Un nuevo sistema permite catapultar la inversión al ofrecer una rentabilidad del 6% a largo plazoUna de las medidas estrella para superar la crisis económica provocada por el Covid-19 es la rehabilitación de edificios, porque genera mucho empleo y es rentable a largo plazo solo con el ahorro de energía. El Plan de energía y clima –una de las palancas de la recuperación– quiere destinar 40.000 millones de euros para ello hasta 2030, y pretende que el 80% sea privado, algo muy complejo, por la escasa rentabilidad a corto plazo y por barreras legales, como la necesidad de que haya un acuerdo entre los propietarios de los inmuebles para acometer las reformas. Ahora bien, un sistema nacido en California en 2009, y varias reformas legales, permitirían seducir a bancos y fondos de inversión para que aportaran el capital, a cambio de una rentabilidad del entorno del 6%, y sin coste para propietarios e inquilinos.Greenward Partners, firma especializada en financiar la eficiencia energética, ha contratado los servicios de Pérez Llorca para analizar cómo trasladar a nuestro ordenamiento jurídico el denominado Property Assessed Clean Energy (Pace), traducido como Programa de Activación Ecológica en Edificios para mantener el acrónimo. El Pace se aplica en EEUU, Canadá y Australia, y ha captado unos 7.000 millones para rehabilitar edificios.Se rentabiliza con los ahorrosEl Pace es un sistema voluntario que permite el retorno de la inversión a largo plazo, gracias al ahorro obtenido con la reducción del consumo de energía y que usa el valor del inmueble como garantía, logrando una rentabilidad que gusta a la banca y a los fondos de inversión.Los ayuntamientos son una pieza clave, ya que deben aprobar una ordenanza con los criterios para seleccionar los proyectos susceptibles de recibir el Pace, deben alcanzar un acuerdo con la entidad gestora del Pace y son los responsables del repago de la financiación con una contribución local especial, la Contribución Pace. Ésta, similar al IBI –podría recaer en él como un recargo–, equivale a la cuota de amortización de la financiación más los intereses, y se considera una hipoteca tácita sobre el edificio.Los típicos préstamos Pace se amortizan en 20 o 25 años, a tipo fijo, financiando la totalidad del proyecto, con el límite del 20% del valor del inmueble. No se aceleran si hay impago –los casos rondan el 1%– y, al permanecer ligados al edificio en caso de venta o ejecución, se consideran un pasivo fuera del balance, de modo que no aumentan el apalancamiento del propietario del edificio, ni perjudica, por lo tanto, su solvencia financiera.En EEUU los préstamos Pace son posteriormente agrupados en carteras por las entidades financieras, que los canalizan a inversores institucionales con emisiones al 2,5% o al 3% y con excelentes calificaciones crediticias. Los tenedores finales, normalmente fondos de pensiones, consiguen activos verdes y una rentabilidad del 5% al 7%. La californiana Ygrene lanzó una de las últimas titulizaciones Pace el pasado noviembre; fueron 315 millones de dólares, correspondientes a préstamos de particulares y pequeños comercios, al 2,76%, rating AAA de Kroll y DBRS, y consideración de bono verde por parte de S&P.Eduardo Brunet, consejero delegado de Greenward, dice que "con el Pace, los bancos financiarán proyectos de eficiencia energética, porque elimina barreras estructurales y todas las partes ganan". Todas las partes gananPor un lado, los propietarios acceden a fondos para financiar las actuaciones de eficiencia energética, sin coste neto, porque son los ahorros de energía los que devuelven los préstamos; además, el valor del inmueble se incrementa. Por otro lado, los inversores que financian los préstamos Pace obtienen la garantía de retorno por la afección de los inmuebles y por el mecanismo de recobro a través de las haciendas locales. Y finalmente, las entidades locales crean empleo con las actuaciones de eficiencia, restauran y rehabilitan sus edificios, y avanzan a la hora de alcanzar sus objetivos de descarbonización.Pero aplicar el sistema Pace exige modificar la legislación; el análisis de Pérez Llorca identifica tres cambios. El primero, en la Ley de regulación de haciendas locales, para que los ayuntamientos puedan girar las cuotas de repago de los préstamos Pace mediante un mecanismo específico. El segundo, en la Ley general tributaria, para que la Contribución Pace se considere una hipoteca legal tácita. Y el tercero, con la articulación de Convenios de Financiación Pace, fuera de la Ley de contratos públicos.Todos ellos podrían incluirse en la futura Ley de cambio climático y transición energética.