Madrid y Barcelona disputan el derbi de la inversión inmobiliaria

La cautela no termina de reflejarse en las cifras del mercado inmobiliario español. El balance del tercer trimestre del año que hace la consultora CBRE anota una inversión de 4.328 millones de euros, un 28% por encima del año anterior. Más aún, el acumulado de los nueve primeros meses marca un récord desde 2007 y supera los 14.000 millones de euros.

Una inversión que, lejos de repartirse equitativamente por toda la geografía, se concentra mayoritariamente en dos focos: Madrid y Barcelona. Las dos áreas disputan desde hace tiempo el derbi de la inversión inmobiliaria. De hecho, en los últimos tres meses concentraron cerca del 65% del volumen transaccionado. En el liderato de la clasificación, Madrid representa un 34% del capital total invertido, mientras que Barcelona se sitúa en segundo puesto, con un 29%.

Calidad de vida, turismo como motor económico y una ubicación estratégica son algunos de los atractivos para los inversores en los dos casos. La apuesta por la promoción de sectores con alto potencial -como el tecnológico y las renovables- es una de las bazas de Barcelona. Entre otros atributos, Madrid destaca por su posicionamiento como punto de referencia para los amantes del lujo.

Pugna entre residencial y oficinas

Las dos ciudades también están en las primeras posiciones de la liga europea en inversión residencial. Durante el primer semestre de 2022 la capital acaparó 1.107 millones de euros. Con 753 millones de euros, la ciudad condal compartió con Londres el tercer lugar, desbancadas ambas por Berlín.

Otros activos, como las residencias de ancianos que se engloban dentro del senior living, suponen una gran oportunidad para captar inversión en la que también existe rivalidad. Madrid, con un total de 73 desarrollos, vuelve a ganar la partida, pues Barcelona acredita 53 iniciativas en marcha.

La vuelta al trabajo presencial y los buenos registros del mercado laboral parece que consolidan la recuperación del mercado de oficinas. Pero si en 2021 el 70% de la inversión se concentró en Barcelona, en 2022 este porcentaje se ha reducido hasta el 30%, con 372 millones de euros. El foco principal regresa a la capital, que aglutina el 60% de las operaciones y 760 millones de euros.

Los signos de recuperación también se perciben en el retail, segmento para el que Savills estima una inversión superior a los 1.220 millones de euros hasta septiembre, el 58% correspondiente a centros comerciales y supermercados. Unos activos en los que Madrid y Barcelona aglutinan la mitad de las aperturas, siendo la primera líder con un 35%.

El crecimiento del comercio electrónico tampoco deja señales de desaceleración en los inmuebles logísticos de las dos zonas de influencia. En este caso, según CBRE, el área centro cerró los nueve primeros meses del año con una cifra histórica de 889.000 metros cuadrados, superando los 584.000 metros cuadrados de Cataluña.

¿Y si hablamos de rentabilidad?

En cuanto a la rentabilidad de las inversiones, los datos parecen indicar que los resultados de la competición entre ambas zonas difieren. A cierre de 2021, un análisis de Bankinter basado en datos del portal Idealista establecía un empate en la rentabilidad de la vivienda (un 4,7%). La ventaja de Madrid se materializaba en el mercado de oficinas -un 6,9% frente al 6,5% de Barcelona-. Pero en el caso de los locales comerciales y plazas de garaje es la Ciudad Condal la que se alzaba con las mejores cifras, un 8,6% y un 6,3% respectivamente, frente al 8,1% y el 4,8% de la capital.

Informes más actuales, como el realizado por Pisos.com, corroboran esta tendencia. En los nueve primeros meses de 2022 la rentabilidad en Barcelona ha sido de 5,09%, mientras que en Madrid del 4,76%.

'Crowdfunding' inmobiliario

También hemos constatado en Urbanitae el interés inversor por estas dos áreas, en las que se encuentran más de la mitad de los proyectos de inversión colaborativa que hemos lanzado. Unos proyectos que han tenido una excelente acogida por parte de nuestra comunidad de pequeños y medianos ahorradores que, en muchos casos, han cubierto los tickets de inversión en tiempo récord.

Gracias a ello, el crowdfunding inmobiliario está haciendo posible que muchos proyectos, la mayoría residenciales, puedan seguir adelante, aumentando con ello el parque de viviendas disponible. Y, al mismo tiempo, mientras que la rentabilidad habitual de este tipo de inmuebles se sitúa en torno al 7%, la inversión en promoción inmobiliaria alcanza entre el 15 y el 20% anual. Así lo demuestran los resultados de las 14 operaciones de financiación en las que ya hemos devuelto capital e intereses a nuestros inversores, con una rentabilidad media anual próxima al 17%.