Los hoteles, un alojamiento seguro para la inversión inmobiliaria

El dramaturgo irlandés George Bernard Shaw dejó escrito en una de sus comedias que "la gran ventaja de los hoteles es que son un refugio de la vida doméstica". La frase la pronuncia Walter, un amable camarero que va sembrando la obra con sabias reflexiones. Sin duda, muchos inversores le darían hoy la razón. Superado lo peor de la pandemia, los hoteles son hoy un destino al alza, como demuestran los números.

En todo el mundo, el volumen de transacciones en el sector hotelero creció un 131% en 2021, según los datos de la consultora JLL. La región EMEA (Europa, Oriente Medio y Asia) representó un tercio del total, con cerca de 18.000 millones de euros en transacciones –un 60% más que en 2020–. Aunque las cifras no llegan aún a las de 2019, la recuperación es un hecho. Es más, la actividad en las ubicaciones más turísticas creció un 17% respecto al año anterior a la pandemia. Expertos de Savills, otra consultora, consideran que "se ha sobrestimado el impacto del covid en el sector" y cifran en al menos 10.400 millones de euros las transacciones registradas en Europa durante el año pasado.

La buena noticia es que España es uno de los países que mejor comportamiento ha registrado. El año pasado, la inversión hotelera aumentó, de hecho, cerca de un 16% respecto de 2019. Savills considera "espectacular" la recuperación, que se ha traducido en una actividad inversora cercana a los 3.300 millones de euros en nuestro país. El informe de JLL augura buenas perspectivas ante el apetito inversor por los activos de mayor tamaño y el ocio. Mientras que los institucionales siguen con el foco puesto en Madrid y Barcelona, cada vez más actores internacionales se fijan en mercados hasta ahora secundarios, como Málaga, Sevilla y Valencia.

El tirón del turismo

CBRE maneja unos guarismos parecidos. La consultora ha observado un incremento anual de más del 200% en la inversión hotelera en España durante 2021 –y de casi un 30% respecto a 2019–. La reactivación del turismo es una de las palancas de este dinamismo. Aunque no se han restablecido los niveles precovid, las pernoctaciones en España crecieron un 73% el año pasado y el número de turistas internacionales lo hizo un 71%.

El comienzo del año permite albergar un razonable optimismo, pese las incertidumbres que suponen la guerra en Ucrania y la subida de la inflación. BNP Paribas Real Estate considera que la inversión en el sector hotelero del primer trimestre "se encuentra en máximos históricos": 850 millones de euros. Según JLL el montante es aún mayor: 960 millones de euros entre enero y marzo, repartidos en 27 transacciones, "con operaciones destacadas de portfolios y activos trofeo".

Para 2022, Colliers avanza un incremento notable de los volúmenes destinados a las reformas y construcción hotelera. Un total de 2.850 millones de euros, que irán destinados a renovar o construir 296 establecimientos y casi 34.000 habitaciones. Según la consultora de origen canadiense, "actualmente existen reformas y construcciones de nuevos hoteles anunciadas públicamente por un importe de 5.487 millones de euros".

A todo ello se añaden los cerca de 130 hoteles (unas 16.000 habitaciones) que CBRE espera que abran en España de aquí a 2024. Si bien en Urbanitae nos hemos centrado en la promoción residencial, estamos más que abiertos a financiar proyectos hoteleros en el futuro: el crowdfunding inmobiliario se ha consolidado como una alternativa sólida entre inversores y promotores, como confirman, también, las cifras.

Sostenibilidad y tendencias

La incorporación de criterios de sostenibilidad será uno de los factores claves para el sector en el futuro. Hay que recordar que los edificios son responsables de cerca del 40% de las emisiones globales de carbono. Ya que los hoteles son los activos comerciales que más energía y agua consumen, la adaptación parece inevitable. Aunque dicha transición traerá nuevas oportunidades, desde JLL advierten de que podría reducir el valor de los activos e incrementar los costes operativos.

En todo caso, el dinamismo del sector parece garantizado. La pandemia impulsó de manera decidida los llamados hoteles híbridos, alojamientos que combinan los servicios de un hotel y los de una oficina flexible. Según Colliers, los hoteles especializados en este nicho podrían ver incrementados sus ingresos un 20%, al compaginar infraestructuras tecnológicas y espacios adaptables para el trabajo compartido o los eventos.

El lujo es otro de los vectores de crecimiento para el segmento hotelero. La eclosión de las branded residences abre sugerentes oportunidades de inversión. La denominación hace referencia a una mezcla de residencias de lujo y hoteles, cuyos propietarios disponen de servicios de primer nivel tanto para establecerse a largo plazo como para teletrabajar.

La consultora Knight Frank cifra en 400 los alojamientos de este tipo en todo el mundo. En España, el Centro Madrid Canalejas es uno de los exponentes más representativos del sector. Compuesta, aunque no únicamente, por 22 residencias con todos los servicios del hotel Four Seasons, es razonable pensar que el mismo George Bernard Shaw estaría encantado de hallar refugio en él.