El inmobiliario muestra signos de enfriamiento pese al récord de compraventa de viviendas en 2022

Con los 'deberes' de cerrar el mejor año para la compraventa de viviendas desde 2007 ya resueltos desde noviembre, el dato de cierre de año confirma que las transmisiones de propiedad subieron un 14,7% en 2022, hasta las 649.494, la mayor cifra desde la burbuja del ladrillo y casi 84.000 más que en el total de 2021. Sin embargo, el dato mensual indica que el mercado muestra signos de enfriamiento.

Las casi 650.000 operaciones confirman las previsiones del sector para el año pasado. Con este repunte anual, la compraventa de viviendas encadena dos años de incrementos consecutivos tras cerrar 2021 con un crecimiento del 34,8% posterior al desplome el 16,9% de 2020, primer año de pandemia, la compraventa de viviendas se desplomó un 16,9%. Desde 2014 a 2018, la compraventa registró incrementos anuales que se rompieron en 2019  (-2,4%).

"Nos quedamos a tan solo un -16% de superar las cifras de la burbuja de 2007. En la cifra de diciembre se refleja ya una leve moderación de ese aceleramiento por parte de los ciudadanos, que se han apresurado a comprar para intentar sortear el endurecimiento de las condiciones crediticias", indica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Diciembre rompe con 21 meses de alzas

El buen dato anual enmascara la ralentización del mercado inmobiliario, que empieza a hacerse eco del impacto de las subidas de tipos acometidas por los bancos centrales para controlar la inflación. Según los datos actualizados este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el último mes del año, la compraventa de viviendas cayó un 10,2% en comparación con un año antes. Se firmaron 43.370 transmisiones que pusieron fin a 21 meses de alzas consecutivas.

En tasa intermensual (diciembre sobre noviembre) el último mes del año no ha sido positivo en los últimos recuentos, pero la caída del 21,3% de este año supone el mayor retroceso en al menos cinco años. Los 18,3 puntos menos que en el mismo mes de 2021 amplían la tendencia negativa de los últimos cierres de año para la tasa intermensual y supera la de 2018, cuando cayeron un 19,9%.

"No estamos frente a una hecatombe del mercado, ni en el número de operaciones ni en precios" porque "la mayor parte de la demanda de vivienda en venta ya dispone de una vivienda en propiedad, lo que provoca que sus necesidades de financiación sean más bajas, y por tanto sea menos sensible a la subida de tipos", apunta Francisco Iñareta, portavoz de idealista.

La compraventa en segunda mano sigue liderando las operaciones

El 92,3% de las viviendas transmitidas por compraventa en diciembre fueron libres (-9,8% anual) y el 7,7% protegidas (-14,7%). La compraventa en segunda mano sigue liderando las operaciones, con el 82,1% de las viviendas transmitidas, mientras que la vivienda nueva rompe la racha de tres meses de caídas para suponer el 17,9% del total. Aún así, el número de operaciones sobre viviendas nuevas bajó un 18,8% respecto a diciembre de 2021 y el de usadas cedió un 8,1%.

En el cómputo del año, el número de operaciones sobre viviendas nuevas se incrementó un 2,6% interanual (117.035 operaciones), su cifra más elevada desde 2014 y el de usadas un 17,7% (532.459), máximos desde 2007, indica Estadística.

"A pesar del "gran dinamismo" que mantiene el sector, Matos pide "tener en cuenta que las compras cerradas en diciembre todavía no se enfrentaban a tipos de interés de noviembre (el cierre de las hipotecas suele tardar de 60 a 90 días) por lo que es probable que las compraventas que se firmasen en diciembre mantuviesen un tipo de interés similar al del mes de octubre -cuando el euríbor aún no había llegado al 3%- y que aún no tuviesen un efecto ralentizador, ya que son operaciones que ya se habían pactado previamente".

De cara a 2023 el sector prevé un escenario más modesto.