"Queremos un ciclo largo, sin subidas del precio de la vivienda del 10% que al final llevan a la burbuja"

Recuperar la confianza del accionista y demostrar la fortaleza de su estructura. Este es el objetivo último de Neinor Homes después de que la promotora se viera obligada el pasado mes de abril a presentar un segundo profit warning que azotó con fuerza a la acción. Para esta labor el Consejo de Administración de Neinor apostó por un hombre de la casa que conoce bien las tripas de la compañía, ya que antes de su nombramiento como Consejero Delegado, Borja García-Egotxeaga era el Director General de Operaciones de la promotora, a la que se incorporó en 2015. Con un perfil especialmente industrial e inmobiliario, García-Egotxeaga ha tomado con fuerza el timón de Neinor con la vista puesta en ampliar el abanico de servicios que ofrece la compañía apostando por el servicing, la promoción delegada y la gestión urbanística para terceros.

¿Cómo están evolucionando las ventas de la compañía en esta primera mitad del año?

Las ventas de este primer semestre están evolucionando en línea con el business plan, que pasa por tener vendidas el 85-90 % de las promociones que vamos a entregar este año, un 45- 50 % de las que tenemos previstas para el año que viene y un 30- 35 % para las de dentro de dos años. Estamos muy contentos porque se están cumpliendo los hitos fijados y en la presentación de resultados de este mes no vamos a dar ninguna noticia disruptiva.

Entonces, ¿van a cumplir con las entregas fijadas en el nuevo business plan?

Si. Las que son para este año, lógicamente están todas en marcha, y también están en distintas fases de obra todas las que se van a entregar el año que viene. Las que están previstas para dar las llaves en 2021 tenemos en construcción aproximadamente el 75 % y nos faltan por conseguir cinco o seis licencias que ya están solicitadas hace 9 meses. Confiamos en tenerlas antes de verano y poder comenzar así todas las obras que vamos a entregar en 2021 antes de que acabe este año. Actualmente tenemos en tramitación 2.500 licencias de obra, el grueso para 2022 y otras para 2023

¿Cómo ha afectado este periodo electoral al mercado residencial?

Más que por las elecciones nosotros hemos notado en algunos mercad un poco de ralentización en la primera quincena de mayo por la concentración de distintas fiestas. Si bien, luego ya vino la feria de SIMA, y a pesar de que otras promotoras han dicho que han tenido menos ventas, nosotros hemos mejorado en un 40 % las pre reservas durante la feria de este año.

Algunos expertos del sector advierten ya de un cambio de tendencia entorno a la demanda residencial en España...

Yo no creo que estemos ante un cambio de tendencia en el sector, pero si creo que debe de venir un cambio de ritmo, sobre todo en determinados mercados que están sobre calentándose en exceso. En algunas zonas se ha puesto en marcha mucha promoción de obra nueva y por otro lado, tampoco es bueno ni normal que estemos con unos incrementos de precio de vivienda del 10 % durante tanto tiempo. Eso ya pasó antes de la crisis y al final lo único que genera son burbujas. Por eso creo que lo lógico es que a partir de ahora haya una curva y que el incremento del precio vaya bajando progresivamente para que el mercado se vaya normalizando.

Si el precio de la vivienda empieza a crecer menos pero los costes siguen su escalada, ¿podría afectar esta situación a los márgenes de Neinor?

Para el negocio promotor es más sano que haya un incremento de precio de vivienda que vaya más acorde con las posibilidades de lo que puede asumir el mercado de la demanda, ya que a los promotores nos interesa que haya un ciclo largo. En cualquier caso nosotros no tenemos presencia en el centro de ciudades como Madrid y Barcelona, que es donde se va a frenar más la subida de precios, por lo que en los mercados en los que trabajamos prevemos que este año los precios subirán igualmente de media el 8 por ciento. En cuanto a los costes de la obra, nosotros estamos trabajando directamente con 56 constructoras dentro de 30 procesos de licitación que tenemos abiertos y mi sensación es que las constructoras están empezando a sentirse más cómodas y están defendiendo mejor su margen. Creo que esto nos llevará a un segundo semestre en el que la subida de costes se relajará en uno o dos puntos.

Dentro del nuevo plan, ¿qué otras vías está estudiando Neinor para potenciar su negocio fuera de la promoción pura y dura?

Nosotros tenemos una estructura muy potente de profesionales y dentro de nuestros potenciales desarrollos o líneas de negocio que podemos tener está la utilización de estos recursos. Para ello estamos analizando hacer promoción delegada, servicing e incluso probar con gestión urbanística para terceros. Son subsectores que nos parecen muy interesantes como complemento al negocio promotor y que pueden aportar mucho, ya que actualmente, el contrato de servicing que tenemos para Kutxabank, sin ser el core business de la compañía, es una parte importante del negocio, ya que el año pasado generó 30 millones de facturación, y además este negocio tiene, generalmente, un carácter anti cíclico. Al final hay mucho suelo en manos de propietarios no naturales, que quieren buscarle un incremento de valor y nosotros nos ofrecemos para ayudarles. Llevamos estudiándolo un par de meses y espero que todo esto de fruto de aquí a final de año.

El resto de grandes promotoras se han lanzado ya a la venta en bloque de viviendas que se destinarán al alquiler, ¿está Neinor analizando esa posibilidad?

Hemos tenido algunas propuestas de compañías que se acercan a nosotros para ver si se podría hacer alguna operación de este tipo y de hecho estamos estudiando en este momento dos posibles operaciones sobre promociones de unas 100 viviendas cada una que tenemos ahora mismo en proceso de licitación. Afortunadamente, nosotros no nos vemos forzados a tener que vender las viviendas en bloque ya que tenemos una política de ventas que nos funciona muy bien, por lo que solo lo haremos si vemos que es una operación similar en cuanto a margen. Si no es así tiraremos por el formato tradicional, que mayoritariamente es lo que vamos a hacer con nuestras promociones.

La industrialización es la otra gran apuesta del sector residencial, ¿está Neinor trabajando en esta línea?

Estudiar las promociones off-site es algo por lo que estamos apostando fuerte porque está dentro del ADN de Neinor. Tenemos un proyecto en el que hemos trabajado los últimos meses que se basaría en construcción off-site con suministro de paneles y de forjados ya prefabricados para montar fachada. Estamos en plena negociación de los contratos con un partnership entre una empresa extranjera y española para la zona de Cataluña, y confío en que se pueda firmar en las próximas semanas. Además, estamos en conversaciones con distintas constructoras que quieren ir por este camino, pero siendo consciente de dos cosas. Por un lado, no tenemos una urgencia excesiva en ahorrarnos un 25-30 por ciento de tiempo de construcción, para nosotros no es algo determinante o crítico. Coste tampoco vamos a ahorrar, por lo que pedimos es una mayor calidad. Como no hay una experiencia previa en plurifamiliar, que es lo que nos interesa a nosotros, hasta que no estén los edificios terminados tampoco se van a poder evaluar correctamente, los nuestros o los de otros. Por otro lado, para cuidar la calidad por tanto tenemos que ser conscientes de que el comienzo de esto será lento ya que ir a una apuesta de miles de viviendas industrializadas sería correr un riesgo excesivo.

¿Cree que han logrado recuperar ya la confianza del inversor que se perdió tras el segundo profit warning?

Afortunadamente fuimos capaces de explicar el business plan a accionistas e inversores y generar suficientemente confianza para que en un periodo de tiempo record la acción volviera a los niveles normales de antes del nuevo plan estratégico. Desde entonces vemos la acción muy estable, pero es cierto que en valores que nosotros pensamos que tenderán a incrementarse. La valoración de las cotizadas antes de la crisis en España estaba un 30 por ciento por encima del NAV y ahora está un 30 por ciento por debajo. Ahí pensamos que podemos tener un recorrido que se irá dando a medida que el mercado vaya adquiriendo más confianza en las nuevas empresas promotoras cotizadas.

Con la caída de la acción se rumoreó mucho sobre posibles fondos que podrían estar interesados en lanzar una opa sobre Neinor. ¿Cree que la compañía sigue siendo atractiva para este tipo de operaciones?

No soy un especialista en esto, pero creo que si. Una empresa que tiene una valoración de suelo con un GAV (valor bruto de los activo) de unos 1.800 y un NAV (valor neto de los activos) de uno 1.300 millones, mientras que la capitalización es de 800 millones. Estas cifras la hacen interesante e imagino que son fruto de las entradas que estamos viendo en el capital de Neinor.

¿Qué previsión de compra de suelo manejan para los próximos años?

Tenemos una situación muy buena ya que disponemos de suelo para hacer 13000 viviendas lo cual nos garantiza suelo suficiente para cumplir nuestro programa de entrega durante los próximos cinco años. El año pasado hicimos una inversión en suelo finalista de 56 millones de euros y opcionamos no finalista por valor de 194 millones de euros. Para este año y el siguiente tenemos previstas inversiones de 50 millones cada ejercicio. En 2021 desembolsaríamos 150 millones y 250 millones más en 2022. Actualmente nuestra cartera se compone en un 90 por ciento de suelo finalista y un 10 por ciento no finalista en fases avanzadas. Ahora mismo estamos estudiando suelos por valor de 200 millones y lo que queremos es ser muy cautos y muy cuidadosos con nuestro cumplimiento del margen, que para las promociones en curso es del 28 por ciento y para las futuras compras del 24 por ciento. Por otro lado, en nuestro pan de rotación de activos, tenemos abiertas negociaciones para ventas de suelos no estratégicos para nosotros

En su momento la compañía se planteó dar el salto a Portugal, ¿podrían retomar ahora esa idea?

A día de hoy lo tenemos totalmente descartado. Nosotros trabajamos muy cómodos en las seis delegaciones que tenemos en País Vasco, Cataluña, Madrid, Valencia y en Andalucía occidental y oriental. Lo que sí que nos planteamos durante este año es analizar compras de suelo fuera de estas zonas en capitales de provincia importantes como Logroño, Zaragoza, Santander, Toledo, Granada o Murcia, por ejemplo