Es válida la resolución del alquiler por la concursada en lugar por la adquiriente

Es válida la resolución de un contrato de arrendamiento de local realizada, a través de un burofax, por la empresa concursada, aunque su unidad productiva haya sido adjudiciada a otra empresa, según establece el Tribunal Supremo, en una sentencia de 15 de febrero de 2019.

No obstante, el ponente, el magistrado Sancho Gargallo, reconoce la obligación de la adjudicataria de satisfacer el alquiler de los días transcurridos entre la adjudicación y la resolución del contrato.

Advierte la sentencia, que el fallo recurrido otorga eficacia resolutoria del contrato de arrendamiento a la comunicación dirigida por la concursada a los arrendadores en la que hacía uso de una facultad prevista en el contrato de resolverlo unilateralmente, mediante la devolución de las llaves. Por lo que, desde la resolución, ya no se deben más rentas.

Basa su decisión el magistrado en el artículo 1257 del Código Civil (CC ). Según este precepto, "los contratos solo producen efecto entre las partes que los otorgan" y, en su caso, quienes hubieran sucedido a alguna de las partes contratantes.

Por ello, considera que "las circunstancias que envuelven el presente caso justifican que pudiera darse eficacia resolutoria a la denuncia unilateral del contrato emitida por la concursada, después de que se hubiera enajenado su unidad productiva.

Estas circunstancias consisten en que la arrendataria que concertó el arrendamiento del local había sido declarada en concurso de acreedores y en el curso del mismo se había adjudicado su unidad productiva a otra sociedad, sin que entre ellas, en ningún momento, tuvieran tan claro que con esa adjudicación de la unidad productiva se transmitía también la posición de arrendataria respecto del local.

Denuncia de resolución

De hecho, estima la sentencia, fue la concursada quien se encargó de denunciar la resolución del contrato, mediante el burofax dirigido a los arrendadores y ofreció y depositó las llaves. Y la adjudicataria de la unidad productiva, no consta que realizara ningún acto de explotación del arrendamiento y cuando recibió la reclamación de las rentas negó haberse subrogado en ese contrato de arrendamiento.

No obstante, continúa razonando Sancho Gargallo, que aunque en este pleito se haya concluido que la adjudicación de la unidad productiva alcanzó a la subrogación en el contrato de arrendamiento, y, por lo tanto, que, como arrendataria, es deudora de las rentas devengadas desde que se verificó la adjudicación, y a este respecto se cumple lo prescrito en el artículo 1257 del CC, esto no impide que pueda tener eficacia resolutoria la denuncia practicada por la concursada.

Consta que actúo bajo la presuposición de que seguía siendo arrendataria, pues de hecho tenía las llaves y fue ella quien las devolvió. Lo que, a la postre, resultó en interés del adjudicatario de la unidad productiva, cuando después se declaró que se le debía tener por subrogado en la condición de arrendatario sobre aquel local.

En este contexto, estima el ponente, que si no consta que los arrendadores hubieran objetado la improcedencia de la resolución por este motivo, cuando se les comunicó la resolución recurrida y se puso a su disposición las llaves, ni que la nueva titular de la unidad productiva se hubiera opuesto a la resolución del contrato, no cabe negar su eficacia resolutoria por no haber sido realizada directamente por esta sociedad sucesora.