El dilema de los dueños del suelo en Parc Sagunt II: vender o esperar la expropiación

La construcción de la segunda fase del polígono industrial y logístico de Parc Sagunt conlleva la adquisición de cerca de 1.500 fincas catastrales a la que se prevé destinar 81 millones de euros mediante compras directas de acuerdo mutuo y expropiaciones.

Con casi una década de retraso, el éxito de la venta de las parcelas industriales de Parc Sagunt ha llevado a la Generalitat Valenciana a impulsar la segunda fase del proyecto, que ya se recogía cuando hace más de dos décadas se planteó el macropolígono industrial.

El Gobierno valenciano, a través de la sociedad Parc Sagunt en la que también participa la entidad estatal SEPI, ha iniciado el proceso para hacerse con los terrenos que suman más de 5,6 millones de metros cuadrados a los actuales propietarios y que está repartido en 1.500 fincas catastrales.

La Administración en este caso ha optado por negociar la compra directamente por mutuo acuerdo con los dueños para intentar agilizar los trámites y el traspaso, en lugar de recurrir a la expropiación, un procedimiento público que conlleva inexcusablemente periodos de información pública y alegaciones que alargan su tramitación. Además, también los acuerdos privados evitan los recursos judiciales que pueden eternizarse años y cuyos costes finales pueden suponer sobrecostes importantes.

Para los propietarios la venta directa supone cerrar rápidamente el traspaso y obtener el dinero de forma inmediata, pero también conlleva renunciar a cualquier recurso si en la expropiación posterior de otros terrenos adyacentes el precio obtenido es mayor.

Desde el despacho Leopoldo Pons-García Trevijano, que está asesorando a varios propietarios, consideran que parece presumible ese precio mayor si se tiene en cuenta que se está pagando como terreno rústico un suelo que se recalificará como urbanizable para uso industrial.

"Hay que tener en cuenta que la Administración ha ofertado precios a la baja sobre los justiprecios finales acordados por los jurados de expropiaciones y los tribunales. Casos como Parc Sagunt I y la ZAL de Valencia avalan estas afirmaciones, pues se trata de procedimientos en los que en su momento se generaron importantes plusvalías que por imperativo constitucional acabaron repercutiendo en los justiprecios. El resultado fueron cuantías mayores que las ofrecidas inicialmente por la Administración", explican desde el despacho.

Sin embargo, desde la Conselleria de Hacienda no consideran que los precios ofertados vayan a ser muy distintos al justiprecio que fije el jurado provincial de expropiación. Desde la Administración señalan que se ha utilizado como referencia el justiprecio de la expropiación realizada por Adif para el trazado ferroviario junto al futuro parque logístico e industrial en 2020 aprobado por ese organismo.

"Es cierto que hay una valoración baja en acequias y los terrenos de labor de regadío que no se trabajan y que probablemente se tengan que expropiar, por eso nos estamos centrando en acuerdos con en los dueños de campos de naranjos que se trabajan", explica María José Mira, presidenta de Parc Sagunt y secretaria autonómica de Modelo Económico de la Conselleria. Mira además apunta que para obtener un mayor precio por el terreno en la expropiación es necesario justificar esa valoración más elevada ante el jurado provincial, el mismo que fijó los precios que toman como referencia.

Los precios por tipo de suelo

La mayoría de los terrenos incluidos en Parc Sagunt II son precisamente agrios de regadío, con el 68% del total, por los que la empresa pública ofrece 16,25 euros por metro cuadrado, aunque ese valor se rebaja si no está en uso o se han cortado los árboles. El mayor precio se paga por el suelo catalogado como frutal de regadío, a 19,25 euros el metro cuadrado, aunque apenas representa el 4% del total. El terreno catalogado como huerta, apenas un 1%, se valora en 10,88 euros.

El peor valorado es el de labor de regadío, el suelo agrícola ahora no productivo, que representa 1,5 millones de metros cuadrados, el 27% del total, y que se paga a 4,18 euros el metro. Unos precios de referencia que también varían en función de las condiciones de los campos como la superficie total, la edad de los árboles o la existencia de pozos y otras instalaciones.

Según explican fuentes conocedoras del proceso, desde Parc Sagunt se está dando a los propietarios un plazo de dos meses para cerrar los acuerdos. Desde la propia Generalitat explican que la intención es finalizar la compra directa antes verano e iniciar el proceso de expropiación en aquellos terrenos que no adquieran a finales de año o comienzos del próximo.

De momento, Parc Sagunt ya ha firmado la compra de casi 500.000 metros cuadrados y ha cerrado acuerdos para otros 200.000 metros cuadrados en las próximas semanas.