¿A quién benefician las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria? Sólo a la banca

"Carmen, ¿te gustaría comprar esta tarde una parte de una Socimi? No gracias, ya sabes que no me gusta la comida japonesa". Esto es lo que podría pensar cualquier persona al pronunciarle este palabro tan complicado. Sin embargo, nada más lejos de la realidad. Y es que los Socimi son Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria -conocidas en inglés como Reits-. Fondos inmobiliarios: la crisis del sector obliga a BBVA y Santander a modificar su estrategia.

Este tipo de empresas llegará a España en los próximos meses. ¿En qué consisten? ¿Cómo afecta a los inversores? ¿Qué tiene que ver esto con la bolsa? Pues mucho, ya que serán las nuevas inquilinas del parqué en los próximos meses.

Son sociedades que se dedican a promover o adquirir inmuebles, que explotan en régimen de alquiler en suelo urbano. De hecho, como mínimo el 85% del valor del patrimonio de la sociedad debe estar invertido en este tipo de activo, pero no pueden tener un endeudamiento mayor al 60% del valor contable de las propiedades. Se crean a raíz de este proyecto de ley, que les permite tener en la actualidad una mejor fiscalidad y cotizar en el parqué. El problema es que ahora ninguna inmobiliaria española cumple este requisito, porque la promoción pesa más del 20% en sus cuentas, por lo que no logran el nivel mínimo para estar en el mercado a través de este instrumento.

Este tipo de sociedades lleva ya varios años cotizando en otros mercados internacionales, como Estados Unidos, Francia o Alemania y era una labor pendiente del mercado. Aunque la propuesta se realizó hace varias legislaturas, la ley se ha redactado con "celeridad" -como explicó ayer Dolores Morán, subdirectora adjunta de la Dirección General del Tesoro- en los últimos meses. Algunos expertos aseguran que se ha desarrollado para dar salida a la cartera inmobiliaria que están asumiendo los bancos en los últimos meses. Y es que para que una inmobiliaria pueda acogerse a este nuevo régimen debería reestructurarse o fusionarse, como recalcó Manuel Liedo, vicesecretario del consejo de administración de Metrovacesa en las conferencias de Socimi ayer en Madrid.

3.- ¿Qué beneficios fiscales ofrecen estas sociedades?

El principal atractivo de estas firmas es que los impuestos que se pagan son menores que el resto de las compañías. Si un inversor quiere constituir una Socimi deberá pagar un Impuesto sobre Sociedades que tributa al 18%, un porcentaje inferior al 35% para el resto de actividades. No obstante, este punto ha levantado voces críticas, ya que esa tributación es muy superior a la que tienen las Socimis en Europa, porque la mayoría no paga casi impuestos.

4.- ¿Qué ventajas tiene para el inversor?

Por un lado, dar salida a una inversión ilíquida como son los inmuebles, sobre todo, en este momento en el que el sector está en crisis y no mejorará en los próximos meses. Pero además, permite a los particulares invertir en un tipo de sociedades que remunera muy bien a sus accionistas. La ley obliga a que estas sociedades repartan el 90% de su beneficio entre sus partícipes. Además, distribuirán el 50% de las plusvalías por la venta de un inmueble.

5.- ¿Cómo beneficiará a las empresas inmobiliarias?

Aquellas compañías que no vendan viviendas y les supone un coste financiero, pueden crear una Socimi e incluir en ella esas casas, pero en régimen de alquiler. De esta manera, encontrarían socios y también una salida para un producto ilíquido en momentos de crisis. El gran inconveniente es que si la compañía se queda con una participación importante en la Socimi tendrá que tributar al 30%. Y para los bancos, les permite sacar de balance sus inmuebles y conseguir recursos.

6.- ¿Cuándo se crearán?

Todavía falta que el proyecto de ley se apruebe en el Congreso y en el Senado, por lo que no será hasta primavera, según los expertos. Sin embargo, en el momento en el que se creen no quiere decir que empiecen a cotizar, ya que se tienen que constituir en sociedad y pedir los requisitos para salir al parqué. Para que coticen tiene que tener en el mercado un 25 por ciento del capital.

7.- ¿Tendrán atractivo en bolsa estas empresas?

Pues depende al precio al que debuten. Las inmobiliarias españolas han caído más de un 50% en el último año, por lo que cotizan con grandes descuentos respecto al valor de sus activos, por lo que para que una Socimi sea competitiva tiene que tener los mismos múltiplos que el sector, según los expertos.