Qué pasa si suben los tipos de interés: ¿Cómo afecta a las hipotecas? ¿Cuál es la previsión para los próximos meses?

El Banco Central Europeo (BCE) ha aumentado de nuevo los tipos de interés en 25 puntos básicos, mientras que sitúa la tasa de depósito en el 3,75%, un nivel que no se ve desde 2001, lo que tiene un efecto directo sobre las cuotas hipotecarias y los propietarios de las viviendas.

Así lo han indicado desde los diferentes portales inmobiliarios, donde señalan lo que se espera respecto a las hipotecas y las recomendaciones a seguir ante esta nueva subida: "Muchos hipotecados seguirán viendo cómo se encarecen sus hipotecas, pues debemos recordar que en agosto de 2022 el Euribor estaba en el 1,25%", indica Juan Villén, director general de idealista/hipotecas.

¿Qué efectos tiene la subida en el mercado inmobiliario?

De hecho, las consecutivas subidas han afectado directamente al mercado inmobiliario, ya que en el primer semestre del año se detecta una ralentización del volumen de compraventas en relación con los dos ejercicios anteriores, tal y como recoge Fotocasa. Este brusco cambio tendencial está afectando a la demanda del 59% de los compradores de vivienda haciendo que se planteen posponer el proceso, según un reciente análisis de Fotocasa Research.

La concesión de hipotecas sobre viviendas se resiente, mientras que los créditos a tipo fijo son retirados por la banca a favor de los de tipo variable y de las variedades como las hipotecas mixtas. Igualmente, el endurecimiento de los préstamos financieros es responsable de acelerar el coste de la vivienda de obra nueva, al aumentar el riesgo de la parte promotora y ralentizar su producción.

Tanto es así que, según los datos de Fotocasa, el 28% de los compradores se han visto obligados a paralizar la adquisición de vivienda al considerar que las condiciones hipotecarias han dejado de ser atractivas debido al euríbor.

Por su parte, Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, señala que la subida de los tipos del BCE es uno de los factores que han provocado la enorme caída en la contratación de nuevas hipotecas. Esta es una mala noticia para la banca, ya que tampoco es viable que las entidades se queden mucho tiempo sin firmar hipotecas, que suponen una parte importante de sus ganancias. Por tanto, si el mercado hipotecario cae mucho y los bancos firman menos préstamos y el interés por captar nuevos clientes también aumenta.

Recomendaciones de los expertos en hipotecas

Quienes más están sufriendo estas consecuencias son los hipotecarios a tipo variable, que conforman el 70,5% del volumen vivo hipotecario en España. Según las estimaciones del análisis Impacto de la subida de tipos en el mercado de la vivienda realizado por Fotocasa, la cuota mensual de una hipoteca variable se ha incrementado un 48% en el último año. Esta situación supone un encarecimiento de entre 260 y 610 euros mensuales, lo que implica un incremento de entre 3.100 a 7.300 euros más al año.

Con estos datos, "la recomendación, sin duda alguna, sigue siendo la de cambiar la hipoteca variable por un tipo fijo o mixto, más barato y seguro en el corto plazo", asegura Villén, el experto de Idealista. "Probablemente veremos también una revisión al alza de los precios de las nuevas hipotecas, en especial si se empiezan a remunerar los ahorros, lo cual aumentará la dificultad de acceso a la vivienda en propiedad".

Por tanto, podríamos ver que, a pesar de estos pequeños aumentos de tipos del BCE, las entidades financieras no aplicarán subidas drásticas en sus ofertas hipotecarias. Sí que veremos pequeños ajustes al alza, sobre todo en aquellas entidades que han sido más agresivas durante los meses anteriores, pero a la vez nos esperamos que haya bancos que hagan nuevas promociones y ofrezcan tipos de interés atractivos a clientes top. Es decir, lo que nos podemos esperar es que, en operaciones de mayor importe y para perfiles solventes la banca tenga una predisposición de firma y negociación superior a lo habitual, y veamos por tanto buenas ofertas.

¿Qué pasará en el segundo semestre de 2023 y en 2024?

El tono en el discurso de la máxima autoridad monetaria y financiera de la eurozona hace prever que a la vuelta del verano volverán a subir los tipos de interés, probablemente otros 25 puntos básicos, y que continuaremos con la escalada, pero de forma paulatina hasta final de año. Por lo que los tipos podrían llegar hasta el 4,50% o volver a alcanzar su valor máximo registrado del 4,75% como sucedió en el año 2000. Lo que sí parece seguro es que el próximo 2024 se iniciará un periodo de estabilización, en el que el eurosistema pondrá a prueba la estructura financiera. A partir de ahí se hará balance y se medirá el riesgo de inestabilidad financiera de la zona euro, lo que podría impulsar una desaceleración de la inflación y forzar un descenso en los tipos de interés hacia final del 2024, como indican desde Fotocasa.

Seguiremos asistiendo a la moderación del volumen de compraventas en el que probablemente cerraremos este año en torno a las 500.000 operaciones, mientras, de la mano, las firmas hipotecarias irán reduciéndose debido a las condiciones financieras más restrictivas, que encarecen las hipotecas, limitan las nuevas concesiones y frenan la compra de vivienda. Esta situación se reflejará indirectamente en el mercado del alquiler, ya que los compradores frustrados de vivienda se refugiarán en el arrendamiento poniendo más presión sobre la escasísima oferta, lo que mantendrá los precios de las rentas al alza. El perfil de comprador se especializará y se profesionalizará enfocado en la inversión, sobre todo extranjera.

Probablemente se comiencen a ver indicios de tendencia a la moderación en el encarecimiento del precio de la vivienda de segunda mano, pero no una rebaja en el coste, ya que la senda continuará al alza. Así, dentro del mercado de la vivienda, los más perjudicados serán los hogares que presenten rentas más bajas y los colectivos más vulnerables, por lo que las desigualdades se acentuarán en el mercado.

Desde iAhorro, y en la misma línea, señalan que es posible que las subidas de tipos se detengan y los mantenga en el 4,25%. Esto, unido a que en el último trimestre del año los bancos suelen hacer rebajas para conseguir sus objetivos anuales, ayudará a que el mercado hipotecario se recupere un poco. Tradicionalmente, el tercer trimestre es malo porque, con el verano en medio, todo va mucho más lento; pero de cara a final de año la caída que hemos visto en los últimos meses en la firma de hipotecas podría remontar, aunque es cierto que será casi imposible llegar a niveles de 2022".