Llegan los grandes cambios procesales para la subasta judicial por impago

Llega una profunda renovación en las reglas de las subastas judiciales electrónicas, que solo será aplicable a los procedimientos incoados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, el próximo 3 de abril, cuyo objetivo es dotar de agilidad al sistema que viene funcionando desde su introducción en 2015.

La norma aborda los trámites posteriores a la subasta, necesarios para la aprobación del remate, adjudicación y entrega de los bienes. Se establece que el inicio del cómputo de los plazos para el pago del resto del precio y traslado para mejora de postura, cuando no cubra los porcentajes mínimos, se produzca automáticamente desde la fecha de cierre de la subasta.

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Esta medida se puede llevar a cabo porque el Portal de Subastas del BOE publica siempre el precio ofrecido por el mejor postor, lo que permite conocer el resultado a cualquiera que tenga interés en la subasta. Se exige que, al acordarse la subasta, el demandado quede debidamente informado, con advertencia de que el inicio de la subasta y su resultado no serán notificados personalmente, sino que facilitados por el Portal, debiendo registrarse como usuario y utilizando su sistema de alertas.

Es obligado que se realice al demandado no personado un intento de notificación personal de la convocatoria a la subasta para reforzar sus garantías y derechos, comunicándole que debe informar al órgano judicial del pago de la tasa exigida para la publicación del anuncio de subasta, pues del su pago depende el inicio de la subasta.

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Subasta de inmuebles

En la adjudicación en las subastas de inmuebles, se acorta a veinte días el plazo para pagar el resto del precio ofrecido. El plazo de 40 días actual, ralentizaba en exceso el trámite y la devolución de depósitos a los postores que ya habían reservado su postura. Además, se suprime la exigencia de liquidar el crédito del ejecutante cuando el precio que ha ofrecido no sea superior al principal reclamado.

Mejora de la competencia

Para facilitar la competencia dentro de la subasta y la mejora del precio final, se ha establecido que, si el ejecutante tiene interés en adquirir el bien, debe incorporarse a ella como un licitador más y sometido a las mismas reglas. Esto supone que va a poder hacer pujas, aunque no intervengan otros postores, y que no va a poder mejorar el precio una vez finalizada la subasta.

También, se prevén las consecuencias económicas que tiene para el ejecutante no pagar la diferencia entre su crédito y el precio que ofrecido para adquirir el bien subastado, y se hace de un modo similar al regulado para los demás postores cuando son éstos los que no pagan el precio ofrecido.

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Se descontará de su crédito igual cantidad que hubieran depositado los demás postores, y se celebrará nueva subasta, si es preciso.Se sigue reconociendo a la persona demandada su derecho a mejorar el precio ofrecido por el mejor postor, como última posibilidad de evitar que sus bienes sean adjudicados a un tercero. Se le permite presentar a cualquier persona que mejore el precio ofrecido en la subasta cuando no supere los porcentajes mínimos necesarios para aprobar inmediatamente el remate.

Sobre los inmuebles, se ha efectuado una reducción del porcentaje mínimo de mejora exigido a la persona demandada, hasta ahora del 70% del valor de subasta, que se fija en el 60%. Además, si el precio ofrecido, aun siendo inferior a ese porcentaje, cubre lo reclamado por todos los conceptos, la mejora podría ser por un solo céntimo.

Se espera que así, los postores elevarán el importe de sus pujas, ofreciendo cantidades más ajustadas al valor real de los bienes. Debe tenerse en cuenta que, al ser publicado el precio final, aumenta la probabilidad de que el deudor pueda valerse de otras personas que se ofrezcan a mejorar el precio de la subasta.

La reforma también establece la forma y requisitos con que la mejora ha de ser llevada a efecto, hasta hoy no contemplados. Los bienes no se van a adjudicar de modo distinto dependiendo de si la subasta ha tenido postores o ha resultado desierta. Si no han existido pujas, el ejecutante no podrá solicitar la adjudicación de los bienes, y se procederá, a instancia del ejecutado, al alzamiento del embargo.

Subasta de vivienda habitual

Un supuesto de especial trascendencia se refiere a la subasta de la vivienda habitual del deudor. Con la nueva regulación, no se adjudicará por debajo del 70% de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad debida al ejecutante por todos los conceptos, en cuyo caso no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menos del 60% de ese valor.

Importe mínimo para la adjudicación

En relación con el importe mínimo por el que puede aprobarse el remate o la adjudicación del bien, se mantiene en los muebles la necesidad de que cubra el 30 % del valor de subasta y la posibilidad de que sea por un importe inferior siempre que se satisfaga totalmente el derecho del ejecutante.

En relación con los inmuebles, se ha establecido un mínimo del 50% de su valor, con la particularidad de que, si la cantidad adeudada por todos los conceptos fuera inferior, se aprobaría siempre que cubra el 40% del valor de subasta.

Si la cantidad adeudada fuera inferior a este porcentaje, la aprobación del remate o adjudicación exigiría, en todo caso, la decisión favorable del letrado o letrada de la Administración de Justicia, previa audiencia de las partes. Así, se evita que por deudas de escasa cuantía se adjudiquen obligatoriamente inmuebles de un valor muy superior, como ha ocurrido hasta la fecha.

También, se ha elevado hasta el 20% el valor de subasta el depósito que ha de constituirse para participar en ella, con un mínimo de 1.000 euros, con el fin de penalizar el incumplimiento del compromiso de pago del precio ofrecido.

No obstante, se permite al letrado de la Administración de Justicia, atendiendo a las circunstancias concurrentes, modificar los importes.También se impone al postor la necesidad de indicar en el mismo momento de participar en la subasta, si lo hace en nombre propio o de una o varias personas representadas, y se sanciona la falta de acreditación de la representación con la pérdida del depósito efectuado.

En relación con la cesión de remate, el derecho se sigue reconociendo al ejecutante y acreedores posteriores por el hecho de participar en la subasta, sin que tengan que realizar una manifestación expresa al respecto.

Se sustituye la comparecencia de cesión de remate por un escrito firmado por cedente y cesionario, y se establece el plazo concreto en el que puede verificarse.

Supresión del pago aplazado

La reforma suprime la posibilidad de realizar la propuesta de pago aplazado por no adaptarse al sistema de subastas electrónicas, basado en pujas incondicionadas y por importes concretos, a lo que se añade la complejidad de su tramitación y el hecho, de que, en la práctica, esas propuestas en nada han beneficiado a las propias partes de la ejecución, pudiendo servir de cobertura a conductas fraudulentas y entorpecedoras de la propia subasta.

También se concreta la obligación que tiene el letrado de la Administración de Justicia de devolver, en cuanto sea posible, los depósitos a los postores que han reservado su postura. El sistema de subastas con reserva de postura previsto en la ley solo puede funcionar adecuadamente si los postores participantes realizan esa reserva.

Como la reserva implica la retención del depósito del postor hasta el pago del precio, toda demora en su devolución desanima a realizar nuevas reservas.Puede haber muchos postores interesados en adquirir el bien, pero que no reserven postura. Su puja no se tiene en cuenta ante la falta de pago del primer postor, pudiendo adjudicarse el bien a otro por debajo del precio ofrecido. Esto ha de evitarse si se pretende obtener el mejor precio en la subasta.

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En esa línea, y en lo que respecta a la quiebra de la subasta, tras el impago del primer postor con reserva, se agiliza la devolución de depósitos, ya que solo va a tener efecto la reserva del siguiente postor.

Tras el impago del primer postor, se podrán devolver inmediatamente los depósitos del resto de postores que ha reservado su puja. Esto es posible porque si el segundo postor tampoco pagara el precio ofrecido ya no se tendrían en cuenta las siguientes posturas y habría de procederse inmediatamente a la celebración de nueva subasta.

Si se produjera ese segundo impago, ya se habría aplicado a los fines de la ejecución el importe de los depósitos de esos dos postores, que ascendería al 40% del valor de subasta, lo que busca disuadir a quienes quieran manipular el precio final. Por ello, se ha considerado mejor para los fines de la ejecución dar la posibilidad a los postores de volver a pujar por precios más altos en una nueva subasta.

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Como responsable de la subasta, se reconocen plenas facultades al letrado de la Administración de Justicia para disponer de toda la información que le permita comprobar la regularidad de la misma.