El mercado de la vivienda y la confianza

La recuperación del sector inmobiliario español sigue produciendo un lento pero constante goteo de datos. Las familias parecen ir ganando protagonismo en el volumen de transacciones, frente a las operaciones de empresas, según acaba de hacer público el Anuario 2014 del Colegio de Registradores.

En total, el peso de las familias en las operaciones ha aumentado nada menos que seis puntos porcentuales, mientras que las transacciones de compraventas por parte de las empresas se ha reducido, rompiendo una tendencia de tres años en constante escalada. El dato, en sí, ya resulta indicador -aunque hemos de seguir viendo todos los datos desde el sector con una exquisita prudencia- de que la confianza, lentamente podría estar recuperándose.

Una mirada desde el exterior, es decir, desde los compradores extranjeros también parece mandarnos algunas señales. Las operaciones de viviendas de elevado valor -mercado de lujo- han crecido en un año casi un 10%, desde el 4,7% hasta 5,2%, y se reparte casi en proporciones parecidas entre particulares comunitarios (55%) y no comunitarios (44,8%), aunque con un aumento significativo de estos últimos que en un solo ejercicio ha aumentado casi un 3%.

En sentido contrario, tendríamos que seguir teniendo en cuenta algunas de las sombras -aún sin luz- que llevará bastante más tiempo despejar, como la afluencia de crédito, la creciente tensión al alza de los precios del suelo, que se siguen pasando a menudo por alto en algunos análisis.

Pero, en verdad, y en mi opinión, de lo que estamos hablando, es pura y llanamente de conquistar la confianza de la demanda, posiblemente el mayor reto al que se enfrenta el sector.

Conquistar la confianza de los compradores con soluciones sólidas y garantías firmes, con seguridad abundaría en esta dirección. Y una idea es la fiducia, un sistema que garantiza la participación de todos los actores en el proceso de construcción, promoción y financiación de la vivienda, y cuyas garantías podrían animar las ventas sobre planos como ocurre en otros países.

La fiducia consiste en una sociedad independiente de los promotores que recibe el dinero que los compradores adelantan, y que dispone de un riguroso sistema de control para que el promotor sólo pueda disponer de los recursos aportados, cuando el proyecto inmobiliario esté prácticamente comercializado y, en consecuencia, cuando éste es económicamente viable. En algunos países se trata de sociedades anónimas supervisadas por un organismo público oficial que tras estudiar el proyecto al detalle, se encargan de recaudar todas las cantidades que los compradores depositan desde el inicio de las preventas y en un plazo máximo acordado para dicha fase de preventas. Una vez alcanzado el punto de ventas necesarias para hacer viable la construcción, y tras obtener la financiación que se pudiera precisar, la fiducia entrega los recursos ingresados por los clientes más los intereses obtenidos a la empresa promotora previa justificación del destino de los recursos económicos. Si el proyecto no resultara viable en el plazo estipulado, es la fiducia la que automáticamente devuelve a los clientes las cantidades aportadas más los intereses generados.

Cuando la promoción arranca, la fiducia de preventas suele convertirse en una fiducia de construcción que posibilita el proceso de producción de las viviendas. Los clientes, con todas las garantías de seguridad siguen haciendo sus aportaciones al organismo; y las entidades de crédito, cuando conceden la financiación a la promoción, también ingresan el dinero en ella. Las entidades financieras encontrarán también un sistema absolutamente fiable si se trabaja de esta forma, porque al control del propio banco se une el de la fiducia.

No será ésta la solución final sobre cómo se conquista la confianza de las familias para que se animen a comprar una vivienda; pero sí estoy convencido de que tenemos que ser capaces -entre todos- de aportar soluciones, más y mejores, a este intangible que se llama la confianza de los compradores.