El precio de la vivienda sube un 4% en compraventa

En alquiler, el porcentaje se incrementa hasta el 7%, ya que la sólida demanda residencial se extiende por todos los distritos de la Capital y se afianza como principal motor del mercado en 2017.

La mejora de la economía, la normalización de los precios y el interés inversor en un entorno de tipos de interés en mínimos han dibujado un escenario positivo para el sector inmobiliario en los últimos años. En 2017, a pesar de la desaceleración económica prevista, el mercado seguirá creciendo apoyado en la solidez de la demanda residencial. O, al menos, esta es una de las conclusiones del Informe de Mercado Madrid 2017, elaborado por la firma alemana Engel & Völkers, que prevé una consolidación de la obra nueva a lo largo de este ejercicio tras el repunte experimentado en 2016. Esta tendencia tendrá como protagonistas las grandes promociones en las zonas periféricas y la rehabilitación en el centro de la Capital.

El estudio, presentado por Paloma Pérez Bravo, directora general del Metropolitan Market Center (MMC) de Engel & Völkers en Madrid, señaló que, en materia de precios, la escasez de la oferta en determinadas zonas provocará "subidas en torno al 4 por ciento en el segmento de compraventa y del 7 por ciento en el de alquiler".

Si en 2015 fueron los distritos más premium los protagonistas, las mayores subidas de precios durante 2016 se han producido en otras zonas más populares. "Un signo muy positivo de una recuperacion sostenible", en opinión de Pérez Bravo que apuntó a "Universidad, Delicias, Lista o Ciudad Jardín como los barrios donde se han registrado crecimientos de doble dígito".

Una de las zonas que ha adquirido un creciente protagonismo ha sido la histórica colonia de Fuente del Berro. Este oasis formado por 184 viviendas adosadas construidas a principios del siglo pasado y escondidas detrás de las calles O?Donnell y Doctor Esquerdo, se han convertido en un objeto de deseo tanto para familias como para jóvenes profesionales.

Engel & Völkers prevé que la fuerte demanda en estas viviendas unifamiliares, de superficies de 200-300 m2 y precios en torno al millón de euros, podría impulsar al alza los precios un 15 por ciento en la zona de moda del distrito de Retiro. Un incremento que se sumaría al repunte del 7 por ciento experimentado ya en 2016.

Retiro, Salamanca y Centro mantienen su liderazgo como los distritos de mayor prestigio de la Capital. Dentro de ellos, los barrios de Recoletos, Justicia y Jerónimos, con precios que superan los 8.000 euros/m2 en las viviendas más exclusivas, siguen siendo los preferidos de las familias españolas adineradas y de los extranjeros que, por traslado laboral o por inversión, quieren disfrutar de una zona cuajada de edificios singulares.

No obstante, los precios máximos de estas áreas aún se encuentran por debajo del distrito de Chamartín, donde en una de las zonas más top de la capital como es El Viso, la oferta de propiedades representativas puede alcanzar precios de 15.000 euros/m2. También superan los 10.000 euros/m2 las viviendas más exclusivas del barrio de Almagro o de las mejores zonas de la Piovera o Conde Orgaz.

El despegue de la obra nueva

2016 ha sido el año de la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios en las grandes ciudades españolas. Los permisos para construir viviendas han encadenado tres años consecutivos al alza y sólo en Madrid han registrado un aumento del 38,77 por ciento en los 10 primeros meses del año. Este aumento, unido al del 44 por ciento en la superficie destinada a construir, se ha traducido en una oferta de 15.391 nuevas viviendas, de las que 14.111 serán de nueva planta y 1.280 se generarán mediante la rehabilitación de edificios. A pesar de que la rehabilitación de inmuebles crece a doble dígito, la oferta actual aún no satisface la gran demanda existente de viviendas en las zonas prime, presionando al alza el coste de adquisición del activo a rehabilitar. Los fondos de inversión americanos, ingleses y alemanes son, junto a las grandes fortunas latinoamericanas, los inversores más activos en este tipo de operaciones que, a lo largo de los últimos meses, han constituido varias joint venture de largo recorrido con operadores locales.

Destacado es el cambio de perfil del comprador nacional en obra nueva. Si durante los años de la denominada burbuja el cliente inmobiliario era un comprador joven en busca de su primera vivienda -nacido en los últimos años del baby boom-, actualmente ha recogido el testigo un cliente que busca una vivienda de reposición. Esta nueva demanda, denominada senior boom, está generada por unidades familiares con hijos ya emancipados que buscan viviendas más pequeñas de altas calidades y en buenas ubicaciones. Para cubrirla, Engel & Völkers ha puesto en marcha diversas promociones de obra nueva en las que se ha observado un incremento de los precios del 7,8 por ciento, tendencia que se mantendrá de cara al próximo ejercicio. No obstante, comprar un piso para alquilar en las zonas más demandadas supone una rentabilidad en torno al 5 por ciento, niveles que no se registraban desde los años del boom inmobiliario y que superan a la de otros activos financieros.

En este sentido, Engel & Völkers centra sus operaciones de alquiler en los cuatro distritos más demandados de la Capital: Centro, Chamartín, Chamberí y Salamanca.