Guía de la futura Ley de Vivienda (V): Llegan los parques de vivienda pública para crear oferta

En el anteproyecto de Ley de Vivienda se establece la regulación del régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, casi inexistentes en España si se comparan con la media de la Unión Europea.

Observatorio de la vivienda

En el Preámbulo de la futura norma se hace notar que según las últimas estimaciones del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, se puede señalar

que en España existe un parque de vivienda social, considerando como tal la vivienda en alquiler de titularidad pública, situado en el entorno de las 290.000 viviendas. De las cuales, unas 180.000 son de titularidad de las comunidades autónomas y entidades dependientes, y otras 110.000 viviendas son de titularidad de los ayuntamientos y entidades dependientes.

Este parque de 290.000 viviendas sociales apenas ofrece cobertura a un 1,6% de los 18,6 millones de hogares que habitan en España, lo que contrasta con los porcentajes sensiblemente superiores al 15%registrados en algunos de los principales países de nuestro entorno, como Francia, Reino Unido, Suecia, Países Bajos Austria o Dinamarca.

Colaboración público-privada

En este contexto, la Ley apuesta por unos parques públicos que se nutrirán del desarrollo urbanístico y edificatorio de suelos de titularidad pública, para lo que pueden contar con fórmulas de colaboración público-privada.

No obstante, también integrarán el parque público las viviendas sociales adquiridas por las Administraciones Públicas en ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, en casos de ejecución hipotecaria o dación en pago de vivienda habitual de colectivos en situación de vulnerabilidad o en exclusión social o cualquier otra vivienda social adquirida por las Administraciones públicas con competencias en materia de vivienda, o cedida a las mismas, que sea susceptible de destinarse a los fines del parque público de vivienda.

Reinversión de los beneficios

De esta forma, se establece un patrimonio separado en el que los ingresos obtenidos deberán destinarse siempre a la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda.

La Ley establece que los ingresos procedentes de las sanciones que pudieran imponerse por el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda, así como los ingresos procedentes de la enajenación de los bienes patrimoniales del parque público de vivienda deberán tener como único destino el de sufragar las políticas públicas de vivienda, en los términos y condiciones establecidas.

Definición y funciones

Los parques públicos servirán de instrumento a las distintas Administraciones Públicas para facilitar el acceso a la vivienda a los sectores de población que tienen más dificultades de acceso en el mercado.

La legislación autonómica de vivienda y ordenación territorial y urbanística, podrá regular los parques públicos de vivienda, pero a nivel general estarán integrados por las viviendas dotacionales públicas; las viviendas sociales y protegidas construidas sobre suelo de titularidad pública, así como las que lo hayan sido en ejercicio del derecho de superficie, usufructo o cesión de uso y para alquiler con opción a compra, durante el tiempo en el que no se active la correspondiente opción.

También, se incluirán las viviendas sociales adquiridas por las Administraciones Públicas en ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, de conformidad con lo que disponga la legislación aplicable y las adquiridas a través de esos mismos derechos, en casos de ejecución hipotecaria o dación en pago de vivienda habitual de colectivos en situación de vulnerabilidad o en exclusión social, tal y como prevé la legislación autonómica.

Y en la misma línea, las viviendas sociales adquiridas por las Administraciones en actuaciones de regeneración o de renovación urbanas, incluyendo las integradas en complejos inmobiliarios, tanto de forma gratuita en virtud del cumplimiento de los deberes y cargas urbanísticos correspondientes, como onerosa.

Finalmente, se considera en la norma. la inclusión de cualquier otra vivienda social adquirida por las Administraciones o cedida.

Financiación de los parques

Para asegurar la financiación de la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda, podrán utilizarse las cantidades económicas de las fianzas de los contratos de arrendamiento depositadas en los registros autonómicos, en virtud de lo dispuesto en la Disposición adicional tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), salvo la reserva obligatoria de garantía de devolución, y por parte de las Administraciones que tengan atribuida tal competencia de gestión de depósitos de fianza.

También, las Administraciones podrán emplear los ingresos procedentes de las sanciones impuestas por el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda, así como los procedentes de la gestión y enajenación de bienes patrimoniales que formen parte del parque público de vivienda deberán destinarse a la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de estos parques públicos.

Gestión de estos entes

Las Administraciones podrán crear, ampliar y gestionar, directa o indirectamente y sobre los suelos de su titularidad, llevando a cabo la urbanización de los terrenos de conformidad con la ordenación territorial y urbanística.

En la misma línea, podrán otorgar derechos de superficie o concesiones administrativas a terceros para que edifiquen, rehabiliten y gestionen viviendas del parque público, siempre que quede garantizada la titularidad pública del suelo, a través de procedimientos que garanticen la transparencia y pública concurrencia en la concesión de estos derechos.

Van a poder asignar recursos públicos a entidades sin ánimo de lucro para hacer más eficiente y próxima la gestión de las viviendas de los parques públicos, siempre que esta gestión esté reservada a tales entidades o a la Administración territorial o ente instrumental correspondiente y que la asignación se realice de acuerdo con los objetivos de cobertura del derecho a la vivienda y de conformidad con la normativa reguladora.

Por otra parte, podrán enajenarlos bienes patrimoniales integrantes de los parques únicamente a otras Administraciones, sus entes instrumentales o a personas jurídicas sin ánimo de lucro, dedicadas a la gestión de vivienda con fines sociales, y mediante la obligación por parte del nuevo o nuevos titulares, de atenerse a las condiciones, plazos y rentas máximas establecidos, subrogándose en sus derechos y obligaciones.

Tipos de vivienda

La ocupación y el disfrute de las viviendas que formen parte de los parques públicos pueden producirse en régimen de alquiler, cesión de uso, o c cualquier otra forma legal de tenencia temporal en las condiciones de renta y con los requisitos que establezcan las respectivas Administraciones públicas en función de la demanda existente, las condiciones de las personas destinatarias y las características del mercado de vivienda, incorporando criterios de cohesión social.

Las Administraciones territoriales, tendrán que ofrecer información sobre el uso y destino del parque de viviendas de su ámbito territorial, con indicación del número de viviendas o de inmuebles de uso residencial que estén habitados por hogares y constituyan su residencia principal, así como aquellos hayan identificado como deshabitados o vacíos dentro de su ámbito territorial, incluyendo también de forma agregada, el número de inmuebles a los que, en su caso, se hayan aplicado el recargo fiscal.

Sistemas de evaluación

Deberán contar con sistemas de evaluación del cumplimiento de dichos requisitos de acuerdo con lo que se establezca la Administración competente en materia de vivienda, para garantizar el uso eficiente de los recursos públicos y la corresponsabilidad de los ocupantes de la vivienda.

Las Administraciones territoriales competentes en materia de vivienda deberán elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda de su titularidad y de sus entes adscritos o dependientes, incluyendo la identificación de las viviendas que lo componen, sus características principales, así como las de sus usuarios.

Cada año deberán elaborar una memoria, que recogerá, además, la información sobre las actuaciones previstas para reforzar el parque de vivienda social en los próximos cuatro años.

Sistemas de evaluación

Deberán contar con sistemas de evaluación del cumplimiento de dichos requisitos de acuerdo con lo que se establezca la Administración  competente en materia de vivienda, para garantizar el uso eficiente de los recursos públicos y la corresponsabilidad de los ocupantes de la vivienda.

 Las Administraciones territoriales competentes en materia de vivienda deberán elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda de su titularidad y de sus entes adscritos o dependientes, incluyendo la identificación de las viviendas que lo componen, sus características principales, así como las de sus usuarios. 

Cada año deberán elaborar una memoria, que recogerá, además, la información sobre las actuaciones previstas para reforzar el parque de vivienda social en los próximos cuatro años.

Colaboración publico-privada y los fondos sociales de vivienda

El apoyo a la puesta a disposición de vivienda a precios asequibles a través de fórmulas de colaboración público-privada que permitan crear un fondo social de vivienda podrá llevarse a cabo a través de mecanismos de trabajo conjunto entre las Administraciones Públicas y las principales asociaciones de entidades privadas gestoras de vivienda que trabajen para posibilitar el cumplimiento de la función social de la vivienda, que se establece en el Anteproyecto.  Este tipo de mecanismos servirán para potencia la conformación y ampliación de un fondo social de vivienda de titularidad privada a la vez que se avanza, en el marco de la colaboración con las Administraciones territoriales, en el fortalecimiento de los Parques Públicos de Vivienda. El objetivo del fondo social de vivienda será dotar de nuevos instrumentos a las Administraciones territoriales al servicio de las políticas públicas en materia de vivienda, generando un parque de vivienda asequible incentivada o vivienda social, especialmente en aquellos ámbitos en los que es necesario recuperar el equilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en alquiler, contribuyendo a la moderación de los precios.

El fondo social de vivienda estará regulado por acuerdos específicos con las asociaciones de entidades privadas gestoras de vivienda en alquiler, o los principales operadores, que buscarán dar respuesta a las familias con menos recursos, evitando desahucios en situaciones de vulnerabilidad, y estableciendo protocolos de colaboración entre las Administraciones Públicas y las entidades privadas gestoras de vivienda.

También, estas instituciones servirán para  incrementar el parque de vivienda social y asequible, especialmente en zonas de mercado residencial tensionado. Y finalmente, actuarán con la misión de  promover el compromiso de destinar un porcentaje mínimo de su parque a vivienda social o asequible.