Alerta en la obra: la falta de peones encarece los costes

La recuperación del sector inmobiliario es ya un hecho y nadie duda del buen momento que vive el mercado, pero ¿nos hemos parado a pensar si tenemos recursos suficientes para hacer todas esas miles de viviendas que las grandes promotoras han planificado en sus estrategias de negocio? | Más noticias en la revista digital gratuita elEconomista Inmobiliaria.

"Cuando hablamos de recursos hablamos de capital, tecnología y de mano de obra. En este caso, hay capital por los fondos de inversión, aunque limitado a un circuito de promotoras solventes; también hay tecnología, aunque faltan algunas aplicaciones prácticas que cubran el proceso constructivo, pero lo que ya no hay son subcontratas suficientes para construir y está empezando un nuevo fenómeno en las empresas de hacer acopio del factor humano, por la falta de mano de obra cualificada", declara Iván Rodríguez, consejero delegado de iKasa.

La crisis se llevó por delante toda la masa productiva y en estos años apenas se ha formado a nadie. "La producción bajó un 95%, que eso es prácticamente la desaparición del sector. Las transacciones inmobiliarias cayeron un 50% y los precios un 40%, pero el tejido productivo casi despareció al completo y es un problema al que nos enfrentamos ahora y que necesita una solución rápida porque la realidad es que tenemos que crecer en producción", explica Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima.

La directiva destaca que "en 2017 se han dado 470.000 transacciones y solo un 10% ha sido de obra nueva. Este dato no significa que la demanda prefiera viviendas de segunda mano antes que obra nueva, lo que significa es que la demanda absorbe la obra nueva existente y el resto se tiene que ir a la segunda mano".

Según los expertos del sector, en 2017 se ha hecho poca vivienda. Nos hemos acercado a las 80.000 viviendas iniciadas y 57.000 unidades terminadas en todo el territorio nacional, datos que son muy bajos estando en un escenario de claro crecimiento. La Asociación Inmobiliaria de Promotores de Madrid (Asprima) estima que deben iniciarse 150.000 viviendas anuales, que es casi el doble de lo que se está haciendo. Esto supone duplicar también la capacidad productiva.

Incrementar la producción

"Se ha perdido todo ese tejido empresarial en los años de crisis. Muchos se tuvieron que marchar a otros sectores, otros se jubilaron y el resultado final es que se ha descapitalizado esa mano de obra directa, pero no solamente de gente en la obra, sino de técnicos que se fueron al extranjero, y esto ha provocado un desequilibrio y un efecto inmediato en subida de costes, que es la pura ley de oferta y demanda", asegura Carlos García, director general de Inbisa.

En 2008 la construcción de edificios de viviendas contaba con 2,6 millones de personas ocupadas, según cifras del INE. Por entonces se llegaron a iniciar en España más de 700.000 viviendas al año, pero llegó la crisis y el empleo cayó fuertemente, registrando menos de un millón de personas ocupadas en la construcción, ahora hemos vuelto a recuperar algo y en el cuarto trimestre de 2017 la cifra se situaba en 1,1 millón de empleos.

"El sector debe tener capacidad de ajustarse para adaptarse a ese nivel de producción que se va a incrementar, igual que en estos dos años hemos pasado de 35.000 viviendas a 80.000 viviendas, ahora debe de reajustarse para producir 150.000. Quizás con la vuelta de las personas que se fueron al extranjero y con el apoyo de una buena formación se pueda adaptar. Esta es una industria de oficio muy poco automatizada y la formación no es fácil y requiere de tiempo", apunta David Botín, director del área de Promoción Inmobiliaria de ACR.

Según Carolina Roca, el paso del incremento de la producción es algo que está ya en el mercado, pero esto no tiene que llevar a un incremento de precios. "Cuando se pasó de hacer 300.000 a 700.000 viviendas se dio una escalada del 17% del precio anual. Ahora mismo no estamos en este escenario ni lo vamos a estar. Lo que tenemos que conseguir es incrementar la producción sin que eso conlleve un aumento de precios y esto solo se puede hacer con un control de la productividad del sector".

El problema de la falta de mano de obra está repercutiendo en los costes de construcción. Esta escasez hace que los procesos sean más largos y que los profesionales que hay disponibles en el mercado pidan precios mayores al promotor y el encarecimiento según los promotores se sitúa entre 10-15%. "Este es un problema que también lo tienen otros países como por ejemplo Alemania y esto hace que entremos en competencia con ellos. Estamos viendo que mucha mano de obra que venía de Portugal se está yendo a Alemania porque pagan más", apunta Carlos García.