Subasta de inmuebles 'online': una vía inexistente por falta de desarrollo legal

La Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, trajo de la mano una nueva exigencia para las subastas extrajudiciales o notariales: que la venta se realice mediante una sola subasta electrónica, a través del portal público. La idea es, tal y como explicó hace casi un año la vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría, "terminar con una corruptela del sistema que eran los llamados subasteros". Sin embargo, a día de hoy ese portal aún no se ha creado y, según el criterio de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), ello no debe suponer un freno a las subastas, que se seguirán realizando por la vía tradicional hasta que esté lista la nueva herramienta. Más noticias jurídicas en Ecoley.

La plataforma para las subastas online beneficiaría, según la vicepresidenta, "sobre todo a los deudores", porque si hay un mayor número de usuarios que pujen, el valor del bien subastado para saldar la deuda aumenta también. Sáenz de Santamaría aseguró también que el procedimiento de subastas electrónicas será "mucho más transparente" y tendrá una "repercusión fundamental" en el ámbito económico y judicial. 

Esta herramienta depende, según la Ley 1/2013, de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, aunque ésta tendrá que esperar a que la DGRN elabore el Decreto por el que se regule con detalle su funcionamiento. De momento, este texto no se ha trasladado a la Agencia.

Sin embargo, la misma Dirección acaba de dar vía libre a los registradores de la propiedad para que celebren este tipo de subastas mediante el viejo sistema por el momento, asegurando que "el desarrollo del procedimiento de subasta presencial con sujeción a las nuevas disposiciones legales garantizan la suficiente transparencia y objetividad en la formación del precio del bien hipotecado".

Lo hace a través de una resolución con fecha de 25 de febrero de 2014 (BOE de 2 de abril), en la que analiza un recurso en el que se pretendía la inscripción de una escritura de venta de una finca como consecuencia de la realización extrajudicial de la hipoteca constituida sobre ésta, con la particularidad de que dicho procedimiento se inició, mediante la correspondiente acta notarial, el 15 de mayo de 2013.

El registrador denegó la inscripción solicitada porque en ese momento ya estaba en vigor (desde el mismo día 15 de mayo de 2013) la Ley 1/2013. Dicha norma modifica el artículo 129 de la Ley Hipotecaria para establecer que la venta se realizará "mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado".

Una reforma parada

El registrador recuerda que, a día de hoy aún no se ha llevado a cabo ni la regulación del portal de subasta electrónico, ni la modificación de los preceptos del reglamento hipotecario que han de regular de nuevo los aspectos que literalmente menciona el precepto legal citado.

Ello "lleva a concluir que, tras el 15 de mayo de 2013, a lo sumo se podrá iniciar, pero nunca tramitar y concluir, ningún procedimiento nuevo de esta índole hasta que se apruebe el portal de subastas electrónicas referido y la correspondiente reforma del reglamento hipotecario (...), que determinará la forma y personas a las que debe realizarse las comunicaciones, el procedimiento de subasta y, en su caso, sus efectos frente a terceros".

Al contrario, la Dirección asegura que la subasta deberá ser presencial mientras no se ponga en marcha el portal de subastas electrónicas. Argumenta que el hecho de que la disposición normativa prevea un ulterior desarrollo o complemento para la disposición del portal público y oficial de subastas electrónicas "no debe impedir el desarrollo de la venta extrajudicial del bien mediante subasta presencial ya regulada (...) salvo que así se hubiere previsto expresamente en la misma Ley o tal impedimento resulte imprescindible por razón de su contenido -lo que no acontece en el presente caso-".

Así, aunque es cierto que la subasta electrónica pretende "asegurar una mayor transparencia, publicidad, accesibilidad y agilización de la venta extrajudicial", también lo es que "el desarrollo del procedimiento de subasta presencial con sujeción a las nuevas disposiciones legales garantizan la suficiente transparencia y objetividad en la formación del precio del bien hipotecado".