El precio de la vivienda usada caerá en 2024, mientras el alquiler subirá

En 2024, las transacciones inmobiliarias en España bajarán un 10% y el precio lo hará un 3%, después de un 2023 en que el mercado residencial de venta ha entrado en recesión, con una caída estimada de las transacciones para el conjunto del año del 15%, y de un 5% en el precio, según el informe anual que elaboran Forcadell y la Universidad de Barcelona (UB), que también recoge que el sector del alquiler seguirá con precios al alza: un 7,5% este 2023 y un 3% en 2024.

En el segmento de obra nueva, el precio en 2023 ha seguido subiendo. En primer lugar, porque casi todas las viviendas escrituradas se vendieron sobre plano en 2022 y lo hicieron a un precio significativamente superior al del año anterior. En segundo, por la escasa oferta. En el actual ejercicio, la construcción de nuevos inmuebles ascenderá aproximadamente a 105.000, frente a una demanda potencial de alrededor de 250.000 hogares.

Por su parte, el alza de la demanda de habitaciones por parte de personas que no pueden asumir los precios de alquiler ni de compra de pisos completos elevará el importe de su alquiler un 10% en 2024.

El profesor titular de Economía de la UB y Director del Máster de Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la UB, Gonzalo Bernardos, ha matizado que se puede hablar de recesión del sector residencial pero no de crisis, porque la situación actual es mucho mejor que hace 10 años, y que 2024 "será un buen año para comprar piso de segunda mano, negociando el precio".

Por contra, ha lamentado que las nuevas regulaciones de la vivienda están provocando el efecto contrario al pretendido, espantando a la oferta y expulsando del mercado de alquiler a las rentas más humildes: "Lo que se hace en Cataluña y España en materia de vivienda se hace con visión electoral, no para resolver problemas", ha reprochado.

En 2023 la Ley de la Vivienda, la subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) y la reducción del nuevo crédito proporcionado por los bancos han provocado la entrada en recesión del mercado residencial de venta, una importante contracción de la oferta del alquiler convencional y la disminución del precio de numerosos activos comerciales.

Y en la evolución de 2024 influirá el menor crecimiento económico previsto (alrededor del 1,5%), una inferior creación de empleo y la persistencia de tipos de interés elevados, aunque el informe augura que empezarán a reducirse en mayo, para acabar el año con tipos fijados por el BCE sobre el 3,5%, según sus cálculos.

En 2024, la inversión residencial patrimonialista se desplazará desde las autonomías donde hay un control de precios a las que no existe uno ni haya perspectivas de que pueda aparecer en los próximos años.

El mercado más perjudicado será el de Barcelona y los más beneficiados los de Madrid y Málaga. No obstante, en el conjunto de España, la inseguridad jurídica y un escaso crecimiento económico harán que su importe siga siendo inferior al de 2022.

Respecto al decreto ley aprobado este martes por la Generalitat para reducir los pisos turísticos en Cataluña, Bernardos ha considerado que no cumple la legalidad en lo referente a la retirada de licencias vigentes, así como que "gripará" al turismo de muchos municipios de la costa de Girona y Tarragona que viven de los visitantes, con viviendas turísticas que no pasarán al mercado de alquiler convencional aunque pierdan la licencia: "Se perderá actividad económica y no aumentará la oferta de residencia habitual".

Mercado terciario

En 2023, el aumento de los tipos de interés ha provocado un incremento de la rentabilidad exigida por los demandantes y ha conllevado a su vez una disminución del precio de mercado. Las consecuencias principales han sido dos: una reducción de la inversión en inmuebles de un 72% en el primer semestre y una caída del precio en la mayoría de las transacciones realizadas.

El mercado con peor evolución ha sido el de oficinas que ha entrado en una crisis que durará al menos un lustro en Barcelona y un trienio en Madrid. En el distrito 22@, el lugar donde hay una mayor concentración de empresas innovadoras, existe un exceso de oferta equivalente a 350.000 metros cuadrados, un importe incluso superior al observado en cualquier año del período 2008-2013.

En el mercado de naves logísticas es esencial distinguir entre Barcelona y Madrid. La primera ubicación es bastante más valorada que la segunda por los inversores. Una mayor valoración sustentada principalmente en la expectativa de una menor oferta en la capital catalana que en la de España.

La reducida oferta existente en los alrededores de Barcelona ha permitido una escasa tasa de desocupación de las naves logísticas. No obstante, dicha variable aumentará durante el próximo año debido a la evolución de la economía española. A pesar de ello, en 2024 dicha tasa se situará significativamente por debajo del 10%.

En 2023, en el mercado de locales comerciales, la reactivación ha venido de la mano del turismo. Por eso, las calles más favorecidas han sido las más transitadas de Ciutat Vella y la parte más glamurosa y turística de l'Eixample. Una coyuntura que se repetirá en 2024, pues los ciudadanos europeos seguirán viajando casi tanto como lo han hecho en el último año.