La imperiosa necesidad de una reforma integral del Real Decreto 93/1997: hacia un reglamento estatal

Han transcurrido veintiocho años desde la entrada en vigor del Real Decreto 93/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia de urbanismo.

Su aprobación respondió a la necesidad de dotar al sistema registral de seguridad jurídica en la inscripción de actos derivados de la ejecución del planeamiento, bajo el marco de la Ley 6/1998, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, y en un contexto en el que la intervención pública en la transformación del suelo respondía todavía a un modelo de gestión mayoritariamente público-administrativo. Sin embargo, el urbanismo español ha sufrido desde entonces una evolución normativa, jurisprudencial y practica de enorme calado.

El progresivo despliegue de las competencias autonómicas en materia de ordenación del territorio y urbanismo ha alumbrado un abanico de figuras jurídicas no contempladas por el Real Decreto 93/1997 y que, por tanto, carecen de cobertura reglamentaria registral a nivel estatal.

La consecuencia es un desfase normativo que genera disfunciones interpretativas, inseguridad jurídica e importantes dificultades para la adecuada inscripción registral de determinados actos de ejecución urbanística.

Resulta sintomático que figuras hoy esenciales en la praxis urbanística como la reparcelación inversa, el agente urbanizador, o más recientemente el agente rehabilitador, no tengan tratamiento específico en el texto de 1997.

La reparcelación inversa, contemplada en legislaciones como la Ley 5/2014, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (art. 132 y ss.), permite revertir actuaciones urbanísticas fallidas, reintegrando las parcelas a su situación anterior. Su viabilidad registral, en ausencia de una previsión estatal que reconozca esta figura, queda comprometida, obligando a soluciones interpretativas ad hoc y generando fricciones con los principios hipotecarios de tracto sucesivo y determinación.

El agente urbanizador, figura inicialmente regulada por la Ley Urbanística Valenciana de 1994 y que ha sido replicada o adaptada por otras comunidades autónomas (Castilla-La Mancha, Murcia, Aragón), representa una descentralización funcional de la gestión urbanística, permitiendo que particulares, debidamente habilitados, ejecuten el planeamiento bajo supervisión administrativa.

Sin embargo, la falta de reconocimiento expreso en la normativa estatal hipotecaria dificulta su integración formal en los procedimientos de inscripción registral, particularmente en lo relativo a la legitimación para actuar y a la titularidad de los derechos en fase de ejecución.

Por su parte, el agente rehabilitador, figura más reciente, introducida en el contexto de las políticas de regeneración urbana y de aplicación de los fondos Next Generation EU, ha sido reconocida ya en normas como el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, sin que ello haya conllevado una adaptación correlativa del marco reglamentario hipotecario, lo que dificulta su operatividad en procedimientos registrales relacionados con la cesión de derechos de superficie, actuaciones agrupadas o beneficios fiscales vinculados a la rehabilitación.

Esta desactualización no es meramente técnica: impide la coherencia entre los principios de legalidad registral y las nuevas modalidades de gestión urbanística reconocidas por las comunidades autónomas, afectando tanto al principio de seguridad jurídica como a la eficacia del sistema registral como instrumento de publicidad y tutela de derechos.

La solución no puede ser otra que la reforma integral del Real Decreto 93/1997, con el fin de incorporar expresamente las nuevas figuras jurídico-urbanísticas, armonizando su operatividad con los principios del Derecho hipotecario. No se trata de invadir competencias autonómicas, sino de configurar una normativa estatal de carácter supletorio que permita la inscripción uniforme y segura de actos urbanísticos ejecutados al amparo de normativas autonómicas.

Dicha reforma debería abordarse desde una doble perspectiva:

1. Adaptación técnica del contenido del Real Decreto, incluyendo la definición de nuevas figuras de gestión (agente urbanizador, agente rehabilitador), modalidades de distribución de beneficios y cargas (reparcelación inversa), así como el reconocimiento de nuevas formas de ejecución indirecta del planeamiento (colaboración público-privada, entidades urbanísticas de gestión colaborativa).

2. Configuración sistemática de un reglamento estatal de gestión urbanística, de naturaleza reglamentaria, con valor supletorio, que actúe como marco común para la inscripción registral de los actos de ejecución urbanística con independencia del régimen autonómico aplicable, siguiendo una lógica de armonización funcional más que de unificación sustantiva.

Esta propuesta adquiere una relevancia añadida si se pone en relación con las recientes iniciativas del Estado en materia de política urbana.

El Consejo de Ministros, en sesión de 6 de mayo de 2025, ha aprobado el PERTE de Vivienda Industrializada, un programa estratégico para la industrialización del proceso edificatorio, con el objetivo de reducir costes, acortar plazos y garantizar sostenibilidad.

Este PERTE no solo implica cambios en la forma de construir, sino que exige repensar la gestión del suelo y los instrumentos de ejecución urbanística, muchos de los cuales carecen de una regulación técnica adecuada en el marco registral vigente.

Resulta paradójico que, mientras se promueve desde el Estado una revolución productiva en la edificación, no se haya acometido aun la necesaria modernización del marco jurídico-registral que debe dar soporte a dicha transformación. Una vivienda industrializada necesita también un urbanismo adaptado, flexible, seguro y operativo.

En conclusión, el Real Decreto 93/1997 ha agotado su funcionalidad como marco de referencia para la inscripción registral de actos urbanísticos. Es necesaria una reforma profunda, que reconozca la pluralidad autonómica, pero ofrezca un cuerpo normativo común que vertebre la inscripción registral de la gestión urbanística en España.

La evolución del urbanismo, la aparición de nuevas figuras y la estrategia estatal de industrialización de la vivienda lo exigen. No se trata de recentralizar, sino de ofrecer seguridad jurídica, coherencia técnica e interoperabilidad registral. Lo contrario es perpetuar un modelo fragmentado, ineficaz y obsoleto.