El callejón sin salida del Plan 18.000: miles de familias atrapadas por la vivienda protegida en Madrid

Dueños de la vivienda pero no del suelo. Este es un problema que afecta a 6.500 familias en Madrid, donde el Ayuntamiento cedió hace 30 años varios terrenos para que se construyeran inmuebles protegidos a través de cooperativas en lo que se conocía como Plan 18.000. Este proyecto urbanístico sigue a día de hoy siendo un quebradero de cabeza tanto para el consistorio como para los afectados, que se encuentran literalmente atrapados en un callejón sin salida ya que son propietarios de las casas, pero no del terreno en el que se encuentran.

El Plan 18.000 fue parte de una iniciativa que el Ayuntamiento de Madrid llevó a cabo entre los años 1984 y 1997 para tratar de poner solución a la gran demanda inmobiliaria que existía en aquella época. El consistorio cedió numerosas parcelas del Patrimonio Municipal del Suelo (PMS) durante un plazo de 75 años para la construcción de viviendas de protección oficial en régimen de cooperativa mediante lo que se denomina derechos de superficie. Es decir, los adjudicatarios (superficiarios) podrían tener sus viviendas construidas sobre un suelo cedido por el Ayuntamiento de forma gratuita. Con esta fórmula el importe final de la vivienda se reducía considerablemente para los compradores ya que no abonaban la parte correspondiente al terreno.

Estas viviendas fueron construidas en varios distritos de la capital: Arganzuela, Fuencarral, Moncloa-Aravaca, Latina, Carabanchel, Usera, Moratalaz, Ciudad Lineal, Hortaleza, Villaverde, San Blas, Barajas, Tetuán, Puente de Vallecas y Vicálvaro. Estaban dirigidas a trabajadores y jóvenes con menores ingresos con el objetivo de que pudieran tener acceso a una vivienda digna.

Según explica a elEconomista.es Magencio López, miembro de la Junta Directiva de la Asociación Plataforma de Afectados por el Suelo del Plan 18.000, todas estas viviendas se construyeron en régimen de protección oficial durante un periodo de 30 años y en las escrituras se agregó una cláusula que condicionaba la cesión de suelo de forma gratuita durante un periodo de 75 años. De hecho, explica López, el ADN del Plan 18.000 contemplaba tres modelos diferentes de vivienda protegida que ofrecía la opción de pagar o no el suelo en función de tus ingresos -medidos en aquellos momentos por el SMI, no por el IPREM.

Así, en la modalidad 1 y 2 se ofrecía la cesión en régimen de Derecho de Superficie gratuito para promoción de VPO en régimen especial de promotor público o en régimen general destinadas a familias con ingresos iguales o inferiores a 2 veces el SMI o 2,5 veces el SMI, respectivamente.

Por otro lado, en la modalidad 3, se ofrecía la cesión en venta a un precio tasado para promoción de VPO en régimen general para aquellas familias con ingresos iguales o inferiores a 4 veces el SMI. Es decir, para aquellos con ingresos más altos sí que se daba la posibilidad de realizar el pago en el momento de firmar ante notario.

"Enajenación a coste cero"

El Ayuntamiento de Madrid señala a elEconomista.es que la opción de venta del suelo se limitaba a personas que duplicaran los sueldos de los superficiarios, ya que podían afrontar "con mayor facilidad" dichos gastos. Así, la cesión gratuita del suelo por 75 años era para el consistorio la opción "más ajustada" a la capacidad económica de esas familias, que "tendrían asegurada de por vida la permanencia en las viviendas a coste cero".

"Un derecho gratuito a 75 años es para la Administración, debido a lo extenso del plazo, prácticamente una enajenación a coste cero, desde el punto de vista funcional y económico" puntualiza el Área de Urbanismo del consistorio, aunque precisa que desde los primeros compases del Plan 18.000, un total de 12.000 superficiarios solicitaron adquirir la plena propiedad de sus viviendas, mediante la compra de la cuota de suelo, dando así por zanjado el problema de fondo de este proyecto.

Numerosos pliegos y condiciones

Sin embargo, para otras 8.000 viviendas la situación se ha ido complicando con el paso de los años. Desde 1992, el Ayuntamiento de Madrid fue ofreciendo a los superficiarios de estas 118 parcelas la posibilidad de adquirir los suelos a través de diferentes pliegos que fijaban las condiciones oportunas en cada momento. En este tiempo, unas 1.500 familias han comprado estos terrenos y se han liberado de esta carga, pero todavía quedan 6.500 viviendas 'atrapadas' en este laberinto.

Gran parte del problema se ha debido también a que el Pliego de Condiciones Económico-Administrativas exigía como requisito previo y necesario para proceder a la transmisión del suelo, el acuerdo unánime adoptado por todos los miembros integrantes de las Comunidades de Propietarios. Si un solo vecino votaba en contra, la parcela no podía venderse.

En este sentido, Urbanismo señala que "las dificultades existentes en el seno de estas Comunidades de Propietarios para adoptar acuerdo unánime en orden a la compra de las parcelas, provocaron que muchos titulares superficiarios, pese a estar interesados en la compra, no pudieron adquirir la cuota de suelo que les convertiría en propietarios plenos de sus viviendas, plazas de garaje, anejos y locales comerciales, en su caso". Hubo promociones que no pudieron ejercer este derecho por solo el voto de un vecino.

'Acuerdos de la Villa'

Por su parte, Magencio López confirma que muchas de estas parcelas se descalificaron como vivienda protegida en enero de 2018 una vez transcurridos los 30 años contemplados en el Plan 18.000. A partir de esta fecha el Ayuntamiento de Madrid ya no publicó ningún pliego y el 7 de julio de 2020, todos los partidos políticos aprobaron por unanimidad los denominados 'Acuerdos de la Villa', en los que se detallaba que "ningún suelo ni vivienda destinados a protección pública podrán ser enajenado en ningún caso por el Ayuntamiento, quedando como patrimonio y titularidad de todos los madrileños, y de la ciudad de Madrid". Por tanto, todas las parcelas del Plan 18.000 que aún seguían bajo el régimen de VPO no podían ser vendidas.

No obstante, el 26 de enero de 2023 el consistorio aprobó un nuevo documento en el que solo ofrecía a 19 parcelas la posibilidad de adquirir el suelo. ¿La razón? Eran las que ya se habían descalificado, ya no estaban sujetas al régimen de VPO y la superficie podía venderse al precio de mercado libre, lo que multiplicaba hasta por cinco la cantidad contemplada de los pliegos anteriores. Los afectados se dirigen a él como "pliego fatídico", porque además de dispararse los precios, no se ofrecía ninguna opción al resto de parcelas protegidas como consecuencia directa de lo pactado en 'Acuerdos de la Villa'.

A modo de ejemplo, los primeros compradores llegaron a pagar en los años 90 un millón de las antiguas pesetas -6.000 euros- por la parte propocional de suelo, esa cantidad se ha ido actualizando con los diferentes pliegos vigentes en cada momento hasta llegar a unos 30.000 euros de media a abonar por el terreno de cada vivienda hasta 2018. Finalmente, con este último "pliego fatídico", que ya recogía el importe a pagar a un precio libre, esta cantidad se llegó a disparar hasta los 150.000 euros en función de la localización del suelo.

La última solución del Ayuntamiento

Con la finalidad de "proteger el suelo municipal y evitar la especulación", el Ayuntamiento de Madrid publicó en enero un nuevo pliego "donde el precio se llega a reducir hasta un 90% para los interesados en su compra". En él se establecen dos vías para que todos interesados adquieran el terreno en el que se encuentran sus viviendas, por lo que se incluye tanto a las que ya están descalificadas como a las que vayan a estarlo en los próximos años.

En primer lugar, si se opta por la compra del suelo en régimen protegido, el Ayuntamiento establece que el precio a pagar por él se fijará en base a los precios máximos de venta de vivienda protegida que marca la ley de la Comunidad de Madrid. Esta opción lleva aparejada la obligación de no poder transmitir la vivienda y sus anejos a un precio superior al fijado para las VPO por un plazo de 15 años desde la adquisición del suelo. En resumen, la vivienda estará sometida a las mismas limitaciones que las de protección oficial durante este tiempo y tendrá topado su precio de venta y alquiler.

Según el Ayuntamiento de Madrid, con esta opción, "el precio del suelo se llega a reducir hasta un 90%". El consistorio expone el siguiente ejemplo: si en enero del año pasado un superficiario podía adquirir la cuota de suelo de su vivienda en Hortaleza por 150.527 euros, ese mismo terreno con el nuevo contrato podría ser comprado al Ayuntamiento de Madrid por 17.295 euros. O en Moratalaz, una cuota de suelo que hace un año se fijaba en 140.352 euros, hoy se habría rebajado a 22.709 euros.

En segundo lugar, para las personas que no acepten esta primera opción, el consistorio les permitirá comprar el suelo a precio de mercado para que puedan vender la vivienda de forma libre sin las limitaciones de las VPO.

Finalmente, en el caso de que no quieran aceptar ninguna de las dos vías anteriores, el Ayuntamiento recuerda que no tendrán que realizar actuación alguna y podrán continuar en sus viviendas hasta que se cumplan los 75 años del derecho de superficie que fijan las escrituras. A partir de entonces, el consistorio pasará a ser dueño de todo lo que haya construido en estos terrenos y no habrá ninguna indemnización.

"Este Pliego trata de dar una solución a precio asequible a aquellas familias que quieran el pleno dominio de las viviendas de las que actualmente únicamente son titulares de un derecho de superficie", declara el Ayuntamiento, que recuerda que "no hay obligación alguna de comprar el suelo, es una oportunidad que se ofrece a los superficiarios", por lo que quienes no compren, pueden "ejercitar su derecho de permanecer en sus viviendas durante el plazo acordado, que son aproximadamente 45 años en estas promociones".

Un obstáculo para los vulnerables

No obstante, para Magencio López, este nuevo pliego no rebaja en un 90% el importe que los propietarios deberán abonar por el suelo. "Quizá sí se reduce si lo comparamos con el precio libre, pero realmente las familias pagarán aproximadamente la misma cantidad que se les ofreció entre 2013 y 2018 cuando sus viviendas todavía eran de protección, es decir, en torno a los 30.000 euros" señala el portavoz de los afectados, que incide además en el hecho de que en el documento publicado no se detalla el precio que cada finca tendrá que pagar, si no que en esta ocasión será cada propietario el que tenga que calcular el importe con una fórmula "complicada" y que no asegura que sea la cantidad final que vayan a pagar ante notario para firmar la descalificación.

Asimismo, López ha remarcado que esta nueva oferta del Ayuntamiento deja fuera a los más desfavorecidos. "No son especuladores de la vivienda, en muchos casos son personas mayores que necesitan cambiar su casa por otra adaptada, realizar una hipoteca invertida para poder ingresar en una residencia, matrimonios que están separados o segundos compradores que ahora se encuentran con el problema de que no son dueños del suelo" afirma el portavoz. "Imagina que has pagado 200.000 euros por tu vivienda y ahora te comunican que, o pagas otros 150.000 euros por el suelo a precio libre o hasta 30.000 euros condicionados a otros 15 años de VPO. A mucha gente le va a arruinar la vida", destaca.

Desde la Asociación de Afectados dejan claro que no quieren que les regalen el suelo, pero sí solicitan que se fije un precio "justo y consensuado" y que tengan las mismas condiciones que los vecinos que en pliegos anteriores pudieron comprarlo "sin restricciones ni cláusulas abusivas que ahora sí han sido impuestas".

El Ayuntamiento defiende que, en base al principio de buena administración del erario de todos los madrileños, "no puede vender un suelo por debajo de su valor de mercado sin imponer una serie de limitaciones para evitar la especulación". En este sentido, puntualiza que "valorar una parcela que esta descalificada a precio de VPO, sin imponer tales limitaciones, conllevaría la mala administración de los bienes de titularidad municipal, lo cual no es legal".

Sin embargo, en ejercicio de su potestad para desarrollar políticas de vivienda, el consistorio sí puede imponer limitaciones de dominio a los bienes que enajena. "Esto, y no otra cosa, es lo que se ha establecido" en este Pliego, detalla el consistorio, que defiende que esta fórmula "es perfectamente legal" y consigue que "con la compra de un bien de todos los madrileños, no pueda lucrarse un particular". Por ello el Ayuntamiento ha facilitado ahora vender suelo a precio inferior al de mercado, un precio que considera "asequible" dada la naturaleza de los bienes que se enajenan, pero siempre que se acepte una limitación para su posterior venta.

Subida de precios de las VPO

Pero en todo este laberinto de cantidades, fórmulas y plazos hay otro dato más que no debe ignorarse. Los precios máximos de las viviendas de protección oficial de la Comunidad de Madrid serán actualizados a lo largo del primer trimestre del año y lo harán al alza. Estos precios llevan sin actualizarse desde 2008, antesala de la crisis inmobiliaria, y antes de abril subirán una media del 30% y se irán actualizando año a año con el IPC. ¿Cómo afecta esto al Plan 18.000?

En este último Pliego, el Ayuntamiento ha fijado el precio de las parcelas en base a los precios de VPO. El Área de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid destaca que "es una forma de asegurar la equidad entre todos los superficiarios, los que adquirieron el suelo en anteriores convocatorias y los que lo harán ahora, para que todos paguen cantidades similares y no haya desequilibrios".

Sin embargo, la plataforma de afectados destaca que, aquellos vecinos que no puedan o no quieran pagar ahora el suelo al Ayuntamiento sufrirán este recargo a partir del momento en el que entren en vigor. "El nuevo pliego no soluciona el problema, solo lo empeora porque si los afectados no actúan con rapidez e inician cuando antes los trámites para pagar el suelo van a encontrarse con este recargo que la Comunidad de Madrid publicará de forma inminente", señala la Junta Directiva de la plataforma de afectados Plan 18.000. "Este decreto contiene un elemento coactivo muy considerable y fuerza a tomar una decisión apresurada a personas con pocos recursos" zanja la asociación en un comunicado.

Los afectados no descartan ninguna vía para conseguir una solución justa. "La filosofía que tenemos en la asociación es que preferimos llegar a un acuerdo, la vía judicial será el último recurso, pero desde el Ayuntamiento han dejado pasar una oportunidad histórica de solucionar un problema que llevan arrastrando 40 años" explica Magencio López. No obstante, la asociación tiene muy claro que tendrán que seguir haciendo cesiones para intentar salir de este callejón. El acuerdo perfecto no existe, pero el tiempo corre en su contra.