Rehabilitación e industrialización: los desafíos del mercado inmobiliario

Aunque el sector inmobiliario no se ha salvado del impacto de la pandemia, se ha recuperado más rápido que otros sectores debido a la buena situación de la que gozaba. Así comenzaba el II Foro Inmobiliario celebrado por elEconomista, de la mano de Servihabitat, en el que han participado destacados ponentes como Daniel Caballero, director de Negocio Inmobiliario y Promotor de CaixaBank; Ernesto Tarazona, director ejecutivo de Desarrollo de REOs y Venta Mayorista de Servihabitat; Javier Martín Ramiro, director general de Vivienda y Suelo de Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana; Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de ASPRIMA; y Alberto Valls, socio responsable de Real Estate en EMEA de Deloitte.

En él se ha debatido sobre la incidencia que ha tenido la crisis del coronavirus, los desafíos del sector, o las nuevas tendencias, entre otros temas. "Teníamos la incertidumbre de cómo podía afectar el Covid-19, pero creo que el sector inmobiliario/promotor ha reaccionado de una forma incluso más positiva de lo que esperábamos", señalaba el director de Negocio Inmobiliario y Promotor de Caixabank. "Los datos objetivos del 2020 demuestran que para nada fue un año perdido; y en cuanto a lo que llevamos de año, el mes de febrero fue el mejor mes de los últimos seis años en vivienda nueva", añadía.

Por su parte, desde Servihabitat, Ernesto Tarazona, afirmaba como han batido récord en el primer trimestre de este año en cuanto a propuestas de compra de suelo respecto a 2019. "Hay un apetito inversor que se tiene que trasladar a producción, desarrollo. Creo que el momento es muy interesante para que todos podamos empujar".

Ernesto Tarazona: "Hay un apetito inversor que se tiene que trasladar a la producción y al desarrollo"

Con la vista puesta en las oportunidades que se presentan, el director general de Vivienda y Suelo de Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana considera fundamental reforzar el ámbito de la rehabilitación y el alquiler. "En la rehabilitación tenemos el reto de conseguir mayor volumen o escala y activar dos cuestiones que son insuficientes: activar la demanda, que el ciudadano perciba que es necesario renovar su principal activo como es la vivienda; y en segundo lugar que esto se haga en unos términos adecuados de sostenibilidad y salubridad".

En el tema del alquiler, Javier Martín cree que este es un segmento de descarte. "El que no podía acceder a la compra o no tenía demasiado recursos accedía al alquiler. Hay que conseguir que la opción del alquiler sea una opción de primera mano, no de descarte. Para ello, necesitamos generar una oferta de suficiente calidad que pueda adaptarse a una demanda que no encuentra en el mercado el producto que necesita para ser una alternativa a la compra".

Javier Martín: "Hay que conseguir que el alquiler sea una opción de primera mano, no de descarte"

Sin embargo, el presidente de ASPRIMA cree que además de medidas para facilitar el alquiler y la rehabilitación, se necesitan medidas para facilitar la compra. "Es nuestro 'Talón de Aquiles'. En el nuevo Plan de Vivienda hay que ir un paso más allá y que no solo se apoye al mercado del alquiler sino al de la compra venta de viviendas".

Juan Antonio Gómez-Pintado: "El nuevo Plan de Vivienda tiene que ir un paso más allá y facilitar la compra de viviendas"

Mercado del suelo

Otro de los temas abordados durante el foro fue la situación del mercado del suelo, de la que consideran que "queda mucho por hacer", pero a la vez existe "una gran oportunidad para digitalizar y modernizar la gestión y creación de suelo".

Para Javier Martín, el gran problema del urbanismo en España es que "la concreción de un planeamiento de un municipio es tan detallada que impide la necesaria flexibilidad que el sector inmobiliario exige". Así, apuesta por "generar una estrategia urbana de cada uno de nuestros núcleos y ajustar un planeamiento que luego sea pormenorizable y más flexible. Hay que comenzar a hacer modificaciones de planeamiento que se hagan rápidas, concesiones de licencias en plazos racionales...es el reto de los próximos años", explica.

Alberto Valls: "En cuanto al mercado del suelo hay que ser valientes e ir hacia una flexibilidad de usos"

"Si queremos tener un sector sano es necesario dotar de una mayor certeza en la capacidad de suelo finalista disponible, automáticamente lo estaríamos ordenando y regulando, y probablemente no tendríamos estos altos y bajos en el sector", expuso el socio responsable de Real Estate en EMEA de Deloitte. En este sentido Alberto Valls, abogó por ser valientes e ir hacia una flexibilidad de usos. "Lógicamente con instrumentos para que quede de forma adecuada, pero no debemos olvidar que la demanda es la que marca las necesidades y lo que necesitamos es desarrollar infraestructuras para atender esa demanda".

Teletrabajo y digitalización

En cuanto a las nuevas tendencias que deja la pandemia en el sector destaca el aumento del teletrabajo que supone importantes implicaciones para el mercado inmobiliario, pues afecta directamente a las preferencias de los compradores sobre la ubicación de la vivienda y sobre el tamaño y distribución de la vivienda.

Desde Servihabitat han notado como "ahora se demandan espacios más amplios, con más luz...casas más pensadas para vivir desde dentro". Por su parte, desde Caixabank están viendo más proyectos de vivienda unifamiliar, con terraza, luz, zonas verdes....Asimismo, existe un aumento de proyectos en la periferia de las ciudades, sobre todo en Madrid. "Están saliendo precios muy razonables de viviendas unifamiliares, con terreno, donde tener una amplitud diferente. No obstante, todo ello tiene que ir acompañado de unos servicios acordes como transporte, logística, etc".

Sostenibilidad y eficiencia

Asimismo, el tema de la eficiencia energética es un tema que ha ganado mucha importancia en los últimos años y tras la crisis del coronavirus se ha convertido en algo fundamental tanto por promotores como por usuarios finales. "De todo los proyectos que estamos financiando actualmente en Caixabank, el 85% de ellos tendrán calificación energética A o B. El mundo de la industrialización va a ayudar mucho en la eficiencia energética", apuntaba Daniel Caballero. 

Daniel Caballero: "El mundo de la industrialización va a ayudar mucho en la eficiencia energética"

Por su parte, el presidente de ASPRIMA afirma que en vivienda nueva el código técnico "ya nos dice la línea que hay que seguir y hay que partir de la letra B, que ya es una gran eficiencia energética". Por ello, cree que el gran reto va a surgir por parte de la vivienda de segunda mano y la rehabilitación.

Oportunidades de futuro

El debate concluyó con un breve resumen sobre las oportunidades de futuro del sector. "La oportunidad es aterrizar lo que llevamos trabajando desde hace años. Que la vivienda sea asequible para todos los ciudadanos, que la rehabilitación mejore el parque y la calidad de vida de la gente, y en materia de sostenibilidad que la edificación y el residencial no sean un lastre para el medioambiente", puntualizó Javier Martín.

Además, los ponentes añadieron la importancia de la colaboración público-privada para resolver la oferta de suelo disponible para obra nueva o la búsqueda de la transición ecológica y de eficiencia energética para convertir al sector en uno de los principales motores de impulso a la economía tras la crisis del Covid-19.

"El sector está saneado y tiene buenas perspectivas"

"El sector inmobiliario presenta en estos momentos mejores perspectivas que otros por el saneamiento realizado tras la anterior crisis". Así lo ha señalado el secretario general de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, David Lucas Parrón, en la inauguración del II Foro Inmobiliario. Y es que, "aunque el sector se ha visto afectado por la pandemia se comporta de manera diferente al resto ya que tras la anterior crisis ha ido saneándose, reduciendo "stock", logrando más músculo financiero y mejorando sus balances en una reestructuración "muy responsable para afrontar el futuro".

Asimismo, durante su intervención reveló una serie de datos.  Apuntó que pese a haberse reducido un 17 % en 2020, las compraventas de vivienda se están recuperando de esa caída y en febrero la tendencia es hacia la estabilización con un recorte del -2,1 %. Además, la caída del precio a cierre de 2020 (-1,8 %) no fue especialmente significativa y está un 22,8 % por debajo de los máximos de 2018.

En 2020 se terminaron además 86.272 viviendas, el 10,4 % más que en 2019 y las rehabilitaciones marcaron a cierre de 2020 su mejor cuarto trimestre de los últimos tres años, ha indicado Lucas. Además, añadió que el alquiler ha ganado terreno hasta suponer el 23,85 % y que los precios sufrieron una caída media del 3,6 % pero que fue especialmente significativa en Baleares, Cataluña, Madrid o Canarias.

Planes estratégicos

Desde el gobierno de España han diseñado diferentes propuestas en línea con la recuperación económica para convertir el sector en un elemento tractor. Para ello, ha recordado que la colaboración público-privada es fundamental y que cuentan con tres grandes retos planteados. 

El primero de ellos tiene que ver con el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia –que se presentará mañana viernes– que incluye un gran componente como es la rehabilitación y regeneración urbana para la que se movilizará 6.820 millones de euros. "No solamente queremos rehabilitar barrios si no también edificios públicos. Tendrán una especial importancia los municipios de menos de 500.000 habitantes", ha señalado. 

En segundo lugar, y con el objetivo de impulsar el mercado del alquiler, David Lucas Parrón ha detallado la apuesta por conseguir 100.000 viviendas de alquiler social. Por último, ha apuntado que el Ministerio trabaja ya en el nuevo Plan Estatal de Vivienda que se pondrá en marcha a partir del año que viene y que estará centrado en la mejora del acceso a la vivienda, sobre todo de los más desfavorecidos.

Sin embargo, para hacer realidad estas políticas ha apelado al trabajo conjunto de todos los actores ya que, ha incidido, las Administraciones no las pueden hacer solas.

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