El tándem fondo y promotora ha llegado a España para quedarse. Las grandes gestoras de capital, que en los últimos años se han convertido en los principales accionistas de las inmobiliarias, necesitan ahora a estas empresas para dar liquidez a las inmensas bolsas de suelo que han ido engullendo al hacerse con el ladrillo tóxico de la banca. Con las compras de multimillonarias cartas de REO y NPL los fondos se han posicionado como grandes tenedores de suelo en nuestro país, si bien, una gran parte de estos terrenos no son finalistas, lo que significa que necesitan un proceso de planificación y gestión antes de estar listos para construir algo sobre ellos. Es en esta tarea donde el papel de una promotora se torna casi fundamental. Así lo asegura Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International Spain, que apunta que "estos dos actores forman la simbiosis perfecta. Los fondos necesitan a las promotoras y a su estructura para la gestión de suelo y, para ellas, esta alianza, en la que ponen una parte reducida del capital, se convierte en una vía alternativa para acceder a nuevos suelos a un precio más bajo y tener ventaja competitiva en tres o cuatro años". Se trata de un negocio incipiente, "que dentro de dos o tres años tendrá mucha actividad", concreta Echavarren. Según las estimaciones de Luis Ferrero, director Urbanismo de CBRE, "un suelo con el planeamiento aprobado puede revalorizarse entre un 30 por ciento y un 35 por ciento en la fase de gestión, si bien, hay que seleccionar bien el terreno sobre el que se va a trabajar", explica el directivo, que señala que no todo vale. "Muchos propietarios se entramparon al comprar suelos para hacer desarrollos que ahora se ha visto que eran inviables. Además hay que tener en cuenta los costes de urbanización y de gestión de la Junta de Compensación durante los años que dura el proceso", explica Ferrero.En este sentido, desde Altamira, que gestiona grandes carteras de suelo para más de 15 clientes, que abarcan cerca de 20.000 fincas, calculan que " la media suele estar en 24-36 meses para los planeamientos de desarrollo, en 12-18 meses para los proyectos de reparcelación-urbanización y, para un sector de tamaño medio, 24 meses para la ejecución de la obra de urbanización".Acuerdo estratégicoAedas Homes fue la primera en cerrar un gran acuerdo marco con un fondo para entrar en la compra de suelo no finalista. La promotora selló esta alianza con el que es su principal accionista, Castlelake, con el objetivo de asegurarse el suministro de terrenos para unas 2.500 viviendas en los próximos años.Sergio Gálvez, director de Estrategia e Inversiones de Aedas Homes, apunta que "siguen existiendo oportunidades atractivas en las zonas con mayor actividad y demanda, especialmente en operaciones fuera de mercado". Si bien, reconoce que hemos entrado ya en un fase en la que "necesitamos que tanto la iniciativa privada como la pública acelere los procesos de transformación de suelo (fundamentalmente, de urbanizable a urbano) de forma que siga llegando al mercado más cantidad de suelo finalista".La situación de Metrovacesa es totalmente distinta a la de Aedas, ya que aproximadamente un 20 por ciento de su cartera de suelo (en términos de valor) está pendiente de gestiones urbanísticas. "El objetivo es conseguir que la mayor parte de este suelo se complete el proceso en los próximos tres o cuatro años", explica Miguel Díaz Batanero, director de Suelo de Metrovacesa, que asegura que "en un mercado en el que existe escasez de suelo finalista es una gran ventaja disponer de una cartera que nos permite tener visibilidad para ejecutar nuestro plan de negocio durante los próximos cinco-ocho años, sin necesidad de comprar más suelo".En la misma línea, Javier M. Prieto, director general de Quabit, que cuenta con más de 50 programas de actuación desarrollados y alrededor de 40 millones de metros cuadrados apunta que "la gestión de suelo es una línea de negocio tradicional de la compañía, además de formar parte de nuestro actual plan estratégico", si bien, "es verdad que ahora tiene un sentido más amplio por las tensiones de precios que se están dando en el mercado por la escasez de suelo finalista"."En el caso de Neinor Homes estudiamos suelos con planeamiento aprobado", señala Gabriel Sánchez Cassinello, director general de Negocio de la promotora, que apunta que "la entrada a la compra de suelo no finalista es un paso natural para una promotora como nosotros" y "por tanto, estamos mirando las grandes bolsas de suelo no finalista disponibles en nuestros ámbitos de actuación"."En Gestilar tenemos un equipo con mucha experiencia en desarrollo urbanístico, trabajo que realizamos para nosotros mismos y para terceros, pero no con el objetivo único de gestionar urbanísticamente un ámbito, sino que suele ir acompañado de un interés o acuerdo de adquisición de propiedad en ese ámbito", explica Raúl Guerrero Juanes, director general de la firma.