Enrique Isidro (Inversa Prime): "Por la seguridad de nuestro modelo deberíamos cotizar con prima sobre el NAV"

Inversa Prime ha traído al mercado español una fórmula novedosa que permite a la gente monetizar los ahorros depositados en una vivienda sin tener que abandonar la misma. Se trata de la vivienda inversa, un modelo al que se han sumado más de 250 propietarios y que cuenta cada vez con más adeptos. Pese a tratarse de un modelo de negocio conservador y de muy bajo riesgo, tal y como lo explica en una entrevista con elEconomista.es Enrique Isidro, vicepresidente de Inversa Prime, el desconocimiento hacia este negocio y la situación del resto de socimis, que de forma inevitable salpica a la compañía, le lleva a cotizar con elevados descuentos sobre el NAV, "cuando realmente deberíamos hacerlo con prima".

Pese a que no alcanzan los descuentos de las grandes socimis, que llegan al 50%, Inversa Prime cotiza un 22% por debajo del valor liquidativo, ¿a qué obedece este comportamiento de la acción?

El mercado analiza a las grandes socimis y sus perspectivas no tienen porque aplicarse a Inversa Prime, de hecho, tenemos circunstancias y negocios muy diferentes que no son capaces de reconocer, como el valor intrínseco de nuestra cartera. En primer lugar, nosotros no tenemos riesgo de desocupación, ya que adquirimos el inmueble y en unidad de acto se firma el contrato de arrendamiento. Una vez se nos entregan los activos nuestro espíritu es de rotación, que viene a durar una media de tres meses desde que los ponemos a la venta. El segundo riesgo que los demás tienen y nosotros no es el de impago. La propia operación en si misma nos garantiza que no vamos a tener impago. Es un negocio pacífico.

Cuando firman una operación trabajan con una estimación de duración en base a la esperanza de vida del propietario que pasa a convertirse en inquilino. Esa duración sí que supone un riesgo al ser un factor que realmente no controlan...

Efectivamente ese es un riesgo en nuestro negocio, pero elaboramos el plan de cada inmueble con esperanzas de vida conservadoras. De hecho, hemos desarrollado nuestro propio modelo junto con la Universidad Carlos III. Como en todas las estadísticas algunas se cumplirán antes y otras después, por lo que se compensan y la media se va a cumplir. Además, en nuestro modelo de producto incluimos en la ecuación la posibilidad de que el inquilino deje el inmueble antes de lo previsto y sin penalización. En caso de que no hayan pasado los tres años necesarios que fija el régimen de socimi para poder desinvertir el activo lo ponemos en alquiler y lo rotaremos cuando podamos y cuando consideremos que sea el mejor momento para optimizar la TIR, ya que, aunque tenemos vocación de vender no tenemos la obligación.

La inversión en 2023 ha sido bastante ajustada en comparación con 2022...

Tenemos espíritu de crecimiento y hay mercado para ello, pero nunca vamos a crecer invirtiendo a costa de la rentabilidad, por eso en 2023 nos adaptamos al nuevo entorno de tipos y las operaciones bajaron. En total destinamos 16 millones de euros a la compra de 31 inmuebles, lo que nos ha llevado a alcanzar los 252. Del total invertido, un 65% se ejecutó en el último trimestre del año, recuperando los niveles de inversión previos a 2023 y convirtiéndose en el trimestre de mayor inversión en los últimos 18 meses. Este año sigue la misma estela y esperamos doblar o triplicar la cifra de 2023 a lo largo de este año.

¿Se plantean llevar a cabo más ampliaciones de capital para asumir estas inversiones?

No descarto más ampliaciones, pero ahora mismo tenemos una línea de financiación poco utilizada y las aspiraciones inversoras de 2024 las tenemos suficientemente cubiertas. Para seguir pidiendo capital al mercado tengo que pensar que no estoy a un precio de cotización recomendable para hacer una ampliación. A estos niveles no creo que deba hacerla, pero cuando se den las circunstancias adecuadas pediremos recursos al mercado si es necesario.

Van a repartir un dividendo de 2,5 millones con cargo a 2023, lo que se traduce en una rentabilidad por dividendo del 2,7%, ¿tiene la compañía un dividendo objetivo para próximos ejercicios?

Nos encontramos en un momento de progresión. Aspiro a ser capaz de estandarizar un nivel de inversión y desinversión que me permita seguir incrementando el dividendo, pero actualmente no tenemos un dividendo objetivo. El resto de las socimis obtienen su rentabilidad vía ingresos, nosotros la tenemos repartida entre los ingresos y el crecimiento de valor en balance por la evolución del NAV al NAV libre, por lo que es clave la madurez de nuestro balance.

¿Puede explicar el concepto de NAV libre y por qué es tan relevante para la compañía?

Se trata del valor intrínseco inmobiliario de nuestra cartera de activos que se daría si todos los inmuebles estuvieran libres y disponibles para su rotación. En ese caso el NAV libre sería de 1,89 euros por acción y el GAV libre de 183,7 millones de euros, lo que supone incrementos del 4,5% y el 4,4%, respectivamente frente a los datos registrados al cierre de 2022. Estas cifras reflejan que nuestra cartera tiene mayor valor, pero debido a la indisponibilidad de las viviendas, que están alquiladas, y al incremento de los tipos existe un diferencial mayor entre el NAV estándar y el libre. En los tres años de permanencia de los activos en cartera recuperamos integro este diferencial. Esto, sumado a la seguridad de nuestro modelo, debería llevarnos a cotizar con prima.

Habla de estandarizar la rotación de activos y de proteger la rentabilidad en sus inversiones, ¿con qué TIR estimada están trabajando?

Trabajamos con dos: la apalancada y la no apalancada. Nuestro plan estratégico 2021-23 nos exigía una TIR mínima sin apalancamiento del 6%. Cuando apalancamos esa TIR debería darme dos dígitos. Hace unos años les contaba estas cifras a los inversores, pero me hacían falta pruebas. Al cierre de diciembre hemos vendido 33 inmuebles, pero si incluimos los firmados a falta de escriturar, la cifra se eleva a 44 inmuebles desinvertidos. La TIR media de estas operaciones es de 12,2%, lo que supera en 200 puntos básicos la estimación en el momento de la adquisición de estos inmuebles.

¿Están preparando el salto al Mercado Continuo?

¿Qué valor añadido me daría eso? En nuestro caso, si se produce, será una consecuencia del crecimiento y cuando me digan que tengo que pasar me prepararé para ello, pero la realidad es que el mero hecho de pertenecer al Continuo no me está dando mi gran objetivo que es la liquidez. En el Continuo hay valores más ilíquidos que nosotros.