La inversión en los nuevos proyectos de 'build to rent' roza los 1.000 millonesEl mercado del alquiler en España se encuentra en pleno proceso de crecimiento con una demanda cada vez más sólida y con el foco de los inversores institucionales, que por primera vez miran a nuestro país con el objetivo de impulsar grandes plataformas de gestión que profesionalizarán el mercado.El apetito de los fondos y gestoras es tal, que en 2019 la inversión en activos residenciales se duplicó respecto a 2018 hasta alcanzar los 2.000 millones de euros. Pero el cambio que realmente marcó el pasado año es el despegue de la inversión en proyectos build to rent, es decir, nuevas promociones de viviendas que se construyen para ser destinada al alquiler. Frente a una inversión insignificante en 2018, en 2019 se registraron cerca de 1.000 millones en proyectos de este tipo, de los que 800 millones se centraron en Madrid. Según explicó Esther Escapa, head of Acquisitions & Development de Axa Reim Iberica, durante su intervención en una jornada organizada por el Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos, "las expectativas a principio de año son que entrara todavía más capital, ya que el apetito es elevado y la liquidez muy alta, pero no ha sido tan fácil encontrar oportunidades que encajen con lo que buscan los inversores". "Es el primer año de un ciclo que debería durar mucho", augura Pablo Paramio, CEO de Ares, uno de los fondos que más operaciones de build to rent (BTR) ha cerrado en 2019. "Los fondos con un coste de capital más alto entraron hace tres años en el sector, comprando producto existente a precio más bajo. El BTR no ha hecho más que empezar. Hay muchísimo capital que no se atreve a entrar desde cero y está en la barrera viendo cómo se comportan los costes de construcción y los alquileres. Es complicado cruzar operaciones con la rentabilidad que busca el promotor y la que buscamos nosotros, pero aun así, ha sido un buen año para consolidar una industria a la que le quedan 20 años para construir dos millones de viviendas en alquiler", explica el directivo de Ares.Primeras alianzasGrandes promotoras como Amenabar, Vía Célere, Metrovacesa o Aedas Homes han dado ya el paso de adentrarse en el mercado del alquiler de la mano de inversores como Axa IM, Ares, Hines, Azora, Tectum, Locare, Catella o Vivenio. "Hace año y medio los promotores designaban para build to rent aquellos suelos de portfolio que no eran adecuados para su desarrollo inmediato; hoy en día, el mercado de este nicho ha madurado y selecciona aquellos suelos donde la rentabilidad y la liquidez y demanda son adecuadas. Mucho más relevantes para los promotores son aquellos micro-barrios donde se da esta situación y donde el mercado de compraventa es poco dinámico", apunta Carlos Olmos de Frutos, fundador y managing director de urbanData Analytics.Aunque para alguna de las promotoras es todavía algo complicado renunciar a los márgenes que manejan en la venta de promociones de vivienda por unidades, poco a poco se van encontrando fórmulas de colaboración que son satisfactorias para ambas partes. "Lo que hacemos es asumir todo el riesgo de promoción, igual que en el caso de un proyecto ordinario, pero con la diferencia de que con el BTR tienes todo el producto vendido a un precio cerrado. La operación se materializa en la entrega, pero hay un pago inicial por parte del fondo con un garantía que nos sirve para poder financiar el vuelo", explica Sergio Gálvez, director general de Estrategia e Inversión de Aedas Homes. Según apunta Paramio, "en los mercados en los que existe una regulación estable del alquiler y en los que se atraen a fondos con un coste de capital muy bajo se ven primas de hasta el 20% sobre el precio unitario de venta. Podríamos llegar a eso en España si se consolida el sector y hay estabilidad, pero a día de hoy necesitamos un pequeño descuento, ya que ahora mismo no sabes cómo va a ir el alquiler, nos tenemos que basar en hipótesis y nos tenemos que defender de las variaciones del mercado". Diversificación geográficaAunque la mayor parte de la inversión en BTR se está desembolsando en Madrid, a la que le sigue Barcelona, Esther Escapa asegura que "hay interés para buscar producto fuera de estas dos regiones". "Hay otros mercados que cuentan con suficiente demanda insatisfecha a la vez que tienen una perspectiva de liquidez de este tipo de producto a largo plazo, especialmente si se agrupan con activos con presencia en Madrid y Barcelona", concreta la directiva de Axa Reim Iberica. "La oportunidad ahora es la creación de grandes plataformas y la percepción del inversor es que la apuesta es más sana si hay diversificación de los activos. Es cierto que la tipología de la vivienda y el hecho de que tengamos normativas tan distintas en cada región no ayuda, pero todos contamos con ello", concreta Escapa. En la misma línea, Roberto Campos, director general de Avintia Inmobiliaria, apuesta por desarrollo del BTR en otras grandes ciudades y para ello "analizamos en profundidad cada mercado fijándonos no solo los precios, sino que también analizamos el esfuerzo de compra frente al alquiler, la presencia de VPO en la zona y otros aspectos como el índice de movilidad interregional".