Ibiza y Formentera resistirán mejor el golpe de la pandemia en la vivienda vacacional

Las limitaciones de movilidad a raíz de la pandemia y el impacto que estas han tenido en el turismo tanto vacacional como residencial afectarán inevitablemente al mercado de la vivienda en la costa, que en una gran parte de las ubicaciones se nutre en cerca de un 50% de la demanda extranjera. Así, esta crisis no hará más que agudizar una tendencia que ya se detectaba el año pasado: el agotamiento de la demanda en las zonas donde la recuperación se inició con anterioridad.

Según el último informe de Tinsa sobre el mercado de la vivienda en la Costa, Ibiza y Formentera serán los dos mercados que mejor resistirán el golpe de la crisis ya que no se prevé que "la pandemia vaya a provocar cambios relevantes en la demanda ni nacional ni extranjera de vivienda vacacional".

"Se espera que los mercados residenciales de costa queden especialmente expuestos por su dependencia de la demanda extranjera. La recuperación queda supeditada no sólo a la reactivación de la actividad, sino a la vuelta de cierta normalidad en cuanto a movilidad internacional y retorno de una confianza compradora e inversora adicional respecto a la estrictamente doméstica", explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

"Las expectativas para los próximos meses son algo más pesimistas para la demanda extranjera en lo referente a la intensidad del freno en compraventas, aunque, una vez iniciada la recuperación, se espera que ésta sea más rápida que en el caso de la demanda nacional".

En Ibiza y Formentera "se prevé que el covid-19 no afecte significativamente y se produzca una rápida recuperación de la demanda".

Sin embargo, Ibiza y Formentera, a pesar de que cuentan fundamentalmente con el inversor extranjero como principal comprador de vivienda vacacional, escapan de estas previsiones y se muestran como los mercados más resilientes, ya que "se prevé que el covid-19 no afecte significativamente y se produzca una rápida recuperación de la demanda".

Concretamente, los países con mayor presencia en Ibiza y Formentera son Alemania, Inglaterra, Italia y Centroeuropa en general. Entre los compradores nacionales destacan Madrid y Cataluña.

Según apunta Tinsa en su informe, el nivel de stock de obra nueva de producto vacacional en estos mercados es muy bajo y en las zonas más activas ya no hay stock. "El excedente inicial consistía en vivienda plurifamiliar en bloque aislado, con superficies de entre 70 y 100 m2, y vivienda adosada de superficies entre 100 y 120 m2.

Actualmente predomina la oferta de segunda mano y el alquiler es más relevante que el mercado de compra", señala el informe, que apunta que la tipología habitual destinada a la oferta vacacional consiste en viviendas plurifamiliares de uno a dos dormitorios cerca del mar. En tipología unifamiliar, la ubicación es más variada, con tendencia a superficies entre 300 y 500 m2 construidos de cinco o seis dormitorios.

A lo largo de 2019 las compraventas en estos mercados han aumentado, "pero los plazos de comercialización han empeorado respecto al año anterior", explica Tinsa, que destaca que "el covid-19 habría provocado una paralización y se estima que ralentizará aún más los tiempos de comercialización".

Supera su precio máximo

Según explica Tinsa, aunque ya se detectaban antes de la pandemia ciertos indicios de agotamiento, este no es el caso de Ibiza Capital, que se encuentra entre los mercados que no pierden dinamismo. Así, en este caso el precio medio de la vivienda supera en un 19,8% el máximo de 2007, y continuó durante el año pasado el crecimiento de las compraventas y los visados de obra nueva. 

Además, entre los municipios de costa (excluyendo capitales de provincia) con los valores medios de vivienda más altos entre las más de 100 localidades analizadas se encuentra Ibiza (3.728 euros por m2), Sitges (3.210 euros por m2) y Castelldefels (3.062 €euros), según las tasaciones de Tinsa realizadas en el primer trimestre de 2020.

Impacto en otros mercados

A diferencia de las positivas previsiones de demanda que maneja Tinsa para Ibiza y Formentera, las estimaciones para Málaga o la zona entre Torremolinos y Mijas apuntan a que la demanda extranjera "podría resultar significativamente afectada por las restricciones derivadas del covid-19". 

En Marbella, Estepona, Casares y Manilva, donde el covid-19 habría provocado caídas estimadas del precio de entre el 5% y el 15%, Tinsa prevé una recuperación sostenida de la demanda. 

En estos mercados "el nivel de stock es bajo y se ha ido absorbiendo paulatinamente durante los últimos años", si bien, "las compraventas han disminuido ligeramente durante el periodo 2019 y los plazos se han mantenido". En cuanto a la actividad promotora, debido a la falta de suelo disponible en Marbella, las promociones se están trasladando a los pueblos limítrofes, Estepona y Benahavis. 

En Tenerife el Covid ha provocado caídas estimadas de precios de entre el 5% y el 15%

En el caso de Tenerife, donde el comprador extranjero tiene un mayor protagonismo en la isla que el nacional, destacando los belgas, rusos y resto de países nórdicos, el covid-19 habría provocado caídas estimadas de precios de entre el 5% y el 15% y una afectación severa en la demanda extranjera, con estimación de una recuperación lenta. 

Si bien, Tinsa señala que "la demanda nacional, aunque igualmente afectada, tiene perspectivas de una recuperación ligeramente más fluida", apunta el informe.

Sin embargo, en Gran Canaria, aunque el covid-19 todavía no se ha traducido en caídas de valor de las viviendas relevantes, si se estima desde Tinsa una "afectación más severa en la demanda extranjera, debida a las restricciones de la pandemia". 

En el caso de Lanzarote, la tasadora estima una afectación severa pero puntual seguida de una recuperación rápida de la demanda tras el covid-19. "El comprador extranjero tiene un protagonismo similar al nacional, aunque se ha detectado un incremento del comprador español de vivienda", señala Tinsa, que apunta que "entre los extranjeros predomina el comprador del Reino Unido, seguido de Francia e Italia".