Los vecinos podrán denunciar a partir del 3 de abril los pisos turísticos que no hayan autorizado

Las comunidades de propietarios podrán denunciar a partir del 3 de abril a los caseros que pongan un piso turístico sin pedirles antes permiso y a aquellos que, teniéndolo en funcionamiento con anterioridad a esa fecha, no cumplan con la normativa sectorial turística.

La Ley Orgánica de Eficiencia de la Justicia, que entrará en vigor el 3 de abril, incluye una nueva obligación para los propietarios de viviendas de alquiler vacacional. Antes de iniciar la actividad, deberán pedir permiso a la comunidad de propietarios. Esta, tendrá que avalarlo por mayoría de tres quintos.

La nueva norma, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal, indica expresamente que el presidente de la comunidad de vecinos podrá requerir al propietario del piso turístico que opere sin autorización del resto de propietarios "la inmediata cesación [...], bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes".

Esta norma no afecta a los pisos turísticos que ya funcionaban antes del 3 de abril y cumplen con la normativa turística. Sin embargo, si operan sin cumplir con ella o sin licencia en el caso de que la Administración lo requiera, desde el despacho de abogados Ashurst indican que estos caseros deberán obtener la licencia antes del 3 de abril para quedar protegidos. Si llegan a esa fecha sin lograrla, deberán conseguirla, pero además, pedir también la autorización a la comunidad de propietarios, arriesgándose al 'no'.

Por su parte, Marta Plaza, socia de GTA Villamagna Abogados, explica que los vecinos que denuncien las nuevas viviendas turísticas que empiecen a funcionar en el bloque sin su autorización tienen dos ámbitos de actuación. "En el ámbito del derecho público, se puede denunciar al ayuntamiento pertinente, que es quien tiene competencias en el uso del suelo, alegando que se está haciendo un uso del suelo sin estar permitido. El consistorio podrá iniciar un procedimiento sancionador. A su vez, también se puede acudir a la Comunidad Autónoma que tiene competencias en el ámbito turístico, que también podrá iniciar un procedimiento sancionador por vulneración de la normativa turística", explica.

"Desde el punto de vista del derecho privado de los propietarios, pueden reclamar todos los daños y perjuicios que esto les pueda estar generando. Tendrán que ser daños y perjuicios demostrables y tendrán que reclamar que se les resarcie en los juzgados competentes de lo Civil", añade.

En la actualidad, las sanciones de las CCAA por incumplir la normativa turística ascienden, en el caso de infracciones muy graves, es decir, que se actúe sin licencia y de forma reiterativa, hasta los 600.000 euros. No obstante, varían según la región. En el País Vasco pueden llegar a los 100.000 euros; en Andalucía, hasta los 150.000 euros; en Madrid y Canarias, a los 300.000 euros; en Baleares, a los 400.000 euros; y Cataluña o la Comunidad Valenciana, hasta los 600.000 euros.

Sin sanciones disuasorias

Marta Plaza indica que la norma debería ser más clara en cuanto a las sanciones, ya que no hay una multa específica y hay que mirar las ordenanzas municipales del uso del suelo sin estar legitimado o la sanción general de las normas de vivienda turística. "Determinar una sanción clara con carácter disuasorio cerraría el problema", dice.

No obstante, los abogados expertos en inmobiliario de Ashurst indican que la nueva obligación de lograr autorización de los vecinos realmente va a reducir la conflictividad.

"Antes de la reforma había mucha litigiosidad sobre este tema, porque muchas comunidades habían adoptado el acuerdo expreso de prohibir el alquiler de viviendas para uso turístico y denunciaban a los vecinos incumplidores. O incluso adoptaban el acuerdo de prohibición como reacción a la cesión de una vivienda para uso turístico y entablaban después un procedimiento con resultado incierto. Ahora se aclara la situación y los propietarios solo estarán seguros cediendo sus viviendas para uso turístico si antes han pasado el tema por la junta", explican.

Asimismo, añaden que en los casos en que los vecinos no autoricen la actividad turística, los caseros no tienen ningún margen para recurrir.

La abogada de GTA Villamagna, que también coincide en que la norma reduce la litigiosidad al aclarar las reglas, asevera que los propietarios que quieran poner pisos vacacionales y no logren la autorización podrán recurrir la decisión de la junta como cualquier otro acuerdo, pero tendrán muy poca viabilidad salvo que puedan demostrar que se está haciendo con mala fe. "Pero existiendo la posibilidad en la ley de que los propietarios puedan prohibir, realmente no tendrían ningún fundamento legal para impugnar un acuerdo de esa naturaleza", matiza.

Plazos para convocar juntas

La Ley de eficiencia de la Justicia no estipula en qué plazos las comunidades de vecinos deberán convocar junta para votar desde que el casero pide autorización de la vivienda turística.

Habitualmente, aunque todo depende de los estatutos, los propietarios deben reunirse dos veces al año. Aunque esto no siempre se cumple. Además, si un casero quiere convocar una junta extraordinaria para tratar el tema, necesitará el apoyo de una cuarta parte de los propietarios o del 25% de las cuotas de participación.