La nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado no impide resolver el contrato de préstamo hipotecario

El Tribunal Supremo en sentencia de 18 de julio de 2025 refuerza la capacidad de las entidades bancarias para resolver contratos de préstamo por incumplimiento grave de pago, incluso si existen cláusulas abusivas, siempre que el incumplimiento afecte a la obligación principal, que es la devolución del principal e intereses remuneratorios, y no se base en la cláusula de vencimiento anticipado declarada nula.

El ponente, el magistrado Sancho Gargallo, determina que aunque la cláusula específica de vencimiento anticipado sea abusiva y nula, el banco aún puede solicitar la resolución del contrato si el incumplimiento del deudor es suficientemente grave bajo la normativa general de resolución de contratos.

Otras cláusulas nulas

La nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado no afecta a la acción de resolución por incumplimiento del artículo 1124 del Código Civil (CC), porque esta última opera con independencia de la inexistencia de cláusula de vencimiento anticipado, que se tiene por no pactada. Esto significa que, "incluso si la cláusula de vencimiento anticipado es nula, el banco puede invocar la facultad resolutoria general del Código Civil si el incumplimiento es lo suficientemente grave", según señala el ponente.

Otras cláusulas nulas, como las referidas a intereses de demora, comisiones, gastos, "no afectan a la obligación principal objeto de incumplimiento, que es la de devolución del préstamo y los intereses remuneratorios", afirma el ponente, que razona que la nulidad de estas cláusulas no impide la resolución del contrato, sino que afectará el cálculo final de la deuda en la fase de ejecución. En el caso en litigio, la nulidad de la cláusula de intereses de demora se considera irrelevante en este caso porque la entidad demandante no la aplicó.

La sentencia califica el incumplimiento de los demandados como "esencial e intencional" y concluye que no cabía "esperar razonablemente un cumplimiento futuro", porque los prestatarios adeudaban más de 18 cuotas, cuando se dictó la sentencia de primera instancia eran ya 29 cuotas, y al formula el recurso eran 45 las pagadas. Este nivel de impago (más de 18 meses al momento de la demanda) se considera por la Sala "suficientemente relevante para estimar la resolución del contrato de préstamo".

El ponente concluye que, aunque se resuelva el contrato y se condene a los demandados al pago, será en la fase de ejecución de sentencia cuando se deba fijar la cantidad exacta a devolver. Esta cantidad será "la que de principal e intereses remuneratorios devengados se adeude, menos el importe correspondiente a las gastos que según la jurisprudencia de esta sala correspondían a la entidad bancaria y fueron imputados a los prestatarios, y las comisiones de apertura y de reclamaciones deudoras que se hubieran cobrado y que la sentencia de apelación ha considerado nulas". Con ello, concluye la sentencia, se asegura la protección del consumidor respecto a las cláusulas abusivas, sin impedir la resolución del contrato por un incumplimiento grave de la obligación principal de pago.

La sentencia de instancia estimó íntegramente la demanda de Ibercaja, declarando resuelto el contrato por "incumplimiento grave del prestatario de las obligaciones esenciales" y condenando a los demandados al pago de 41.550,29euros más intereses y costas. El Juzgado aplicó el artículo 1124 CC, considerando el incumplimiento "importante, relevante, grave", a pesar de no basarse en la cláusula de vencimiento anticipado.

Por el contrario, la sentencia de Segunda Instancia estimó el recurso de apelación de la prestataria, revocando la sentencia de primera instancia y desestimando la demanda de la prestamista. La Audiencia consideró nulas varias cláusulas del contrato (vencimiento anticipado, intereses de demora, comisión de apertura, comisión de reclamaciones deudoras, imputación de gastos) y argumentó que su nulidad impedía el éxito de la acción resolutoria, entendiendo que "la respuesta judicial... es desproporcionada e incorrecta".