Los miembros de una comunidad de bienes pueden salir de la explotación colectiva sin disolverla y disfrutar de su parte de los bienes

La primera fuente reguladora de las comunidades de bienes es la libre autonomía de la voluntad de las partes (artículos. 392 y 1255 del Código Civil), por lo que solo a falta de pactos concretos, se aplicarán las disposiciones del Código Civil, según establece el Tribunal Supremo, en sentencia de 21 de julio de 2025.

El ponente, el magistrado Seoane Spiegelberg, dictamina que "el estatuto de una comunidad de bienes puede incluir un mecanismo que permite modificar el régimen de uso y aprovechamiento de un bien común sin alterar la titularidad indivisa ni requerir una división formal de la propiedad".

En la sentencia se determina la posibilidad de establecer que la exclusión de la explotación y la entrega para el uso individual no equivale a la disolución de la comunidad o a la atribución de la propiedad exclusiva, lo que dota de mayor flexibilidad a la configuración de los derechos de los comuneros. Así, la facultad de un comunero de excluirse de la explotación conjunta de un bien no implica necesariamente la disolución de la comunidad ni la adquisición de la propiedad exclusiva de la parte material que le ha sido asignada para su uso.

Seoane Spiegelberg determina que los pactos y estipulaciones contractuales contenidas en los estatutos, si son válidos y no han sido impugnados, deben prevalecer y determinar los derechos y obligaciones de los comuneros. De esta forma, en el caso en litigio, los estatutos, específicamente el artículo 13, regulan el derecho de aprovechamiento de la cosa común por parte de cada comunero. La asignación de apartamentos en la escritura de obra nueva, aunque "a efectos identificatorios" para la división, se entiende pactada "para el caso de separación de la explotación hotelera común".

Se destaca que la acción ejercitada por los demandantes no era la de división de la cosa común (artículo 400 del Código Civil) ni la de atribución de propiedad exclusiva. El ponente dictamina que el acuerdo plasmado en los estatutos no es contrario a la ley, la moral o el orden público, ni impide a los demás comuneros el uso de la cosa común.

La sentencia cuenta con el voto particular del magistrado García Martínez, que sostiene que la argumentación de la mayoría se basa en una reinterpretación de los estatutos no solicitada correctamente en el recurso de casación.