'Leasing' inmobiliario: qué es, cómo funciona y cuáles son sus ventajas

Existen varias fórmulas de financiación para que empresas y autónomos adquieran sus oficinas, locales o naves. Una de ellas es el leasing inmobiliario. Pero, ¿qué es exactamente? Es un contrato de arrendamiento cuyo objetivo es la cesión de uso de bienes muebles o inmuebles a cambio del abono periódico de unas cuotas. Cuando el contrato finaliza, el arrendatario tiene la opción de adquirir dicho bien.

Los inmuebles susceptibles de ser financiados mediante esta fórmula son todos aquellos dedicados a la actividad comercial, servicios, industrial, etc. Los más comunes son los locales comerciales, oficinas, hoteles y naves industriales.

El leasing inmobiliario tiene varias particularidades. Una de las más destacadas es su duración, puesto que tiene un mínimo de diez años. Respecto a su formalización, y según explican desde la Asociación Española de Leasing y Renting (AELR), comprende varias operaciones: compraventa del inmueble (por el arrendador); arrendamiento financiero (entre arrendador y arrendatario); y, en su caso, compraventa por ejercicio de la opción de compra (entre arrendador y arrendatario). Todas estas operaciones se formalizan en escritura pública.

Sobre las ventajas que el leasing supone para las empresas. Desde AELR destacan la flexibilidad en cuanto al importe de las cuotas. "El importe de las cuotas se adaptará, en la medida de lo posible, a la capacidad de pago del cliente. Además, el leasing proporciona al arrendatario tanto un ahorro fiscal evidente en impuestos directos e indirectos como la posibilidad de acceder a una herramienta adicional para la gestión del circulante, al poder prorratear el pago del IVA de la transacción financiada mejora su tesorería", destaca José Coronel de Palma, presidente de AELR. 

Además, hay que recordar que, en las segundas y posteriores transmisiones del bien objeto del leasing, esta operación está exenta por ley tanto del impuesto de Actos Jurídicos Documentados como del impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Otra de las ventajas es la aplicación de un régimen fiscal especial a la operación consistente, principalmente, en la amortización acelerada del bien. A ello hay que sumar que a empresa de leasing asesora al cliente de forma gratuita sobre los pormenores de la operación, por lo que no tiene necesidad de acudir a un asesoramiento que sería de pago. Hasta que el inmueble no está en funcionamiento, el arrendatario solo paga intereses.

Crisis del producto

Según los datos de la Asociación Española de Leasing y Renting (AELR), la nueva inversión en leasing inmobiliario se situó en 728,63 millones de euros en 2020, lo que supone la cifra anual más baja desde que arrancó la serie histórica en 2003 y apenas alcanza el 20% de los niveles previos al estallido de la crisis económica en nuestro país. Además, en lo que va de año, apenas se advierte un crecimiento del 3% sobre las cifras del año anterior.

"En realidad, la mayor crisis en este producto llegó con la pasada crisis financiera del 2008, y de ella todavía no se había recuperado cuando llegó la pandemia. La recuperación en los últimos años de la economía española, y, en especial, del mercado inmobiliario, se han notado de manera desigual en el uso de la fórmula del leasing para la financiación de los inmuebles por las empresas en el periodo de tiempo comprendido entre 2013 y un ejercicio 2020 marcado claramente por los efectos de la pandemia del Covid 19 sobre la economía en general", explica José Coronel de Palma, presidente de AELR. 

Respecto al ratio de morosidad, se sitúa en entorno al 1% de las operaciones formalizadas, y "probablemente se mantendrán, o mejorará, a corto plazo", dice Coronel de Palma.