El segundo comprador de una vivienda puede exigir al promotor el cumplimiento de la memoria de calidades

Los segundos adquirentes de una vivienda, comprada sobre plano, están legitimados para reclamar frente a la promotora por incumplimiento contractual de la memoria de calidades, según establece el Tribunal Supremo, en sentencia de 22 de junio de 2022.

Señala el ponente, el magistrado Arroyo Fiestas, que la reclamación por la diferencia de calidades en puertas y frentes de armario tiene trascendencia sustancial para preservar la integridad del bien.

Razona que los vendedores incumplen el compromiso adquirido por la Memoria de Calidades, documento que integra con carácter esencial la compraventa, de tal manera que los artículos 3 y 4 del Real Decreto 515/1988, de 21 de abril, exigen que se respete lo ofertado publicitariamente y que se tenga a disposición de los compradores la referencia al material empleado.

Relatividad contractual

En igual sentido el Real Decreto legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, considera que no se trata de un pacto contractual secundario, sino una referencia obligada que se ha de incluir en el contrato, mediante el anexo de la Memoria de Calidades, por lo que no puede calificarse de una mera condición accesoria, dado que forma parte del núcleo o contenido esencial de los compromisos adquiridos.

Explica Arroyo Fiestas que la jurisprudencia del Supremo establece que el artículo 1257 del Código Civil tiene como principio general que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan, de modo que en general no puede afectar lo estipulado en todo contrato a quien no intervino en su otorgamiento (sentencias de 23 de julio de 1999 y 9 de septiembre de 1996).

Si el contrato es considerado como una manifestación de la autonomía privada en orden a la reglamentación de los propios intereses, es claro que dicha reglamentación ha de afectar, en principio, tan solo a la esfera jurídica de sus autores, porque sólo respecto de ellos la autonomía existe.

Sin embargo, estima que las sentencias del TS que aplican la teoría de la relatividad de los contratos se refieren a obligaciones propter rem (por razón de la cosa) constituidas sobre la titularidad del derecho de propiedad. Así en las obligaciones del promotor frente a segundos adquirentes por defectos constructivos, no se impide que los contratos tengan eficacia indirecta.