madrid, por su diseño, certificaciones energéticas y adecuación a cualquiera de las necesidades de los potenciales inquilinos.

¿Están abiertos a entrar en otra tipología de activos como el residencial o activos alternativos de living?

No solo estamos abiertos, sino que recientemente hemos cerrado operaciones en estos sectores en otros mercados. Adquirimos nuestro primer activo residencial en Milán (Italia) en el cuarto trimestre de 2022, y actualmente estamos cerrando un gran plan de reurbanización residencial y de uso mixto en la misma ciudad. En Francia, compramos un edificio residencial en el cuarto trimestre de 2023, para reposicionarlo y venderlo vivienda a vivienda. En España, estudiamos y estamos trabajando actualmente en oportunidades en estos segmentos. En cuanto al control de los precios de alquiler, depende mucho de la jurisdicción de la que estemos hablando. Siempre intentamos encontrar oportunidades en situaciones difíciles, y creemos que este tipo de mecanismos podrían limitar la oferta, aumentando aún más los precios de los alquileres.

La última tendencia de inversión en el sector son los data center ¿les interesa este mercado en general y más concretamente en España?

Sí, creemos que es un segmento que tiene mucho potencial. De hecho, Ardian adquirió recientemente a Digital 9 Infrastructure plc (D9) el 100% de Verne Global, una plataforma diversificada de centros de datos líder en el Reino Unido y los países nórdicos. Desde el equipo inmobiliario, seguiremos vigilando el mercado en busca de oportunidades.