La vivienda en Madrid se calienta: tres distritos superan los precios del 'boom' inmobiliario

Analizamos a través de los datos de Tinsa los distritos que podríamos catalogar como zonas calientes atendiendo al nivel de precios de la vivienda respecto a su histórico y a la tasa de esfuerzo de sus residentes. En los datos contenidos en la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales de Tinsa, observamos que hasta tres distritos de la ciudad de Madrid superan en más de un 10% los valores medios de vivienda que alcanzaron en el punto máximo del boom inmobiliario entre finales de 2007 y el inicio de 2008.

Madrid se corona como la ciudad con los barrios más caros para la compra de la vivienda. ¿Cuáles son estos tres distritos? "Se trata de los distritos de Barrio de Salamanca, cuyo valor medio del precio de una vivienda se sitúa en 5.955 euros por metro cuadrado, siendo un 17,8 % superior al del primer trimestre de 2008; el segundo, sería el distrito de Chamberí, que supera el máximo en un 12,1 %, y el tercero sería el distrito Centro, que supera en más de un 10,3 % el precio máximo del boom.

Por lo tanto, en. estas zonas se han superado ampliamente los registros máximos del boom inmobiliario, en contraste con la foto general del mercado residencial en España, donde el valor medio está un 18,2% por debajo del alcanzado en la burbuja inmobiliaria" explica Susana de la Riva directora de comunicación de Tinsa.

Si analizamos el comportamiento de los precios en todos los distritos de las seis mayores capitales por población, hay nueve distritos donde la vivienda está actualmente por encima de los máximos del boom, tres distritos más de los que había hace seis meses.

"En este periodo se han sumado a la lista un distrito de Madrid, Arganzuela, que está ligeramente por encima de máximos, un 0,4%, y dos distritos de Málaga: Centro y Teatinos-Universidad, que se encuentran, respectivamente, un 6,7% y un 4,1% por encima de sus máximos" apunta Susana de la Riva.

Los otros tres distritos que completan la lista se reparten también entre Madrid y Málaga. Son el distrito Este, en Málaga, un 9,7% por encima, y los madrileños de Retiro (+5,8%) y Chamartín (+4,9%). Ninguna zona de las otras grandes capitales de Barcelona, Sevilla, Valencia o Zaragoza superaría, según las tasaciones de Tinsa, los máximos alcanzados en la primera década del siglo XXI.

No es ninguna sorpresa decir que estas zonas donde el valor ha recuperado todo el camino perdido durante la crisis -y algo más- son distritos con tasas de esfuerzo elevadas para la compra de una primera vivienda, tal y como lo medimos en Tinsa.

Con la excepción de Chamartín, todos estos distritos superan lo que denominamos el nivel de accesibilidad crítica, es decir, tasas de esfuerzo que superan el 45%. El mercado más tensionado en términos de esfuerzo es el distrito Centro de Madrid, donde los residentes tienen que destinar el 67,5% de la renta disponible del hogar para afrontar el primer año de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media, según conta en el IMIE Mercados Locales de Tinsa del primer trimestre. Tras el distrito Centro, destaca Arganzuela, con un esfuerzo del 63,6%.

Los 9 distritos que están por encima de los valores máximos de la burbuja coinciden con zonas de alto poder adquisitivo o que son foco de compra como inversión para rentabilizar por la vía del alquiler, con frecuencia de corte turístico. Es interesante destacar también que dados los altos niveles de esfuerzo que soportan la evolución de los precios se está moderando. Así, en Retiro el valor medio se redujo un 0,2% en tasa trimestral en el primer trimestre y en Centro se mantuvo sin cambios. En el resto de los distritos madrileños que superan máximos, el crecimiento de precios no alcanza en ningún caso el 2%.

Las grandes ciudades han sido en los últimos años focos de atracción de demanda por su condición de generadores de empleo y también porque han atraído a inversores que han encontrado en el residencial buenos activos que rentabilizar por la vía del alquiler. Esto ha derivado en un crecimiento sostenido de los precios de la vivienda desde que comenzó la recuperación tras la crisis financiera.

Málaga y Palma

Málaga sigue mostrando impulso frente a los crecimientos trimestrales moderados que vemos en Madrid, los distritos de Este y Centro de Málaga se revalorizaron un 6,7% y un 5,2%, respectivamente, respecto al trimestre anterior. Y en Teatinos-Universidad el crecimiento trimestral fue del 2,1%, también por encima del resto de zonas madrileñas que han superado el umbral máximo del periodo 2007-2008.

En Málaga también se ha incrementado el precio de la vivienda libre en un 75% en los últimos diez años, pasando de 1.264 euros a 2.213 euros el metro cuadrado. Tanto Málaga como Palma de Mallorca se han convertido en los últimos años en referentes para el turismo de lujo, lo que ha obligado a que se atiendan dos demandas: la habitual de familias y la de inversores que están en busca de altas rentabilidades. Hace una década, tras el boom inmobiliario, las casas vacías en la costa se multiplicaron y los precios cayeron hasta un 10% interanual en el litoral mediterráneo, según el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles publicado por Tinsa.

Pero a día de hoy, Palma de Mallorca y Málaga se han hecho atractivas para los fondos de inversión extranjeros pese a que la oferta de pisos es pequeña. En resumen, aunque más lentamente, los precios siguen creciendo y elevan se elevan ya a seis los distritos que en Madrid superan las referencias históricas previas de precios máximos de viviendas respecto al boom inmobiliario, podemos decir que tres de ellos -Salamanca, Centro y Retiro- superando esa cota en más de un 10%.Málaga se alza también y se pon al nivel de Madrid, y ya son tres los distritos que se encuentran en esta situación y siguen mostrando impulso en tasa trimestral, según los datos de Tinsa.