La moratoria hotelera en Barcelona calienta el valor de los cuatro estrellas: superan el pico de antes de la crisis

La moratoria hotelera que puso en marcha la alcaldesa Ada Colau en Barcelona ha calentado los precios de los establecimientos en la ciudad dejando muy por detrás al mercado madrileño.

Concretamente, los hoteles de cuatro estrellas de la ciudad condal se han revalorizado hasta alcanzar de media los 300.000 euros por habitación. Un valor que se sitúa un 66% por encima de Madrid, que se encuentra en los 180.000 euros de media por habitación, según los datos del último informe hotelero elaborado por Tinsa.

La situación de bloqueo a nuevos proyectos hoteleros en Barcelona sumada al elevado apetito inversor por este sector ha llevado a que el valor medio de los cuatro estrellas supere el pico alcanzado antes de la crisis, ya que la media entre 2007 y 2008 se situó en 250.000 euros.

En cuanto a la media española, los hoteles de cinco estrellas, que son más sensibles a los ciclos económicos que otras categorías, se revalorizaron un 10% en 2018, frente al 4% que lo hicieron los de cuatro estrellas y la reducción de 7% que experimentaron los de estrellas, según explica Tinsa.

La tasadora, que ha basado su informe en las más de 6.000 valoraciones de hoteles que ha realizado en los últimos años, espera que "pese a la previsible ralentización de la actividad turística y el crecimiento económico durante 2019, los activos hoteleros seguirán revalorizándose moderadamente este año, hasta un 5% de media en el caso de los establecimientos de 5 estrellas y alrededor de un 2% en los de cuatro y tres estrellas".

Así lo ha explicado el director del Servicio de Estudios de Tinsa, Rafael Gil, que apunta que "ya en el periodo de crisis, el turismo, junto a las exportaciones, fueron los dos motores que se mantuvieron más estables. En el caso del turismo, España se vio favorecida por la Primavera Árabe en 2011, mientras el resto de sectores seguían sin crecer". "Además, a partir de 2014, al impulso internacional se le ha sumado el doméstico y en 2017 y 2018 se han superado en España los 100 millones de turistas, lo que ha llevado a que algunos destinos como Madrid, Barcelona o los archipiélagos hayan visto crecer sus números un 30 por ciento en los últimos diez años".

El directivo apunta además, que en este periodo de cifras récord para el sector se ha experimentado un "importante crecimiento de plazas hoteleras, muy notable en destinos como Barcelona o Las Palmas. En total, España suma un millón y medio de plazas hoteleras, y un tercio de estas están situadas en los archipiélagos, mientras que Madrid y Barcelona computan conjuntamente el 15%".

El análisis del valor por habitación (valor medio de un activo a partir de ingresos y gastos de la explotación del negocio, dividido por el número de habitaciones) sitúa en 171.625 euros por habitación el valor de los establecimientos de cinco estrellas en 2018 en España, un 33% más que el de los hoteles de cuatro estrellas (128.604 euros por habitación) y el doble que los 83.217 euros por habitación que registraron de media los establecimientos de tres estrellas el año pasado. 

La costa mediterránea se sitúa primera en el ránking con una mayor revalorización en sus hoteles de cinco estrellas en 2018 con un crecimiento interanual del 22%, hasta 184.574 euros por habitación, seguidos de los establecimientos de esta misma categoría en las islas, que han crecido un 19% anual, hasta 190.232 euros por habitación,  y de los activos de cuatro estrellas en las capitales, grandes ciudades y áreas urbanas (con un incremento del 4%, hasta 129.284 euros por habitación).

Huella de la crisis

La crisis económica afectó de manera notable a los activos hoteleros, especialmente los de carácter urbano. Así, Tinsa concreta que los establecimientos de tres y cuatro estrellas han sufrido una importante depreciación en los últimos diez años, que se concreta en una caída del valor por habitación de un 33% en el caso de los tres estrellas y del 22% en los de cuatro estrellas. Éste fue el segmento que mejor aguantó la crisis, al beneficiarse de un desplazamiento de la demanda de estrellas hacia una categoría más asequible. 

"Si se analiza la evolución de los hoteles desde los inicios de la recuperación económica y turística a partir de 2014, se observa que son los hoteles de cuatro y cinco estrellas los que muestran un mejor comportamiento de valor, con un incremento del valor medio por habitación del 19% y el 18%, respectivamente. En los hoteles de tres estrellas, la recuperación de valor en los últimos cuatro años ha sido más moderada: un 9%", apunta la tasadora.

Otro indicador económico analizado en Mercado hotelero 2019 a partir de la actividad de valoración de establecimientos hoteleros realizada por Tinsa es la inversión necesaria para construir un hotel. Este indicador mide el coste de ejecución material por habitación, incluyendo honorarios y gastos, y descontando el valor del suelo.

Por otro lado, el informe refleja que las cifras de inversión permanecen estancadas en todas las categorías en mínimos de los últimos tiempos. La inversión en los hoteles de cinco estrellas se situó en 2018 en algo más de 93.000  euros por habitación, que supone un 22% más que la inversión media en los de cuatro estrellas (más de 76.000 euros/habitación) y casi un 58% más que en los de tres estrellas (cerca de 59.000 euros/habitación).

En los establecimientos de máxima categoría, la inversión media por habitación representó en 2018 menos del 55% del valor por habitación, una proporción que aumenta hasta un 60% y un 70% en los hoteles de cuatro y tres estrellas, respectivamente. Durante la pasada década, la proporción entre valor e inversión superó en algún momento en todas las categorías el 70%.

"La evolución de tarifas medias y de la ocupación ha hecho crecer la valoración de los inmuebles por encima de lo que lo ha hecho el coste de reposición, aumentando así la rentabilidad de la inversión", apunta el director del Servicio de Estudios de Tinsa.