La reforma de los arrendamientos turísticos en la Ley Orgánica 1/2025 (II)

Analizado el marco normativo en la anterior Tribuna, así como el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, en el ámbito del registro de los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración (turísticos o no) corresponde ahora realizar una aproximación a la práctica de la modificación que realiza la L.O. 1/2015 en el contexto exclusivo de los arrendamientos de uso turístico tanto en relación a su ley reguladora 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU, modificada por RDL 7/2019) como a la Ley 49/ 1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), también en redacción dada por el mismo RDL 7/2019.

La actividad se define, al ser excluida de la LAU por su art. 5, como cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

No está previsto el arrendamiento de habitaciones que tendrá un régimen distinto según sea de corta duración o no. La L.O 1/2025 supondrá un antes y un después en el tratamiento de estos especiales arrendamientos una vez que entre en vigor el 3 de abril de 2025. Al carecer la norma de efecto retroactivo, el propietario de una vivienda que en ese momento esté ejerciendo tal actividad por haberse acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá continuar con las condiciones y plazos establecidos en la normativa sectorial.

El desarrollo por el propietario de la actividad, tal como ahora está concebida, ya permite a la comunidad la elevación del importe de los gastos comunes al propietario hasta en un 20% (RDL 7/2019), además de las limitaciones que estableciera su reglamento de régimen interior –muy conveniente su adopción– como la obligación de comunicar al presidente o administrador la licencia turística o la imposición de un seguro adicional por daños a los elementos comunes, si fuera justificado así como la identidad del arrendatario, con sujeción a la normativa de protección de datos personales y plazo de duración de su estancia. Estas previsiones tras el 3 de abril podrán ser adoptadas igualmente así como un acuerdo genérico prohibitivo como veremos.

Desde el 3 de abril se parte de que los nuevos arrendamientos turísticos no están autorizados aunque no se haya adoptado acuerdo en este sentido con anterioridad por mayoría de tres quintas partes, posibilidad como sabemos fue refrendada por el Tribunal Supremo, en el Pleno de la Sala primera, SS de 3 de octubre de 2024, pese a la expresión limitar o condicionar que utilizaba hasta ahora el Art. 17 de la L.P.H.

Ahora , según el Art. 7 .3 de la LPH introducido por la D.F 4 de la L.O 1/2025, para realizar la actividad económica de arrendamiento turístico en los términos establecidos en la normativa sectorial, el propietario deberá obtener previamente la aprobación expresa de su comunidad, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo 17 de la LPH. Es decir por mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas.Ante este cambio, será imprescindible una labor de comunicación de la administración de la comunidad de propietarios a sus integrantes.

La comunidad debería tener al 3 de abril de 2025 una relación de las autorizaciones de la Comunidad Autónoma correspondiente, bien entendido que su pérdida posterior, supone si hubiera nueva solicitud una actividad turística nueva y con ello la inclusión en el régimen actual.

Caben dos acciones por parte de la comunidad. La adopción de un acuerdo genérico o la autorización concreta a un propietario que lo solicite.

En la primera, la Junta de propietarios, podrá adoptar un acuerdo en el que expresamente se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos (precisión que puede alterar sustancialmente el coste de su formalización).

El acuerdo requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría será precisa para el acuerdo separado por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.

En la segunda, el propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, con igual mayoría (Art. 17. 12 de la LPH). Es de entender que pese a un acuerdo genérico prohibitivo, la comunidad, en iguales términos, atendidas las circunstancias, puede autorizar un concreto arrendamiento turístico.

En ambos casos, si no recayera la autorización expresa, la Comunidad puede utilizar el procedimiento de cesación. Se inicia por el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, expresión esta última que aun que en la actualidad presente connotaciones de ilegalidad es la que emplea el Art. 7 LPH desde su inicial redacción. El presidente requerirá, a quien realice la actividad, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Tras este requerimiento que deberá ser fehaciente, apercibiendo de la cesación, al propietario u ocupante, la junta de propietarios facultará al presidente que es a quien corresponde la representación legal de la comunidad, a entablar la acción abreviada de cesación o juicio ordinario, con solicitud de medidas cautelares, bajo apercibimiento al propietario u ocupante de incurrir en delito de desobediencia.

Una sentencia favorable, –orden de cesación–, puede implicar además, la fijación de una indemnización de daños y perjuicios a la comunidad y la privación del derecho al uso de la vivienda hasta por tres años o el lanzamiento de quien no sea propietario. Conforme al Art. 39 LPH, si fuera reiterada la actividad ilícita podrá ser demandado el titular para que se le obligue a vender sus derechos, incluso en subasta pública.

Es indudable la carga que para una comunidad de propietarios supone la existencia de viviendas turísticas no consentidas cuando debe actuar aisladamente. Por ello es recomendable la adopción de un acuerdo genérico, prohibiendo, aprobando o condicionado el alquiler turístico, conforme a las reglas que se introduzcan en un reglamento de régimen interior, para evitar en lo posible litigiosidad y costes económicos.

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