El valor del 'ladrillo' de Meliá superará en un 30% el precio de mercado

La actualización de la valoración de los hoteles en propiedad de Meliá justificará un descuento en bolsa de las acciones del grupo de entre un 20 y un 30%. La compañía cotiza actualmente a un 7,5% -capitaliza 2.757 millones de euros- de la cifra (NAV o valor neto de los activos) en la que fueron valorados sus inmuebles -2.983 millones- a 30 de junio de 2015. En julio de este ejercicio, renovará este cálculo y las estimaciones apuntan a un incremento de entre el 15 y el 30%, hasta un máximo de casi 3.900 millones de euros.

La valoración de los activos está encargada a la consultara JLL, que ya realizó la anterior, y "podría hacerse pública coincidiendo con la presentación de los resultados del segundo trimestre" -según fuentes cercanas a la compañía que prefieren no ser citadas-, que está prevista para finales de julio. "Actualmente, Meliá cotiza en valoraciones de NAV de la actualización de 2015, lo que quiere decir que cualquier mejora visibilizaría que cotiza con descuento y esto supondrá un impulso importante en bolsa -lo normal es que se ajuste pero que se mantenga por debajo por la iliquidez de estos activos-", explica Gonzalo Sanz, analista de Mirabaud Securities España.

En general, los expertos son cautos a la hora de estimar cuánto se ha incrementado el valor los hoteles en propiedad del grupo en los últimos 3 años. "En este ciclo, los activos de las hoteleras han elevado su valor, sobre todo en Europa, y, más concretamente, en las ciudades españolas", reconocen desde Mirabaud Securities. "Hay que tener en cuenta que la revalorización que han tenido las socimis española de sus activos ha sido del 8 ó 9% anual desde 2015", añaden desde Gesconsult, en línea con otros expertos, entre los que una mayoría considera que Hispania es la compañía de este sector que ofrece una mejor comparación.

El NAV por acción de esta socimi especializada en activos hoteleros -suponen el 83 % de su beneficio operativo- se ha incrementado un 36% de 2015 a 2017, un ritmo al que se podrían acercar los inmuebles de Meliá y que destaparía un descuento del 30% en bolsa. Al cierre del año pasado, Hispania tenía en cartera 46 hoteles y 13.100 habitaciones España, una cifra muy similar a los 47 hoteles y 14.266 estancias del grupo que dirige Gabriel Escarrer, aunque cerca de una veintena de estos edificios están ubicados en el Caribe y en Latinoamérica y, por lo tanto, su valoración está afectada por el tipo de cambio.

El euro se intercambiaba a 1,1 dólares cuando se hizo la última actualización de la valoración de activos de Meliá en junio de 2015, frente a los 1,17 dólares a los que cotiza hoy, un 6,3% más caro. Este efecto divisa lleva a algunos a analistas a rebajar la previsión del crecimiento del valor de los hoteles en propiedad hasta el 15% -3.430 millones-, lo que se traduciría en un descuento en bolsa respecto a este NAV del 20%.

Más allá de en qué punto de la horquilla de entre el 15 y el 30% en el que las estimaciones sitúan el incremento del valor de los hoteles de Meliá, todos los expertos coinciden en que su publicación es uno de los catalizadores más importantes para las acciones de la empresa. "Con independencia del impacto positivo que anteriores valoraciones de activos hayan podido tener, estamos seguros de que la nueva valoración será un hito importante para incrementar el respaldo de la cotización, pues hoy en día, con la actual valoración, ya lo es", admiten desde el grupo hotelero, donde confiesan que "internamente" son "optimistas", aunque inciden en que "la valoración la está realizando un experto independiente"y en que "desconocen las cifras".

Menor inversión

Respecto a buscar una referencia en la evolución del valor de los hoteles de Meliá en el comportamiento de los activos de las socimis españolas, desde la compañía consideran que "ambas situaciones no son comparables, porque estas empresas compraron hoteles en problemas e invirtieron mucho capex (inversiones de capital) en reposicionamiento, mientras que nosotros hicimos bastante reposicionamiento antes, por lo que parte de ese impacto ya está incluido en la valoración anterior, y, por otra parte, incluían activos de otras clases". Entre 2015 y 2017, Meliá ha desembolsado 691 millones de euros en "inversiones realizadas, mantenimiento o reformas en activos de empresas del grupo".