Alberto Muñoz (Inmobiliaria Espacio): "Después del verano lanzaremos un proceso formal para encontrar socios"

Alberto Muñoz cumple ahora un año al frente de Inmobiliaria Espacio, sin embargo, su historia en la compañía se remonta muchos años atrás. De hecho, el directivo forma parte de la cantera del Grupo Villarmir, ya que tras licenciarse como Ingeniero de Caminos empezó su carrera en OHL. Pronto dio el salto a la inmobiliaria que ahora lidera y que va a transformar recuperando el negocio patrimonialista y ampliando el área de Project Management con servicios para terceros.

¿Cómo empezó su carrera en el sector inmobiliario?

Mi primer trabajo fue en OHL con el edificio del INEM en la zona de Costa Rica de Madrid. Después me pasé a Inmobiliaria Espacio en la delegación de la Costa del Sol y mientras me hacía cargo de varios proyectos, en paralelo me iban formando para ser responsable de las delegaciones de Almería y Granada, que abrí en 2005. En 2007 estaba viajando ya Estados Unidos para abrir la filial americana en Miami y fui CEO de Espacio USA. Fueron ocho años en mi vida intensos e interesantes ya que la crisis nos dio de golpe y el primer año y medio fue realmente duro, pero luego poco a poco fuimos remontando. En 2015 volví a España para hacerme cargo de la gestión de las joint ventures con los fondos y poco a poco fui ganando más peso dentro de la dirección de la compañía. Con la salida de José Antonio Fernández Gallar, que ha sido un mentor para mí, heredé su puesto en junio del pasado año.

¿Notó mucha diferencia entre el funcionamiento del mercado americano y el español?

Ahora no, pero cuando llegué ahí sí que noté muchísimo cambio en la forma de trabajar. En España no estábamos tan profesionalizados y el mundo inmobiliario se movía en conversaciones durante comidas o cenas y con acuerdos verbales, mientras que en EEUU estaba todo totalmente reglado. Con la llegada de los fondos a España todo esto ha evolucionado y hemos asimilado la manera de trabajo sajona. Tiene el inconveniente de que es muchísimo más largo el proceso y más costoso, pero es mucho más seguro, y sobre todo te evitas posibles problemas futuros que siempre ocurren en mayor o menor medida.

Uno de los desarrollos más emblemáticos del grupo es actualmente el de Caleido, ¿cómo está evolucionando su alianza con su socio en este proyecto, el Grupo Emperador?

Ellos compraron Torre Espacio y en 2016 entraron en Caleido. Son unos socios estupendos con los que tenemos mucha sintonía y estamos muy satisfechos. De hecho, esperamos hacer más cosas juntos. Estamos mirando ya algunos proyectos, pero no hay nada cerrado. La idea es quizá poner el foco en algún tipo de desarrollo como la Operación Chamartín, donde contamos con una pequeña bolsa de suelo, que esperamos ampliar. Nos gustaría hacer algo simbólico en este nuevo desarrollo y parece que ellos son nuestros socios naturales, sin embargo, es cierto que el mercado está muy activo y puede que en los próximos años la situación sea otra.

Estamos manejando una cartera de 1.080 viviendas, que se entregarán entre este año y el que viene

Al margen de los grandes desarrollos, la compañía trabaja también en la promoción residencial. ¿Qué volumen de actividad tienen en este mercado?

Este año vamos a entregar 550 viviendas y estamos desarrollando otras 505. Esto implica que ahora mismo estamos manejando una cartera de 1.080 viviendas, que se entregarán entre este año y el que viene. El 20% son propias y el resto se están desarrollando mediante alianzas con socios. Así, tenemos acuerdos con Áurea, AEDAS Homes, FS Capital, Arpada, Unicaja o el fondo Ginkgo. Actualmente, en España, tenemos el foco puesto de Madrid para abajo, con proyectos en la zona centro, el arco Mediterráneo, desde Valencia hasta Cádiz, y Baleares.

¿Tienen en marcha algún proyecto singular?

En Valdebebas acabamos de sacar una promoción muy interesante bautizada como Espacio Icon. Es la primera que lanzamos en esta zona de Madrid y estamos teniendo muy buena acogida, ya que en el primer mes y medio hemos vendido el 50% de las 76 unidades que lo componen, a un precio medio de 3.800 euros por metro cuadrado. Está en primera línea de parque y cuenta con una arquitectura innovadora. Estamos muy contentos con la evolución de este proyecto, ya que quizás es un poco el estandarte de lo que va a ser la promotora a partir de ahora.

¿Qué cambios van a llevar a cabo en Inmobiliaria Espacio para transformarla?

Le hemos dado una vuelta a la memoria de calidades. Queremos que nuestras viviendas, además de prácticas y cómodas, sean más sostenibles con materiales nobles o naturales. Vamos a ofrecer las calidades que se están dando en el producto de lujo del centro de la ciudad. Nosotros no queremos llamarle lujo, porque al final parece algo prohibitivo, pero sí que estamos tratando de dar un acabado un poco más ad hoc para el cliente. Al final, si tú te hicieses la reforma de tu casa, probablemente no sería la que te encuentras cuando te compras el piso de una pro motora. Es como la diferencia entre una tarta industrial y la que haces en casa. Nosotros ahora vamos a tratar de dar ese mimo y ese cuidado a nuestros proyectos. Es algo que encarecerá el coste, pero creo que es asumible a cambio de que Inmobiliaria Espacio empiece a crear marca.

Algunas inmobiliarias están apostando por el negocio patrimonialista para defenderse ante un futuro cambio de ciclo, ¿lo están analizando en Inmobiliaria Espacio?

Históricamente la inmobiliaria tenía patrimonio, pero se ha desinvertido y ahora hay que volver a recuperar el parque inmobiliario que teníamos. Caleido es un ejemplo, ya que nuestra idea es mantenerlo en cartera. Probablemente lo que tiene más sentido es apostar por los edificios de oficinas, ya que la vivienda, a no ser que sea en una zona prime, a nosotros nos da un poco de miedo. Además creo que llegaríamos un poco tarde. Ahora mismo los precios en el centro hacen prohibitivo prácticamente el comprar. Además, sabemos cómo funcionan los ciclos económicos, y en las afueras, en el momento que haya una crisis, se va a notar mucho más rápido. Nuestro pulmón financiero no es el mismo que pueda tener un fondo para afrontar un periodo así. Sin embargo, sí que creemos que los edificios de oficinas, que cuentan con una buena ubicación y todavía no han sido renovados, pueden aportar mucho valor.

¿Qué volumen de cartera quieren alcanzar?

Actualmente tenemos suelos por valor de 220 millones de euros y para ampliar nuestra cartera queremos ir poco a poco, haciendo cosas sobre nuestros terrenos, además de lo que podamos ir comprando. Lo razonable sería hacer dos o tres inversiones al año.

¿Hace unos meses se habló de que la compañía estaba en venta?

Estamos en proceso de encontrar compañeros de viaje. Nos hemos quedado un poco reducidos y lo que nos interesa es volver a recuperar presencia y creemos que es mejor diversificar y estar en distintas ubicaciones que enfocar los medios en un solo proyecto. Lo que queremos hacer es replicar el esquema que seguimos en el acuerdo con FS Capital, por el que nosotros aportamos unos suelos, que nos dan una participación del 25% y ellos aportan el capital, con una participación del 75%. Además, nosotros nos encargamos del project management. Actualmente estamos abiertos a alianzas para un solo proyecto o sobre una parte mayor de la cartera y nuestra participación se puede mover en una horquilla del 20 al 51%. El primer paso ha sido analizar el valor de nuestros suelos. Después del verano se lanzará formalmente el proceso, y supongo que durará unos cuatro o cinco meses. Lo cierto es que ya se nos ha acercado mucha gente, pero lo que queremos es que sea un proceso reglado que no dé problemas.

Además de buscar nuevos socios, queréis crecer en la línea de servicios para terceros...

Nuestros equipos de project management han tocado desarrollos muy singulares en España como Torre Espacio, Caleido o Canalejas. Gracias a esta experiencia estamos ya analizando varias propuestas y esperamos cerrar acuerdos en los próximos meses.